Samedi 28 avril 2012 6 28 /04 /Avr /2012 14:03
Gestion d'affaires et agent immobilier
la gestion d’affaires, qui implique la ratification ultérieure par le maître de l’affaire ou la démonstration a posteriori de l’utilité de la gestion, est incompatible avec les dispositions d’ordre public susvisées de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972, qui exigent l’obtention par le titulaire de la carte professionnelle « transactions sur immeubles et fonds de commerce » d’un mandat écrit préalable à son intervention dans toute opération immobilière. Arrêt n° 348 du 22 mars 2012 (11-13.000) - Cour de cassation - Première chambre civile Cassation sans renvoi Demandeur(s) : Mme Agnès Y..., épouse X... ; et autres Défendeur(s) : La société Sarro immobilier Sur le moyen relevé d’office, après avis donné aux parties conformément à l’article 1015 du code de procédure civile : Vu les articles 1372 et 1375 du code civil, ensemble les articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et les articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; Attendu qu’il […]
Par Me Pierre MASQUART - Publié dans : agent immobilier
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Samedi 28 avril 2012 6 28 /04 /Avr /2012 13:38
Délégation de mandat et droit à la commission
L'intermédiaire immobilier ayant reçu une délégation de mandat n'a droit au paiement d'une commission que s'il est titulaire d'une carte professionnelle ou s'il est habilité à intervenir par le titulaire d'une telle carte. Arrêt n° 421 du 5 avril 2012 (11-15.569) - Cour de cassation - Première chambe civile Rejet Demandeur(s) : M. Bruno X... Défendeur(s) : M. Maurice Y... Attendu, selon l’arrêt attaqué (Nîmes, 6 janvier 2011), que la société Cecim, aux droits de laquelle vient la société Oceanis Partners, actuellement dénommée O. Com, agent immobilier chargé par des promoteurs de commercialiser divers programmes immobiliers, a, suivant acte du 5 janvier 2005, confié à M. X..., agent commercial exerçant sous l’enseigne Mil Immo, un mandat de négociation et celui-ci a, courant mars 2005, chargé M. Y... de prospecter des clients ; que les relations entre ces deux derniers ayant cessé début juillet 2005, la société Cecim a confié à M. Y..., le 11 juillet 2005, un mandat de […]
Par Me Pierre MASQUART - Publié dans : agent immobilier
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Vendredi 17 février 2012 5 17 /02 /Fév /2012 02:44
Avantages fiscaux d'acquerir un bien en Floride
Il existe entre la France et les Etats-Unis deux conventions fiscales, celle du 31 aout 1994 en matière d’impôt sur le revenu et sur la fortune et celle du 24 novembre 1978 en matière de successions et donations. Ces conventions ont pour but d’éviter la double imposition. Imposition des revenus locatifs Les revenus locatifs provenant de la location d’immeubles situés aux Etats-Unis y sont imposables conformément à l’article 6-1 de la convention franco-américaine du 31 aout 1994. Ils sont exonérés d’impôt en France (mécanisme du crédit d’impôt prévu a l’article 24). La France se réserve cependant le droit de tenir compte du revenu américain pour calculer le taux de l’impôt français. En d’autres termes, le revenu américain n’est pas taxe en France mais il peut être pris en compte pour augmenter la progressivité de l’impôt. En pratique, cette règle n’aura aucune incidence. L’imposition aux Etats-Unis peut en effet se faire sur option sur le revenu net conformément à l’article 6-6 de […]
Par Me Pierre MASQUART - Publié dans : fiscalité immobilière
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Vendredi 3 février 2012 5 03 /02 /Fév /2012 00:41
Réunion à Rio de Janeiro : Quel investissement immobilier choisir en 2012 ?
