Por ocasião da abertura da filial brasileira

a

FININVEST EURO-BRASIL

Monsieur Jacques E. MORTON

Président FININVEST-USA

Monsieur Daniel CASSOL

Gérant FININVEST-EURO-BRASIL

Maitre Pierre MASQUART

Avocat au Barreau de PARIS (France)

Monsieur Thierry BOTTO

Consultant CB Richard Ellis (Rio de Janeiro)

 Ont l’honneur de convier les membres de la CCFB

Têm a honra de convidar os associados da CCFB

pour une réunion d’information

para uma reunão de informação na

MERCREDI 8 FEVRIER 2012

Quarta –feira dia 8 de fevereiro às 12h30

Sur la question d’actualité :

Sobre perguntas da autalidade :

 «  QUEL INVESTISSEMENT IMMOBILIER CHOISIR EN 2012 ?  »

 Qual o melhor investimento em 2012 ?

Le lieu : Av. Pres. Antônio Carlos, 58 – 10° andar 20020 Rio de Janeiro - RJ

Places limitées : Merci de confirmer votre présence au plus tard le 7 Février sur le mail : pmavocat@mail.com

 Sites Internet : www.fininvestusa.com ; www.memento-immobilier.com

Les niches fiscales immobilières

Au titre du financement de la dette d’Etat, la contribution des niches fiscales se fera à hauteur d’une réduction de 10 % de l’avantage procuré par les réductions et crédits d’impôt, afin de débloquer 430 millions d’euros, indique le projet de Loi de Finances (PLF).

La diminution de la réduction fiscale viserait les investissements dans l'immobilier de loisirs (trois niches concernées), les investissements dans des résidences hôtelières à vocation sociale, certains investissements outre-mer (quatre niches concernées), la réduction d’impôt au titre des dépenses supportées en vue de la restauration complète d’un immeuble bâti (réduction d'impôt « Malraux »), l’investissement immobilier locatif neuf (dispositif Scellier), les investissements immobiliers dans le secteur de la location meublée non professionnelle, les contrats d'assurance pour loyers impayés des logements locatifs conventionnés, ainsi que les crédits d’impôt accordés au titre des équipements en faveur du développement durable et des économies d'énergie (chaudière, fenêtres...). Par exemple, une réduction d’impôt de 50 % sera rabaissée à 45 %.

Le budget 2011 précise que « ces dispositions seraient applicables à compter de l’imposition des revenus de l’année 2011 pour des dépenses payées à compter du premier janvier 2011. Ainsi, les reports et étalements de réductions d'impôt acquises pour la première fois au titre d’années antérieures ne seraient pas concernés par la mesure ».

Réduction du crédit d'impôt pour le photovoltaïque

Le crédit d'impôt, qui s’applique aux dépenses d'équipements réalisées entre le premier janvier 2005 et le 31 décembre 2012, dans la limite d’un plafond pluriannuel de 8 000 euros pour une personne seule et de 16 000 euros pour un couple, a été modifié. La mesure tend à diminuer de moitié l’aide accordée : ainsi, le taux applicable à ces équipements serait ramené de 50 % à 25 % pour les dépenses payées à compter du 29 septembre 2010. « Cela étant, les contribuables qui peuvent justifier de l’acceptation d’un devis et du versement d’un acompte à l’entreprise avant cette date continuent à bénéficier du crédit d’impôt au taux de 50 % : ainsi, la réduction du taux ne s’applique pas aux décisions déjà engagées ». Le gain escompté est de 150 millions d’euros dès 2011.

Le projet de loi de finances précise que le photovoltaïque investi outre-mer ne ferait plus partie du dispositif d’aide fiscale à compter du 29 septembre 2010, et ce, afin de focaliser l’investissement sur le logement social, notamment. « Des mesures transitoires seraient prises afin de ne pas pénaliser les projets en cours de finalisation à cette date », ajoute le projet de loi de finances.

Création d’un prêt à taux zéro renforcé

En faveur de la volonté d’élargir le champ de l'accession à la propriété, les anciens dispositifs-prêt à taux zéro (PTZ) - pass-foncier et crédit d’impôt sur les intérêts d’emprunt - seraient refondus à travers le prêt à taux zéro renforcé ou « PTZ+ ».

Les conditions de ressources ayant disparu, c’est dorénavant « l’ensemble des primo-accédants qui seraient susceptibles d’en bénéficier », indique le PLF, qui en précise les modalités : « le montant de l’aide nouvelle serait fixé en fonction du nombre des personnes destinées à occuper le logement à titre principal, de la localisation de celui-ci, de son caractère neuf ou ancien et de sa performance énergétique».

