MEMENTO IMMOBILIER

L'article 1589 du Code civil dispose que "la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix".

Dans une récente affaire devant le TGI de Paris, les parties ont signé le 10 septembre 2009 un acte sous seing privé intitulé vente conditionnelle sous seing privé aux termes duquelle la société D. a vendu à Madame M. un immeuble.

L'acte précisait que la vente était consentie et acceptée sous les conditions suspensives de droit commun et confirmait le droit de rétractation de l'acquéreuse comme suit : "dans le délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification de la vente par le vendeur. Et ce par LR/AR. Le vendeur s'oblige à notifier cette vente à l'acquéreur dans les 10 jours des présentes".

L'acte précisait également que la vente devait être réitérée par acte authentique dans le mois de la réalisation des conditions suspensives.

Par suite, Mme M., constatant l'inaction du vendeur qui s'est abstenu de lui notifier la vente, a renoncé au bénéfice des conditions suspensives et a sollicité par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 novembre 2009 la réitération de la vente par acte authentique.

La vente était parfaite en raison de la rencontre des consentements des deux parties sur la chose et sur le prix et de la réalisation des conditions suspensives.

Le Tribunal a donc décidé que la société D. devra réitérer par acte authentique la vente devenue parfaite le 3 novembre 2009 au profit de Mme M. du bien immobilier dans le délai de trois mois du jugement. A défaut de réitération de vente dans ce délai et aux conditions de l'acte, le jugement tient lieu d'acte de vente au profit de Mme M.

Tribunal de grande instance de Paris, 3 novembre 2011, n° 10/01871, Mme M. c. SARL D.

L'acte écrit dans lequel figure l'engagement des parties, auquel l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 subordonne le droit à rémunération ou à commission de l'agent immobilier par l'intermédiaire duquel l'opération a été conclue, n'est pas nécessairement un acte authentique.

Cass. Civ 1re, 9 déc. 2010, n° 09_71-205, Gollandeau c/ Agence ICI

Aujourd'hui, s'il y a un pays où il faut investir dans l'immobilier, c'est bien au Brésil pour les raisons suivantes :

1. Une économie qui ne connaît pas la crise

- la croissance économique du Brésil dépasse les 7 %

- l'inflation ne dépasse pas 5 %

- le taux de chômage est inférieur à 7 %

- le pouvoir d'achat a augmenté de 5 % en un an et de 15% en deux ans

- l'augmentation des revenus des classes les plus faibles a été de plus de 60 %

2. Un secteur immobilier en pleine croissance

- L'investissement dans le secteur du logement au Brésil passera de 165,2 milliards de Reals à 446 milliards durant les 22 prochaines années 

- Le montant des crédits immobiliers a atteint 2,94 milliards de Reals en septembre 2008 et 22,8 milliards sur les neuf premiers mois de 2008 

- Le crédit immobilier représente seulement 8% des sommes prêtées par les banques (50% dans la plupart des pays)

- Un développement croissant de la promotion immobilière

- Un plan de construction de 12 millions d'appartements économiques

- Les investissements étrangers sont de plus d'un milliard de Reals et sont en augmentation de plus de 140 % par rapport à 2007

- Une demande immobilière très soutenue et qui ne peut aller qu'en augmentant avec la Coupe du Monde de football en 2014 et les Jeux olympiques à Rio en 2016 En 2010, la ville de Rio de Janeiro a vu une augmentation du prix du mètre carré de 67% en un an.

- Il existe des plans de financement attractifs pour des étrangers, en particulier des français, qui veulent investir au Brésil dans l'immobilier.

3. Un droit semblable au droit français

- Inscription au Registre des personnes physiques (CPF) ou morales (CNPJ)

- obtention du certificat d'immatriculation du bien (situation, localisation, propriétaires, situation fiscale, hypothèques, etc.), d'absence d'impayés, de dettes fiscales, attestations de non poursuites judiciaires, etc.