À l’occasion de la création de la Filiale Brésilienne Por ocasião da abertura da filial brasileira a FININVEST EURO-BRASIL Monsieur Jacques E. MORTON Président FININVEST-USA Monsieur Daniel CASSOL Gérant FININVEST-EURO-BRASIL Maitre Pierre MASQUART Avocat au Barreau de PARIS (France) Monsieur Thierry BOTTO Consultant CB Richard Ellis (Rio de Janeiro) Ont l’honneur de convier les membres de la CCFB Têm a honra de convidar os associados da CCFB pour une réunion d’information para uma reunão de informação na MERCREDI 8 FEVRIER 2012 Quarta –feira dia 8 de fevereiro às 12h30 Sur la question d’actualité : Sobre perguntas da autalidade : « QUEL INVESTISSEMENT IMMOBILIER CHOISIR EN 2012 ? » Qual o melhor investimento em 2012 ? Le lieu : Av. Pres. Antônio Carlos, 58 – 10° andar 20020 Rio de Janeiro - RJ Places limitées : Merci de confirmer votre présence au plus tard le 7 Février sur le mail : pmavocat@mail.com Sites Internet : www.fininvestusa.com ; www.memento-immobilier.com
Par Me Pierre Masquart, pmavocat@gmail.com, 0685190073 - Publié dans : Pratique
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Vendredi 25 novembre 2011 5 25 /11 /Nov /2011 16:37
Quand la promesse de vente vaut-elle vente ?
L'article 1589 du Code civil dispose que "la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix". Dans une récente affaire devant le TGI de Paris, les parties ont signé le 10 septembre 2009 un acte sous seing privé intitulé vente conditionnelle sous seing privé aux termes duquelle la société D. a vendu à Madame M. un immeuble. L'acte précisait que la vente était consentie et acceptée sous les conditions suspensives de droit commun et confirmait le droit de rétractation de l'acquéreuse comme suit : "dans le délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification de la vente par le vendeur. Et ce par LR/AR. Le vendeur s'oblige à notifier cette vente à l'acquéreur dans les 10 jours des présentes". L'acte précisait également que la vente devait être réitérée par acte authentique dans le mois de la réalisation des conditions suspensives. Par suite, Mme M., constatant l'inaction du […]
Par Me Pierre Masquart, pmavocat@gmail.com, 0685190073 - Publié dans : Promesse de vente
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Mardi 1 novembre 2011 2 01 /11 /Nov /2011 11:28
Condition suspensive et obtention d'un prêt
La condition suspensive de l'obtention d'un prêt est réalisée au moment de la notification d'une offre à l'acquéreur et non à la date de l'autorisation du prêt par la banque Cass. 3e civ, 11 mai 2011, n° 10-14536.
Par Me Pierre Masquart, pmavocat@gmail.com, 0685190073 - Publié dans : Vente
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Dimanche 2 octobre 2011 7 02 /10 /Oct /2011 11:40
Droit à rémunération de l'agent immobilier
L'acte écrit dans lequel figure l'engagement des parties, auquel l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 subordonne le droit à rémunération ou à commission de l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel l'opération a été conclue, n'est pas nécessairement un acte authentique. Cass. Civ 1re, 9 déc. 2010, n° 09_71-205, Gollandeau c/ Agence ICI
Par Me Pierre Masquart, pmavocat@gmail.com, 0685190073 - Publié dans : agent immobilier
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Samedi 3 septembre 2011 6 03 /09 /Sep /2011 11:49
Mandat irrégulier et responsabilité délictuelle à l'égard des tiers
L'agent immobilier ne peut être adis à se prévaloir de la prétendue méconnaissance des articles 1er et 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 pour se soustraire aux conséquences de sa faute délictuelle à l'égard des tiers au contrat de mandat. Ainsi, est engagée la responsabilité d'une agence immobilière dès lors que celle-ci, qui se présentait comme un mandataire du bailleur à l'occasion de la conclusion du contrat de bail, avait commis une faute à l'endroit du locataire pour lui avoir donné une information erronée relative à l'inutilité de la souscription d'une assurance locative. Cass. civ.1re, 28 oct. 2010, n° 09-70-109, L'immobilière des pays de Condé (Sté) c. Glachant
Par Me Pierre Masquart, pmavocat@gmail.com, 0685190073 - Publié dans : agent immobilier
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Dimanche 24 juillet 2011 7 24 /07 /Juil /2011 19:46
Pourquoi investir dans l'immobilier au Brésil ?