Pour les personnes bénéficiant déjà d’un prêt, ou si le prêt est conclu avant le premier janvier 2011, les dispositions anciennes continuent à s’appliquer.

Relèvement du barème de l'impôt et du taux sur plus-values immobilières

Le projet loi de finances annonce l’élévation d’un point du taux applicable à la tranche d’imposition la plus élevée du barème progressif de l’impôt sur le revenu. Il serait relevé de 40 à 41 %. Les plus-values immobilières seraient également plus fortement taxées : elles passeraient d’une imposition de 16 % à 17 % pour la revente d’une résidence secondaire dans les quinze ans suivant son acquisition. Le régime demeure inchangé pour la revente de la résidence principale, qui reste exonérée d’impôt. Cette réforme permettra de contribuer au financement du régime des retraites.

Assurance-vie multisupport

Les prélèvements sociaux (CSG/CRDS) sur les contrats d’assurance-vie multisupport (qui comprennent une partie en euro et une partie en actions), seront prélevés annuellement sur la partie en euros dans le cadre de la contribution des revenus de l’épargne au financement de la dette sociale : « Ainsi, les produits du compartiment euro de ces contrats seraient désormais imposés au taux de 12,1 % dès leur inscription en compte annuelle et non plus au dénouement du contrat. Il s’agit donc essentiellement d’une mesure de trésorerie, neutre pour l’assuré qui percevra, après comme avant, un revenu net des prélèvements sociaux », précise le projet loi de finances.

Cet acte peut être une simple promesse de vente. Dans ce cas, seul le vendeur s'engage. L'acheteur peut ne pas accepter l'offre et se retirer. On dit alors que l'acquéreur n'a pas levé l'option. Si l'acquéreur a versé un acompte, en principe de 10%, il ne pourra pas le récupérer.

Cet avant-contrat peut être aussi un compromis de vente. A la différence de la simple promesse de vente, un tel acte engage définitivement les deux parties dès la signature, sous réserve bien sûr du droit de rétractation. Sachez que si l'une des parties refuse de signer l'acte authentique, le Tribunal pourra ordonner la vente.

Promesse de vente ou avant-contrat devront toujours préciser :

- l'identité des parties,

- l'identification du bien,

- la répartition des dépenses en copropriété,

- les conditions de financement de l'acquisition,

- le délai de signature de l'acte authentique.

Je suis membre de l'association nationale des avocats mandataires en transactions immobilières et de la chambre de commerce France-Bresil.

If you wish to confide me the sale, the purchase, the rent of your property , as a lawyer in real estate transactions, you will benefit from my legal skills, my knowledge of the case law, the on-line publishing of your property on the network of the lawyers in real estate transactions.

I can receive your mandates of sale, rent or research of properties in France or abroad. I shall advise you  and also be helpful in the legal aspects which will ensue from this mandate and through your research.

I am member of the national association of the lawyers in real estate transactions and of the Camara de conercio Franca-Brasil.

Contact

Me Pierre Masquart

Avocat au Barreau de Paris

Attorney at law, Paris Bar

+33.1.44.09.25.88

+33.6.85.19.00.73

pmavocat@gmail.com

Sachez que lors d'un décès, le survivant peut racheter les parts sans que les héritiers puissent s'y opposer. En cas de séparation, vous pouvez aussi prévoir de racheter les parts ou de dissoudre la société.

Le Ministre de l'intérieur a rappelé récemment que la loi du 21 mai 1836 dans son article 1er prohibe les loteries de toute espèce. Dans son article 6, la loi tolère toutefois, par exception, les lotos traditionnels lorsqu'ils sont organisés dans un cercle restreint et uniquement dans un but social, culturel, scientifique, éducatif, sportif ou d'animation sociale et qu'ils se caractérisent par des mises et des lots de faible valeur. Seul le secteur associatif a vocation à poursuivre les buts énumérés par ces dispositions : les projets de nature commerciale, ne serait-ce qu'en raison de la recherche du profit qui leur est inhérente, ne peuvent y répondre et, partant, contreviennent aux dispositions de la loi.

Le recours à l'organisation de tombolas et de concours afin de vendre un bien immobilier est contraire à l'article 2 de la loi du 21 mai 1836 qui dispose : « Sont réputées loteries et interdites comme telles : les ventes d'immeubles (...) effectuées par la voie du sort, ou auxquelles auraient été réunies des primes, ou autres bénéfices dus, même partiellement, au hasard, et généralement toutes opérations offertes au public, sous quelque dénomination que ce soit, pour faire naître l'espérance d'un gain qui serait acquis par la voie du sort ».

