Le régime de la notification du délai de rétractation en cas d'acquisition par deux époux vient d'être clarifié par la Cour de cassation. Il en résulte que deux lettres s'imposent, sauf à ce que l'accusé de réception du courrier unique soit signé par chacun des époux, voire par un seul, mais il doit être muni d'un pouvoir à l'effet de représenter son conjoint.
Dans une première affaire, suivant promesse synallagmatique sous signatures privées du 13 octobre 2006, les époux X ont vendu une maison à usage d'habitation aux époux Y. L'acte a été, le 14 octobre 2006, notifié aux acquéreurs par une lettre recommandée unique libellée au nom de M. et Mme Y puis, le 10 janvier 2007, remis en mains propres à chacun des époux par le notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique. Les époux Y se sont rétractés par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 12 janvier 2007. Leur reprochant d'avoir refusé de réitérer la vente, les époux X les ont assignés en paiement de la clause pénale stipulée à l'acte.
Les époux X... faisaient grief à la Cour d'appel de les avoir déboutés de leur demande, alors que les époux Y qui avaient tous deux signé l'acte de vente avaient de ce fait acheté l'immeuble d'un commun accord, que les conditions de la solidarité étaient donc remplies, que la notification faite à l'un de ces deux époux, produisait donc tous ses effets à l'égard de l'autre.
Mais la Cour de cassation a jugé qu'ayant relevé que l'avis de réception de la lettre recommandée adressée à M. et Mme Y portait la signature d'un seul époux et non des deux, de sorte qu'il n'était pas démontré que l'autre époux avait reçu notification du délai de rétractation, la cour d'appel en a exactement déduit que ce délai n'avait pas couru à soon égard.
(Cass. 3e civ., 9 juin 2010, n° 09-14.503)
Dans une seconde affaire, par acte sous seing privé du 14 octobre 2004, les époux X ont vendu aux époux Y... une maison d'habitation, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt, la réitération par acte authentique devant intervenir le 15 janvier 2005. Le contrat prévoyait qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser la vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, la partie qui ne serait pas en défaut percevrait une certaine somme à titre de clause pénale. La vente n'ayant été réitérée ni dans le délai contractuel, ni dans le délai de six mois prévu par l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, les époux X ont assigné les époux Y en paiement de la clause pénale.
M. Y faisait grief à la cour d'appel d'avoir accueilli cette demande, alors, selon lui, que la caducité du compromis de vente par application de l'alinéa 2 de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 privait rétroactivement cet acte de tous ses effets ; elle entrainait, selon lui, l'irrecevabilité de toute action en responsabilité contractuelle, fût-elle fondée sur une clause pénale prévue audit acte. En prétendant en l'espèce faire application de cette clause pénale nonobstant la caducité du compromis de vente signé entre M. X et les époux Y, la cour d'appel aurait méconnu les dispositions précitées.
Mais la Cour de cassation relève, d'une part, qu'ayant relevé que la loi du 4 mars 2002 avait modifié l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 en substituant à la nullité édictée par le texte d'origine la notion de caducité, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que cette sanction, dont l'objectif est de ne pas laisser subsister indéfiniment des actes de vente immobilière qui ne seraient pas transcrits au Livre Foncier, ne concernait que l'acte portant transfert de droits immobiliers et n'affectait pas la clause pénale qui devait précisément produire effet en cas de non-réitération de la vente en la forme authentique par suite de la défaillance fautive de l'une des parties.
La Cour de cassation relève ensuite que pour accueillir la demande en paiement de la clause pénale, la Cour d'appel a retenu que la notification faite par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 octobre 2004 à "M. et Mme Y", acquéreurs solidaires, devait être considérée comme valable, étant observé qu'il n'est pas contesté qu'à cette date les époux Y... vivaient encore ensemble à l'adresse où cette notification a été délivrée ;
Pour la Cour de cassation, en statuant ainsi, alors que lorsque la notification prévue par l'article L. 271-1 du code de la de la construction et de l'habitation a été effectuée non par lettres distinctes, adressées à chacun des époux acquéreurs, mais par une lettre unique libellée au nom des deux, elle ne peut produire effet à l'égard des deux que si l'avis de réception a été signé par chacun des époux ou si l'époux signataire était muni d'un pouvoir à l'effet de représenter son conjoint, la cour d'appel a violé le texte susvisé.
Ecrire un commentaire - Voir les 0 commentaires - Partager
Derniers Commentaires