Aujourd'hui, s'il y a un pays où il faut investir dans l'immobilier, c'est bien au Brésil pour les raisons suivantes : 1. Une économie qui ne connaît pas la crise - la croissance économique du Brésil dépasse les 7 % - l'inflation ne dépasse pas 5 % - le taux de chômage est inférieur à 7 % - le pouvoir d'achat a augmenté de 5 % en un an et de 15% en deux ans - l'augmentation des revenus des classes les plus faibles a été de plus de 60 % 2. Un secteur immobilier en pleine croissance - L'investissement dans le secteur du logement au Brésil passera de 165,2 milliards de Reals à 446 milliards durant les 22 prochaines années - Le montant des crédits immobiliers a atteint 2,94 milliards de Reals en septembre 2008 et 22,8 milliards sur les neuf premiers mois de 2008 - Le crédit immobilier représente seulement 8% des sommes prêtées par les banques (50% dans la plupart des pays) - Un développement croissant de la promotion immobilière - Un plan de construction de 12 millions d'appartements […]
Par Me Pierre Masquart, pmavocat@gmail.com, 0685190073 - Publié dans : Brésil
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Jeudi 14 octobre 2010 4 14 /10 /Oct /2010 13:32
Preuve en matière de sous-location interdite
Il était contesté devant la Cour d'appel de Paris l'application de l'article 78, alinéa 1er, de la loi du 1er septembre 1948 selon lequel le preneur n'a le droit ni de sous louer, ni de céder son bail, sauf clause contraire du bail ou accord du bailleur. Ce texte n'interdit ni le prêt, ni l'hébergement, le critère étant l'absence de contrepartie. En l'espèce, le bail prévoyait que les lieux devaient être occupés personnellement et que le locataire ne pouvait en aucun cas sous louer meublé ou non meublé, même gratuitement, tout ou partie des lieux loués, ni céder son droit à la présente location. La loi du 1er septembre 1948 étant d'ordre public, une clause d'un contrat de bail moins favorable pour le locataire ne peut pas déroger à la loi. Le bailleur ne peut donc pas se prévaloir du fait qu'une clause insérée dans le bail interdisait la sous location gratuite. Dans ces conditions, si le juge a constaté que les époux locataires n'étaient plus domiciliés dans les lieux loués mais […]
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Mercredi 13 octobre 2010 3 13 /10 /Oct /2010 13:26
Agents immobiliers : suppression de l'obligation de tenue du répertoire
L'article 16 de la loi de finances rectificative pour 2010 a redéfini les règles applicables en matière de taxe sur la valeur ajoutée aux opérations immobilières. Il prévoit notamment la disparition du régime des marchands de biens et de son formalisme spécifique. Dorénavant, les assujettis intervenant dans le domaine immobilier bénéficieront d'une application uniformisée des règles fiscales, tant en matière de TVA qu'en droits d'enregistrement. La suppression des dispositions de l'article 257-6° du CGI ôte à l'article 50 sexies de l'annexe IV du même Code tout fondement légal. Dès lors, l'obligation prévue à cet article de tenue d'un répertoire pour les agents immobiliers des actes se rattachant à leur profession d'intermédiaires est supprimée. Les ajustements réglementaires sont en cours. Rép. min. n° 78028, JOAN Q, 10 août 2010, p. 8804
Par Me Pierre Masquart, pmavocat@gmail.com, 0685190073 - Publié dans : agent immobilier
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Mardi 12 octobre 2010 2 12 /10 /Oct /2010 13:14
Mandat de vente : portée de la signature par un indivisaire
Il était fait grief à une Cour d'appel d'avoir condamné solidairement des agents immobiliers à payer à des indivisaires la somme de 30.450 euros à titre d'indemnisation forfaitaire et dit que la somme de 10.258 euros correspondant au montant séquestré leur sera acquise et viendra en déduction de la somme de 30.450 euros. Cependant, la Cour de cassation a jugé qu'en relevant que l'accord de l'indivisaire n'ayant pas consenti expressément à la vente n'était soumis à aucune condition de forme ni de date, la Cour d'appel a pu, sans inverser la charge de la preuve, retenir que cet accord avait effectivement été donné par le mandat à l'effet de vendre le bien. Cass. 3e civ., 8 juin 2010, Conseil immobilier c/ Renard, n° 09-13.713
