Memento Immobilier (Promesse de vente)

Quand la promesse de vente vaut-elle vente ?

Fri, 25 Nov 2011 16:37:00 +0100

L'article 1589 du Code civil dispose que "la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix".

Dans une récente affaire devant le TGI de Paris, les parties ont signé le 10 septembre 2009 un acte sous seing privé intitulé vente conditionnelle sous seing privé aux termes duquelle la société D. a vendu à Madame M. un immeuble.

L'acte précisait que la vente était consentie et acceptée sous les conditions suspensives de droit commun et confirmait le droit de rétractation de l'acquéreuse comme suit : "dans le délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification de la vente par le vendeur. Et ce par LR/AR. Le vendeur s'oblige à notifier cette vente à l'acquéreur dans les 10 jours des présentes".

L'acte précisait également que la vente devait être réitérée par acte authentique dans le mois de la réalisation des conditions suspensives.

Par suite, Mme M., constatant l'inaction du vendeur qui s'est abstenu de lui notifier la vente, a renoncé au bénéfice des conditions suspensives et a sollicité par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 novembre 2009 la réitération de la vente par acte authentique.

La vente était parfaite en raison de la rencontre des consentements des deux parties sur la chose et sur le prix et de la réalisation des conditions suspensives.

Le Tribunal a donc décidé que la société D. devra réitérer par acte authentique la vente devenue parfaite le 3 novembre 2009 au profit de Mme M. du bien immobilier dans le délai de trois mois du jugement. A défaut de réitération de vente dans ce délai et aux conditions de l'acte, le jugement tient lieu d'acte de vente au profit de Mme M.

Tribunal de grande instance de Paris, 3 novembre 2011, n° 10/01871, Mme M. c. SARL D.

Offre préalable de prêt et condition suspensive

Tue, 26 Jan 2010 08:02:00 +0100

Par acte sous seing privé du 4 novembre 2004, a été conclue entre Mme X... et les époux Y... une promesse synallagmatique de vente immobilière avec condition suspensive de l'octroi aux acquéreurs d'un prêt de 200 000 euros au plus tard le 19 décembre 2004.

Par lettre du 13 décembre 2004, transmis immédiatement au notaire de Mme X..., la société Cafpi a informé les époux Y... de l'accord d'un partenaire financier pour "la mise en place d'un prêt de 205 000 euros (...) sous les réserves de prise de garanties et des assurances". Mme X... ayant refusé de conclure l'acte de vente puis vendu le bien à un tiers, les époux Y... ont réclamé sa condamnation à des dommages-intérêts.

La Cour de cassation a jugé qu'une offre préalable de crédit conforme aux dispositions du code de la consommation, qui ne sont exigées que pour la protection de l'emprunteur, n'est pas nécessaire pour la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt.

Dans ces conditions, une cour d'appel, qui a constaté la transmission par les acquéreurs dans le délai de la condition suspensive d'une lettre les informant de l'octroi du crédit, en a exactement déduit que la condition suspensive avait été réalisée, la formule d'usage "sous réserve de prise de garanties et des assurances", ne rendant pas cet accord conditionnel et ne portant pas atteinte à son caractère ferme.

(C.Cass., 1ère civ., 14 janv. 2010, n° 08-21.520)

La levée d'option ne nécessite aucun formalisme

Sat, 19 Dec 2009 18:35:00 +0100

Ayant retenu que les époux Y... avaient accepté un prêt conforme aux prévisions contractuelles le 29 juin 2004, soit dans le délai fixé à la promesse, expirant le 30 juin 2004, et que s'ils n'en avaient pas avisé le promettant dans les cinq jours suivant l'expiration du délai prévu, le non respect de ce formalisme ne pouvait être sanctionné par la nullité de la promesse de vente mais, le cas échéant, seulement par la non restitution de l'indemnité d'immobilisation, la cour d'appel, procédant à la recherche prétendument omise, a légalement justifié leur décision de ce chef.

Attendu qu'ayant retenu qu'il résultait des pièces produites que l'existence d'un état hypothécaire révélant une inscription d'hypothèque avait été portée à la connaissance de la SCI Coppet par le notaire le 16 août 2004, qu'à cette date cette société ne contestait pas avoir entamé des négociations avec le créancier hypothécaire afin d'obtenir la réduction de la créance et la mainlevée de l'hypothèque et que le 24 août 2004 les parties n'étaient pas en l'état de procéder à la signature de l'acte authentique malgré la levée de l'option des époux Y... faite le 21 septembre 2004 laquelle n'était soumise conventionnellement à aucune formalité autre que la signature de l'acte authentique, la cour d'appel, procédant aux recherches prétendument omises, a légalement justifié sa décision en retenant que la levée de l'option était régulièrement

(Cass. Civ. 3^e, 1^er déc. 2009, pourvoi n° N° 08-20.394 FD)

Promesse de vente et pacte de préférence

Sat, 18 Apr 2009 17:18:00 +0200

Une propriétaire a conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble qu'elle avait reçu aux termes d'un acte de donation-partage contenant un pacte de préférence.

Le notaire chargé de dresser l'acte, ayant constaté la réitération authentique de cette promesse, a découvert l'existence de ce pacte et notifié le projet de vente à son bénéficiaire. Celui-ci a alors fait part de son intention d'acquérir, et a demandé à être assisté de son notaire et de voir reportée la date fixée pour la signature de l'acte authentique.

Après que la vente ait été régularisée au profit des acquéreurs signataires de la promesse de vente, le bénéficiaire du pacte de préférence en a invoqué la violation et demandé à la Cour d'appel de Grenoble sa substitution dans les droits des acquéreurs. La cour d'appel a accéder à ses demandes en retenant que si le « compromis de vente » ne faisait aucune référence au pacte de préférence, les acquéreurs connaissaient, à la date de la signature de l'acte authentique de vente, l'existence du pacte de préférence et savaient par leur notaire que le bénéficiaire de ce pacte n'avait pas renié l'acceptation de l'offre d'acquisition qu'il avait faite.

La Cour de cassation a cassé cette décision et considéré que la connaissance du pacte de préférence et de l'intention de son bénéficiaire de s'en prévaloir s'apprécie à la date de la promesse de vente, qui vaut vente, et non à celle de sa réitération par acte authentique (Cass. 3e civ., 25 mars 2009, n° 07-22.027).