Memento Immobilier

précisions sur la notification du délai de rétraction

Sat, 31 Jul 2010 19:45:00 +0200

Le régime de la notification du délai de rétractation en cas d'acquisition par deux époux vient d'être clarifié par la Cour de cassation. Il en résulte que deux lettres s'imposent, sauf à ce que l'accusé de réception du courrier unique soit signé par chacun des époux, voire par un seul, mais il doit être muni d'un pouvoir à l'effet de représenter son conjoint.

Dans une première affaire, suivant promesse synallagmatique sous signatures privées du 13 octobre 2006, les époux X ont vendu une maison à usage d'habitation aux époux Y. L'acte a été, le 14 octobre 2006, notifié aux acquéreurs par une lettre recommandée unique libellée au nom de M. et Mme Y puis, le 10 janvier 2007, remis en mains propres à chacun des époux par le notaire chargé de la rédaction de l'acte authentique. Les époux Y se sont rétractés par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 12 janvier 2007. Leur reprochant d'avoir refusé de réitérer la vente, les époux X les ont assignés en paiement de la clause pénale stipulée à l'acte.

Les époux X... faisaient grief à la Cour d'appel de les avoir déboutés de leur demande, alors que les époux Y qui avaient tous deux signé l'acte de vente avaient de ce fait acheté l'immeuble d'un commun accord, que les conditions de la solidarité étaient donc remplies, que la notification faite à l'un de ces deux époux, produisait donc tous ses effets à l'égard de l'autre.

Mais la Cour de cassation a jugé qu'ayant relevé que l'avis de réception de la lettre recommandée adressée à M. et Mme Y portait la signature d'un seul époux et non des deux, de sorte qu'il n'était pas démontré que l'autre époux avait reçu notification du délai de rétractation, la cour d'appel en a exactement déduit que ce délai n'avait pas couru à soon égard.

(Cass. 3e civ., 9 juin 2010, n° 09-14.503)

Dans une seconde affaire, par acte sous seing privé du 14 octobre 2004, les époux X ont vendu aux époux Y... une maison d'habitation, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt, la réitération par acte authentique devant intervenir le 15 janvier 2005. Le contrat prévoyait qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser la vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, la partie qui ne serait pas en défaut percevrait une certaine somme à titre de clause pénale. La vente n'ayant été réitérée ni dans le délai contractuel, ni dans le délai de six mois prévu par l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, les époux X ont assigné les époux Y en paiement de la clause pénale.

M. Y faisait grief à la cour d'appel d'avoir accueilli cette demande, alors, selon lui, que la caducité du compromis de vente par application de l'alinéa 2 de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 privait rétroactivement cet acte de tous ses effets ; elle entrainait, selon lui, l'irrecevabilité de toute action en responsabilité contractuelle, fût-elle fondée sur une clause pénale prévue audit acte. En prétendant en l'espèce faire application de cette clause pénale nonobstant la caducité du compromis de vente signé entre M. X et les époux Y, la cour d'appel aurait méconnu les dispositions précitées.

Mais la Cour de cassation relève, d'une part, qu'ayant relevé que la loi du 4 mars 2002 avait modifié l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 en substituant à la nullité édictée par le texte d'origine la notion de caducité, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que cette sanction, dont l'objectif est de ne pas laisser subsister indéfiniment des actes de vente immobilière qui ne seraient pas transcrits au Livre Foncier, ne concernait que l'acte portant transfert de droits immobiliers et n'affectait pas la clause pénale qui devait précisément produire effet en cas de non-réitération de la vente en la forme authentique par suite de la défaillance fautive de l'une des parties.

La Cour de cassation relève ensuite que pour accueillir la demande en paiement de la clause pénale, la Cour d'appel a retenu que la notification faite par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 octobre 2004 à "M. et Mme Y", acquéreurs solidaires, devait être considérée comme valable, étant observé qu'il n'est pas contesté qu'à cette date les époux Y... vivaient encore ensemble à l'adresse où cette notification a été délivrée ;

Pour la Cour de cassation, en statuant ainsi, alors que lorsque la notification prévue par l'article L. 271-1 du code de la de la construction et de l'habitation a été effectuée non par lettres distinctes, adressées à chacun des époux acquéreurs, mais par une lettre unique libellée au nom des deux, elle ne peut produire effet à l'égard des deux que si l'avis de réception a été signé par chacun des époux ou si l'époux signataire était muni d'un pouvoir à l'effet de représenter son conjoint, la cour d'appel a violé le texte susvisé.

(Cass. 3e civ., 9 juin 2010, n° 09-15.361)

L'association des avocats mandataires en transactions immobilières

Sun, 25 Jul 2010 14:27:00 +0200

Comme il a déjà évoqué ici, l'avocat peut avoir une mission de mandataire en transaction immobilière.

Le conseil de l'Ordre des avocats de Paris a été le premier à donner son feu vert par délibération du 31 mars 2009, à l'exercice de l'activité d'avocat mandataire en transactions immobilières.