Par Me Pierre Masquart, pmavocat@gmail.com, 0685190073 - Publié dans : agent immobilier
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Lundi 11 octobre 2010 1 11 /10 /Oct /2010 13:00
Levée d'option et rétractation de la promesse par le vendeur
Par acte authentique du 25 juillet 1988, la société SOTRACO a consenti une promesse unilatérale de vente d'un lot de copropriété aux époux X..., qui se sont réservé la faculté d'acquérir et celle de substituer tout tiers dans le bénéfice de la promesse. Celle-ci a été conclue pour une durée devant expirer le 28 décembre 1988 et elle stipulait que si à cette date le bénéficiaire n'avait pas été à même de prendre connaissance des pièces nécessaires à la réalisation par acte authentique de la vente, notamment du certificat d'urbanisme et du renseignement hypothécaire, la durée de la promesse serait prorogée de plein droit pour expirer vingt jours à partir de la date où la dernière de ces pièces aurait été communiquée au bénéficiaire. Un arrêt du 4 novembre 1992, irrévocable, a dit valide la promesse, a donné acte aux époux X..., qui étaient entrés dans les lieux le 2 août 1989 sans que la vente se fût réalisée, de ce qu'ils s'engageaient à lever l'option dès qu'ils seraient en […]
Par Me Pierre Masquart, pmavocat@gmail.com, 0685190073 - Publié dans : rétractation
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Dimanche 10 octobre 2010 7 10 /10 /Oct /2010 13:55
Responsabilité du vendeur connaissant le vice
Une personne avait acquis un appartement dans un immeuble ancien. Au cours de travaux de rénovation, il a été constaté la présence d'insectes xylophages dans la charpente et dans le plancher bas. Elle a engagé une action estimatoire contre la venderesse, fondée sur la garantie des vices cachés. Cette dernière lui a opposé le bénéfice de la clause d'exclusion de garantie figurant dans le contrat de vente. Pour limiter le montant de la somme allouée à l'acquéreur à sa quote-part de copropriétaire dans le traitement de la charpente partie commune, la Cour d'appel a retenu que la venderesse connaissait la présence de capricornes et de vrillettes dans la charpente lors de la signature de l'acte de vente mais qu'en ce qui concerne le plancher bas cette présence n'avait été révélée qu'en raison de travaux en profondeur sur partie de celui-ci, de sorte que la venderesse était en droit d'opposer la clause d'exclusion de garantie. Pour la Cour de cassation, en statuant ainsi, alors que la […]
Par Me Pierre Masquart, pmavocat@gmail.com, 0685190073 - Publié dans : Vente
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Dimanche 3 octobre 2010 7 03 /10 /Oct /2010 15:17
Droit de préemption et levée d'option
Par acte sous seing privé du 22 mai 2003, la société Trianon gestion a promis de vendre à M. X... qui s'est réservé la faculté d'acquérir, un immeuble pour une durée expirant le 24 septembre 2003, sous la condition suspensive du non exercice par leurs titulaires respectifs du droit de préemption. Par arrêté du 2 septembre 2003, la commune de Villemoisson-sur-Orge a exercé ce droit. Le 4 novembre 2003, M. X... a saisi la juridiction administrative d'une demande d'annulation pour excès de pouvoir de la décision de préemption. Par acte authentique du 27 novembre 2003, la société Trianon gestion a vendu l'immeuble à la commune qui, par acte authentique du même jour, l'a cédé à la Communauté d'agglomération du Val d'Orge. Par acte extrajudiciaire des 2, 3 et 4 juin 2004, M. X... a assigné la société Trianon gestion, la commune de Villemoisson-sur-Orge et la Communauté d'agglomération du Val d'Orge en annulation de ces deux ventes et en paiement de dommages-intérêts. Par jugement du 8 […]
Par Me Pierre Masquart, pmavocat@gmail.com, 0685190073 - Publié dans : droit de préemption
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