- signature d'une promesse d’achat sous forme notariée ou sous seing privé

- vente parfaite après signature de l’acte définitif d’achat sous la forme authentique    

- Inscription au registre foncier local

- Information par le notaire brésilien au tribunal des achats de terrains réalisés par des entreprises brésiliennes placées sous le contrôle de personnes physiques ou morales étrangères

L'article 16 de la loi de finances rectificative pour 2010 a redéfini les règles applicables en matière de taxe sur la valeur ajoutée aux opérations immobilières. Il prévoit notamment la disparition du régime des marchands de biens et de son formalisme spécifique.

Dorénavant, les assujettis intervenant dans le domaine immobilier bénéficieront d'une application uniformisée des règles fiscales, tant en matière de TVA qu'en droits d'enregistrement. La suppression des dispositions de l'article 257-6° du CGI ôte à l'article 50 sexies de l'annexe IV du même Code tout fondement légal.

Dès lors, l'obligation prévue à cet article de tenue d'un répertoire pour les agents immobiliers des actes se rattachant à leur profession d'intermédiaires est supprimée. Les ajustements réglementaires sont en cours.

Rép. min. n° 78028, JOAN Q, 10 août 2010, p. 8804

Par acte authentique du 25 juillet 1988, la société SOTRACO a consenti une promesse unilatérale de vente d'un lot de copropriété aux époux X..., qui se sont réservé la faculté d'acquérir et celle de substituer tout tiers dans le bénéfice de la promesse. Celle-ci a été conclue pour une durée devant expirer le 28 décembre 1988 et elle stipulait que si à cette date le bénéficiaire n'avait pas été à même de prendre connaissance des pièces nécessaires à la réalisation par acte authentique de la vente, notamment du certificat d'urbanisme et du renseignement hypothécaire, la durée de la promesse serait prorogée de plein droit pour expirer vingt jours à partir de la date où la dernière de ces pièces aurait été communiquée au bénéficiaire.

Un arrêt du 4 novembre 1992, irrévocable, a dit valide la promesse, a donné acte aux époux X..., qui étaient entrés dans les lieux le 2 août 1989 sans que la vente se fût réalisée, de ce qu'ils s'engageaient à lever l'option dès qu'ils seraient en possession des documents nécessaires à la réitération de la vente par acte authentique et a enjoint à la société SOTRACO de leur communiquer ou de remettre à leur notaire l'ensemble des pièces nécessaires à la réalisation de la vente par acte authentique, notamment le certificat d'urbanisme, l'état hypothécaire et le certificat de conformité des parties communes au permis de construire.

Par acte sous signature privée du 15 juillet 1993, intervenu au cours du pourvoi en cassation contre l'arrêt du 4 novembre 1992, les époux X... ont substitué M. Y... dans le bénéfice de la promesse de vente et celui-ci a déclaré notamment faire son affaire personnelle de l'obtention des renseignements et pièces qui devaient être remis par la société SOTRACO.

Après avoir été déboutée par arrêt du 1er février 2000, irrévocable, de son assignation du 8 janvier 1996 de demande en retrait de droit litigieux, la société SOTRACO a assigné M. Y... en nullité de la promesse et obtenu son expulsion par arrêt du 20 octobre 2005, irrévocable.

A la suite de cette décision, pour partie avant dire-droit, l'arrêt attaqué, statuant sur le fond, a dit que la société SOTRACO avait rétracté son consentement à la promesse avant toute levée de l'option, a condamné M. Y... à lui payer la somme de 107 000 euros en réparation de sa perte de jouissance depuis le 15 juillet 1993 et a ordonné le versement de l'indemnité d'immobilisation à la société à titre de dommages et intérêts complémentaires.

La Cour de cassation a considéré qu'ayant retenu à bon droit que l'arrêt du 4 novembre 1992 était dépourvu de l'autorité de la chose jugée en ce qui concernait l'éventuelle rétractation du promettant antérieure à la levée de l'option et souverainement relevé que la société SOTRACO avait manifesté par la signification de son assignation en retrait litigieux du 8 janvier 1996 sa volonté de se désengager de la promesse, la cour d'appel a, sans dénaturation, pu retenir que cette société avait rétracté son consentement à la promesse avant toute levée de l'option.

Cass. 3e civ., 31 mars 2010, Bauer c/ Sotraco, n° 08-20.235