Dans ce cas, les dispositions pénales prévues par l'article 3 de la loi du 21 mai 1836 auraient pleinement vocation à être appliquées. Il n'est pas envisagé d'apporter de dérogations en la matière.

Le décret n° 2009-1676 du 29 décembre 2009 vient de modifier à nouveau le décret déterminant les prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usage professionnel, pour une "rectification d'une erreur matérielle" figurant dans le décret du 1er septembre 2009. En effet, dans le tableau, le chiffre "3,29", correspondant au prix de base des mètres carrés des logements de la catégorie II B situés hors de l'agglomération parisienne, doit être remplacé par le chiffre "3,38".

(tableau : source net-iris)

En ce qu’il vise expressément le « contrat constatant la vente », ce texte d’ordre public s’applique nécessairement à l’acte itératif devant notaire et concerne donc le cas où l’erreur sur la superficie ressort de l’acte notarié tandis que le compromis de vente mentionnait une superficie juste. De ce fait, il suffit pour son application que l’acte authentique soit entaché d’une erreur commise objectivement sans qu’il y ait lieu de prendre en compte des considérations extérieures à cet acte.

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 1er avril 2005 mentionnait une superficie de 133,36 m ² habitables alors qu’elle n’était en réalité que de 121,13 m ², soit une différence de 12,15 m², ce qui ressortait notamment du compromis de vente, du tableau des millièmes et du certificat de mesurage.

Dès lors, le premier juge ne pouvait, sans méconnaître les dispositions claires et non équivoques du texte précité, débouter Patrice Z… de ses demandes à l’encontre de ses vendeurs en considérant en substance que le compromis de vente du 3 décembre 2004 avait scellé l’accord des parties sur la vente d’un appartement de 122 m² habitables moyennant le prix total de 183 000 euros, que la vente était dès lors parfaite et la surface habitable conforme à celle mentionnée au compromis sans qu’il y ait lieu de s’attacher à l’erreur figurant dans l’acte notarié.

La superficie réelle du bien vendu étant inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte authentique du 1^er avril 2005 constatant la vente, Patrice Z… était fondé de ce seul fait à se prévaloir des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 pour demander la condamnation des époux X… et des consorts B… à lui payer le montant de la diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’erreur de superficie de 12,5 m² concernant exclusivement l’appartement constituant le lot No 2 et non le jardin qui constituait le lot n° 3, le montant de la diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure ne pouvait être calculé, comme l’observent justement les consorts B…, qu’en prenant pour base la fraction de prix correspondant au lot n° 2 et non le prix de l’ensemble des biens immobiliers fixé à 180. 550 €. En revanche, les frais d’agence font partie intégrante du prix et ne doivent pas être déduits.

Le lot n° 3 représentant 44 / 1000 èmes et le lot n°2 474 / 1000^es de l’immeuble en copropriété, ce dernier lot correspondait à 91, 50 % du prix de vente, soit 165. 203 €, qui devait donc servir de base de calcul. Dès lors, la diminution de prix était de (12, 15 X 165. 203 / 133, 36) = 15. 051, 11 €.

En ce qui concerne les notaires, ils avaient incontestablement commis l’un et l’autre une erreur en reportant dans l’acte la superficie figurant sur un document faisant état de surfaces brutes, alors qu’une simple lecture du compromis de vente aurait du attirer leur attention sur la discordance existant entre la superficie de 133 m² figurant sur ce tableau et celle de 122 m² mentionnée sur le compromis et sur les autres documents, à les amener à s’interroger sur les raisons de cette différence et à effectuer les vérifications qui leur auraient permis de s’apercevoir de leur méprise et de la surface habitable exacte.

Pour autant les juges d'appel ont considéré que ne peuvaient prospérer, ni l’action de Patrice Z… en paiement par les notaires de la somme de 15. 051,11 € ni le recours en garantie formé à leur encontre par les époux X…. En effet, l’action fondée sur l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est une action en restitution d’une partie du prix et non en indemnisation. Or la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution de prix résultant de ces dispositions ne constituait pas, en elle-même, un préjudice indemnisable, cette réduction n’ayant pour conséquence que de ramener le prix de vente au montant que le vendeur aurait du normalement percevoir eu égard à la superficie réelle du bien vendu.

Ne produisant par ailleurs aucune pièce justificative du surcoût financier qui serait résulté pour lui de la majoration de prix, Patrice Z… ne pouvait qu’être débouté de ses demandes de dommages et intérêts.

(CA Montpellier, 1^re Ch. A2, n° 08/1138, 9 juin 2009)