Memento Immobilier (avocat)

Avocats et fiducie

Sun, 10 Jan 2010 09:11:00 +0100

Le décret 2009-1627 du 23 décembre 2009 fixe les conditions d'exercice de la fiducie par les avocats. Il est rappelé que la fiducie permet à un constituant de transférer temporairement ses biens dans un patrimoine d’affectation géré par un fiduciaire au profit d’un bénéficiaire.

Ce texte prévoit notamment :

•    une déclaration préalable écrite auprès du Conseil de l'Ordre dont l’avocat relève,
•    la souscription d'assurances propres à cette activité,
•     une comptabilité séparée et un compte spécialement affecté à chaque fiducie.

En termes d'assurances, le texte précise également, en son article 3, que « tout avocat exerçant en qualité de fiduciaire doit être couvert contre les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile professionnelle, en raison des négligences et fautes commises dans l'exercice de ces fonctions, par la souscription, à titre personnel, d'une assurance propre à cette activité ».

A cet égard, le décret souligne que la limite de garantie ne devra pas être inférieure à 1.500.000 euros par année, pour un même assuré.

En outre, en cas de cessation de la garantie pour quelque cause que ce soit, l'assureur doit immédiatement en informer par lettre recommandée avec demande d'avis de réception le constituant, le bénéficiaire s'il y a lieu, ainsi que le bâtonnier.

Acte contresigné de l'avocat et acte authentique

Thu, 31 Dec 2009 11:38:00 +0100

Le garde des Sceaux devrait déposer au début de l'année 2010, un projet de loi relatif à l'acte contresigné par avocat.

Le projet de loi comprendrait plusieurs volets :

- la reconnaissance d'effets de droit au contreseing d'un acte sous seing privé par un avocat. Par son contreseing, l'avocat attestera avoir éclairé pleinement la partie qu'il conseille sur les conséquences juridiques de l'acte. Ce contreseing fera pleine foi de l'écriture et de la signature des parties. Celles-ci garderont toutefois la possibilité de recourir à la procédure de faux prévue par le Code de procédure civile pour les actes sous seing privés. Ce contreseing par un avocat ne pourra être confondu avec l'authentification par un notaire qui seule donne force exécutoire à un acte. Celui-ci a donc la même force qu'un jugement, et ne peut être contesté que par l'inscription de faux ;

- la réaffirmation du rôle essentiel du notaire, et de l'acte authentique, notamment en matière immobilière. Le Code civil rappellera expressément que seul un acte authentique peut donner lieu à publicité foncière.

- le développement de l'interprofessionnalité entre professions du droit. Avocats, notaires, huissiers de justice et commissaires-priseurs judiciaires pourront créer une même société de participations financières détenant des parts dans des sociétés ayant pour objet l'exercice de deux ou plusieurs de ces professions.

A quelles conditions l'avocat peut-il être payé en oeuvres d'art ?

Sun, 20 Dec 2009 11:00:00 +0100

Mme X... et M. Y... ont sollicité l'assistance et le conseil de Mme Z... et M. A..., aux droits duquel se trouve la société A..., avocats, dans un litige relatif au règlement de la succession de l'artiste peintre américaine Joan B..., dont ils étaient légataires à hauteur de 5 % chacun, et signé respectivement, les 31 octobre et 19 novembre 1996, une convention d'honoraires prévoyant le versement d'un honoraire de diligences et d'un honoraire complémentaire de résultat proportionnel au montant du legs obtenu par chacun d'eux au delà de 731 755, 28 euros qui " s'imputera en pourcentage sur la nature de ce qui aura été attribué (numéraire et objets mobiliers) ".

En l'état d'un projet de transaction portant sur la délivrance des legs et, en outre, sur la répartition de nombreuses oeuvres qui n'avaient pas été évaluées, les parties ont signé, le 9 mars 2003, un avenant prévoyant que, pour l'application de ces conventions, l'honoraire de résultat dû par le client pour la répartition des oeuvres qui n'avaient pas été évaluées, dites " no value ", sera de 25 % et que ces honoraires s'entendent d'une répartition en nature dès prise de possession par le client.

Une transaction, conclue le 11 mars 2003, a mis fin au litige et Mme X... et M. Y... ont reçu leur legs de 5 % et quatre vingt onze oeuvres dites " no value ". Mme Z... et M. A..., ayant vainement sollicité le paiement de l'honoraire de résultat et la remise des oeuvres dans les termes des conventions, ont saisi le bâtonnier de leur ordre.

La Cour de cassation confirme que l'attribution en nature implique que la valeur des objets attribués ait été fixée préalablement à la demande formée devant le bâtonnier. Dès lors qu'elle constatait qu'aucune évaluation préalable des biens ne lui était proposée, la cour d'appel n'était pas tenue d'ordonner cette évaluation.

Le magistrat, saisi de la contestation, apprécie souverainement si les honoraires convenus initialement entre l'avocat et son client apparaissent exagérés au regard du service rendu.

Ayant analysé les diligences accomplies et considéré que, même en prenant pour l'application du tableau conventionnel de calcul de l'honoraire de résultat, des valeurs de succession nettes d'impôts, l'ajout des valeurs des oeuvres " no value " et du fonds d'archives ferait obtenir un montant d'honoraires manifestement excessif, la cour d'appel a pu réduire à la somme qu'elle a fixée en numéraire le montant de cet honoraire de résultat.

