Il existe entre la France et les Etats-Unis deux conventions fiscales, celle du 31 aout 1994 en matière d’impôt sur le revenu et sur la fortune et celle du 24 novembre 1978 en matière de successions et donations. Ces conventions ont pour but d’éviter la double imposition.
Imposition des revenus locatifs
Les revenus locatifs provenant de la location d’immeubles situés aux Etats-Unis y sont imposables conformément à l’article 6-1 de la convention franco-américaine du 31 aout 1994. Ils sont exonérés d’impôt en France (mécanisme du crédit d’impôt prévu a l’article 24). La France se réserve cependant le droit de tenir compte du revenu américain pour calculer le taux de l’impôt français. En d’autres termes, le revenu américain n’est pas taxe en France mais il peut être pris en compte pour augmenter la progressivité de l’impôt.
En pratique, cette règle n’aura aucune incidence. L’imposition aux Etats-Unis peut en effet se faire sur option sur le revenu net conformément à l’article 6-6 de la convention. La possibilité d’amortir les immeubles et de déduire fiscalement non seulement l’ensemble des charges liées a la gestion locative, les taxes foncières, les assurances, les intérêts d’emprunt le cas échéant mais aussi un billet d’avion par an permet alors le plus souvent de dégager un déficit foncier et de ne pas générer d’impôt sur le revenu.
L’intérêt fiscal réside dans l’exonération fréquente d’impôt sur les revenus procures par le bien acquis aux Etats-Unis
Imposition des plus-values
A l’occasion de la revente du bien immobilier, la plus-value est également imposable aux Etats-Unis en application de l’article 13-1 de la convention du 31 aout 1994. La France ne se reconnait pas le droit d’imposer la plus-value éventuelle réalisée aux Etats-Unis mais cette plus-value peut également être prise en compte dans la détermination de l’impôt français lorsque le bénéficiaire est résident en France. Dans ce cas, le bénéficiaire a droit, selon l’article 24-1 de la convention, à un crédit d’impôt égal au montant de l’impôt paye aux Etats-Unis.
En pratique, le mode de calcul de la plus-value permet le plus souvent d’aboutir à l’exonération.
Les déficits comptables accumules pendant les années de détention sont en effet imputables sur le prix de cession. Par ailleurs, la plus-value de cession, quelle que soit son montant, qui est réinvestie dans un délai détermine, n’est pas imposable immédiatement.
L’intérêt fiscal réside donc en deuxième lieu dans l’exonération très fréquente d’imposition des plus-values de cession.
L’impôt sur la fortune n’existe pas aux Etats-Unis
Le seul impôt calcule sur la valeur estimative du bien est la property tax. Cette taxe est déductible fiscalement.
Droits de mutation
En matière successorale, en application de l’article 5 de la convention du 24 novembre 1978, les biens immobiliers situés aux Etats-Unis sont taxables à leur lieu de situation.
En France, ces mêmes biens immobiliers ne sont pas taxables mais ils doivent être pris en considération dans la déclaration de succession des résidents français pour le calcul du taux moyen d’imposition applicable aux autres biens dépendant de la succession. L’incidence est généralement très faible.
Avantages fiscaux de devenir propriétaire d’un bien en Floride
Lorsque vous devenez propriétaire foncier aux Etats-Unis, votre seule obligation au regard de l’administration américaine pour la détention de votre lot, consiste à payer annuellement votre impôt foncier.
La Convention fiscale franco-américaine réserve aux Etats-Unis l’imposition des biens immobiliers qui y sont situés. Par conséquent, de tels biens sont exonérés d’impôt sur la fortune en France et toute double imposition est exclue.
En cas de revente ultérieure, la plus-value réalisée est soumise à l’impôt fédéral sur le revenu au taux maximal de 15 %. Il n y a pas d’impôt au niveau de l’Etat de Floride.
Pour avoir l’assurance que l’ensemble des impôts dus par l’assujetti étranger seront payes, une retenue à la source de 10 % à titre de garantie est opérée sur le prix de revente du bien par l’Etat américain.
Il n’est pas nécessaire d’être résident américain pour ouvrir une société en Floride.
Il est même judicieux de créer une société américaine pour porter l’acquisition de votre patrimoine immobilier en Floride pour vous protéger contre la loi du FIRPTA qui oblige, en cas de cession du bien la retenue à la source de 10 % du montant de la vente. Cette ponction ne sera remboursée qu’en prouvant au Trésor américain qu’aucune taxe ne lui est due. Cette procédure peut durer près d’un an. D’autre part, dans le cadre d’un revenu locatif, si la propriété est au nom d’un non-résident, la retenue à la source s’élève à 30 %.
Si vous avez acheté un bien immobilier en Floride à titre personnel et non en société et que vous souhaitez le mettre en location, vous allez rapidement vous rendre compte que vous allez devoir vous acquitter d’une taxe de 30 % sur le montant des loyers perçus, quel que soit la rentabilité de votre investissement. C’est une garantie prise par l’administration fiscale américaine de ne pas se voir lésée du paiement de vos impôts.
Il est donc conseillé de faire transférer le titre de propriété à une société dont vous êtes l’actionnaire et optimiser ainsi votre fiscalité. Cette procédure rapide et peu couteuse sera réalisée par mes soins et mes correspondants américains.
Toutes les propriétés proposes dans les annonces immobilières figurant sur ce blog incluent la création d’une telle société.
Vous pouvez également souhaiter transférer un titre de propriété pour des raisons de succession, de divorce ou dans certains cas de vente. Je suis là, ainsi que mes confrères américains, pour vous assister dans cette procédure.
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