(Cass. 2e civ., 19 nov. 2009, n° 07-13.268)

L'avocat parisien peut être mandataire en transactions immobilières

Sat, 19 Dec 2009 19:15:00 +0100

Le Conseil de l’Ordre des avocats de Paris vient d’adapter le règlement intérieur du barreau de Paris pour que les avocats puissent exercer une mission de mandataire en transactions immobilières. Cette mission doit constituer une activité accessoire de l’avocat, comme pour le notaire.

Désormais, le règlement intérieur du barreau de Paris prévoit que l’avocat peut être mandaté par ses clients pour vendre ou louer des biens immobiliers dans les limites autorisées par la loi. Il peut ainsi rédiger un contrat, un avant-contrat ou encore un projet de contrat, mais il ne peut représenter qu’une seule des parties au contrat, soit l’acheteur, soit le vendeur, et ce afin d’éviter les conflits d’intérêts.

Le mandat que reçoit l’avocat de son client pour louer ou vendre un bien immobilier est rédigé par écrit et indique le mode de calcul de ses honoraires. En cas d’échec de la transaction immobilière, l’avocat est rémunéré au seul titre de la rédaction des actes (tels un compromis de vente, un contrat de vente ou de location). Ainsi, le temps consacré par l’avocat à la recherche d’un acquéreur ou d’un locataire ou aux négociations n’est pas rémunéré dans le cas où la transaction n’est pas effectivement conclue.

Concernant l’affichage des biens immobiliers que l’avocat a pour mission de vendre ou de louer, l’avocat étant soumis à une interdiction de publicité relative à ses activités, il est autorisé à un affichage des biens à l’extérieur et à l’intérieur de son cabinet mais en revanche, il lui est interdit de les afficher dans une vitrine formant une devanture de boutique.

« Règles relatives à la négociation de biens immobiliers à vendre ou à louer
Préambule
Pour l’application de son arrêté en date du 21 avril 2009 ayant inséré dans le règlement intérieur du barreau de Paris l’article P.6.2.0.4, le Conseil de l’ordre des avocats du barreau de Paris a établi les règles de déontologie suivantes s’imposant aux avocats en matière de négociation de biens à vendre ou à louer.
Ces règles sont applicables à tous les avocats.

Article 1er : le mandat en transaction de biens immobiliers à vendre ou à louer constitue une des activités accessoires de l’avocat.
Elle s’exerce conformément à la règlementation en vigueur et notamment aux dispositions de l’article P.6.2.0.4 du règlement intérieur du barreau de Paris

Article 2 : le mandat écrit obligatoire doit indiquer le mode de calcul des honoraires.
Aucune rémunération autre que celle due au titre de la rédaction des actes (projets, avant-contrat, contrat) ne pourrait être perçue dans l’hypothèse où l’opération ne serait pas effectivement conclue.
Une copie du mandat devra être remise au mandant.
En vertu de son devoir de conseil, l’avocat ne doit accepter de mandat que limité à une durée raisonnable tenant compte notamment des pratiques habituelles et usages locaux en matière de négociation et des particularités du bien à négocier.

Article 3 : dans l’exercice de ses activités de négociation, l’avocat doit faire preuve d’indépendance, de loyauté, d’impartialité et d’objectivité. Il doit s’abstenir de tout démarchage, directement ou par personne interposée, pour recueillir un mandat.
L’activité de négociation s’exerce, comme les autres activités de l’avocat, au sein et dans les locaux de son cabinet.
Cette règle ne fait pas obstacle aux déplacements nécessaires en vue de la visite des biens à vendre ou à louer.

Article 4 : 1) Les avocats ont la faculté de se regrouper pour mettre en commun divers moyens dans le but d’assurer à la clientèle le meilleur service en matière de négociation. Ils peuvent notamment centraliser dans un fichier commun, destiné à leur information et à celle de leurs clients, les offres de vente ou de location pour lesquels ils ont reçu mandat de rechercher un acquéreur ou un locataire.
2) Ces groupements doivent être constitués de telle sorte que tout avocat s’engageant à respecter les conventions qui les régissent y soient automatiquement admis.
Toute création de groupement devra être portée à la connaissance du ou des ordres des avocats concernés. Les statuts ou règlements devront y être déposés.
Le groupement, qu’il ait ou non la personnalité morale, ne peut être en relation directe avec la clientèle. Il ne doit avoir, en aucun cas, une activité propre de négociation. Aucun mandat ne peut être établi au nom du groupement.

Article 5 : seuls les organismes professionnels, statutaires ou non, sur le plan national ou local, peuvent faire, par tout moyen à leur convenance, une publicité informative générale sur la profession d’avocat, les services qu’ils peuvent offrir et les moyens dont ils disposent pour répondre aux besoins de la clientèle.
La publicité sur les biens à vendre ou à louer peut être faite, dans le respect du règlement intérieur du barreau de Paris, soit pour un seul bien par un ou plusieurs avocats, soit pour plusieurs biens par un même avocat, soit pour plusieurs biens par plusieurs avocats, sur la même annonce à la condition que chaque offre puisse être attribuée à l’avocat détenteur du mandat.
L’affichage raisonnable des biens immobiliers pour lesquels l’avocat a un mandat est autorisé à l’extérieur et à l’intérieur de son cabinet. L’affichage dans une vitrine formant devanture de boutique est interdit.

Article 6 : l’Ordre des avocats contrôlera les conditions d’exercice de l’activité de négociation et le respect des règles déontologiques applicables en la matière ».