L'association des avocats mandataires en transactions immobilières a été créée pour regrouper les avocats mandataires en transactions immobilières et leur permettre de communiquer sous leur nom, leur activité et les biens à vendre ou à louer, via son site internet : www.avocat-immo.fr

Quelles sont les garanties financières offertes par les avocats ?

Les garanties offertes par les avocats résultent d'une part de la garantie de non présentation de fonds à hauteur de 35 millions d'euros et d'autre part de l'assurance responsabilité civile souscrite par l'avocat mandataire.

Quel est l'intérêt de recourir à un avocat mandataire en transactions immobilières ?

L'intérêt de recourir à un avocat mandataire en transactions immobilières réside dans sa double compétence.

En effet, l'avocat est compétent aussi bien en matière de conseil qu'en matière de contentieux.
Cette spécificité de la profession de l'avocat fait de lui un interlocuteur précieux.

Il connaît les points qui vous posent problèmes, les questions juridiques susceptibles de générer des contentieux et la façon de les éviter. L'avocat sera votre unique représentant qui défendra vos seuls intérêts comme, comme le pratiquent régulièrement les avocats dans les pays anglo-saxons.

Ainsi que le reconnaît l'exposé des motifs du projet de loi de modernisation des professions judiciaires et juridiques réglementées, présenté le 17 mars 2010 en Conseil des Ministres : "l'avocat, en tant que professionnel du droit pratiquant une activité contentieuse, est, en effet, le mieux placé pour anticiper les difficultés d'application et d'exécution d'un acte, ce qui lui confère une expérience et une compétence particulières. Les avocats sont, parmi les professions judiciaires et juridiques, les premiers rédacteurs d'actes sous seing privé, les officiers publics ministériels ayant, pour leur part, d'abord vocation à conférer l'authenticité aux actes qu'ils rédigent ou dont ils sont saisis".

Qu'est-ce que l'avocat mandataire en transactions immobilières ? Quels sont ses devoirs ?

L'avocat mandataire en transactions immobilières est un avocat au sens classique du terme mais qui a décidé d'exercer l'activité accessoire de recueillir un mandat de vente, d'achat, de location ou de recherche de location d'un bien immobilier.
Il doit s'agir d'une activité accessoire.
L'avocat ne peut pas recevoir de rémunération autre que celle due pour la rédaction des actes juridiques si l'opération finale n'aboutit pas. Il doit faire preuve d'indépendance, de loyauté, d'impartialité et d'objectivité.
La négociation relative à la transaction immobilière s'exerce dans les locaux du cabinet de l'avocat.
Toutefois, il peut tout à fait effectuer des déplacements en vue de la visite des biens.
Enfin, il est interdit à l'avocat mandataire de procéder à l'affichage des biens immobiliers dans une vitrine formant devanture de boutique.

Quelle est la rémunération de l'avocat mandataire ?

La rémunération doit être prévue dans le mandat.
Le mandat doit indiquer le mode de calcul des honoraires.
Ces honoraires sont libres.
Ils représentent le plus souvent un pourcentage de la valeur du bien concerné.
La signature d'un mandat est obligatoire.
Sa durée doit être limitée à une durée raisonnable tenant compte notamment des pratiques habituelles et usages locaux en matière de négociation et des particularités du bien à négocier.

Quels sont les conseils qui peuvent être donnés aux étrangers relatifs aux transactions immobilières effectuées en France ?

Les transactions immobilières effectuées sur le territoire de la France présentent plusieurs intérêts. D'une part, le territoire français est propice à l'investissement étranger issu des transactions immobilières, en raison de ses biens immobiliers présentant souvent un intérêt au point de vue de l'histoire ou de l'art mais aussi en raison des prix des biens qui ne sont pas très élevés.

La France n'est pas pour rien la première destination touristique du monde, avec la diversité de ses reliefs et paysages, sa qualité de vie, ses infrastructures nombreuses et de qualité.

Depuis plus de 200 ans les transactions immobilières sont le plus souvent enregistrées, passées devant notaire avec un suivi précis de l'historique de la possession de chaque bien.

Par ailleurs, l'avocat mandataire sera le meilleur interlocuteur pour les étrangers sur le territoire français en raison de sa double compétence en matière de conseil et de contentieux, ce qui lui permet d'avoir connaissance des points faibles d'une transaction immobilière qui peuvent poser problèmes au cours de l'opération et de les résoudre.

www.avocat-immo.fr

Le mandant peut révoquer son mandat quand bon lui semble sauf clause d'irrévocabilité

Sun, 25 Jul 2010 14:02:00 +0200

La Cour de cassation a rappelé qu’en application de l’article 2004 du Code civil « le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble ». Ce principe s’applique à tous les mandats y compris exclusifs, sauf s'il existe une clause d'irrévocabilité.

M. et Mme X... (les époux X...), qui, par acte du 24 mars 2003, avaient donné à M. Y..., agent immobilier, mandat exclusif de vendre un immeuble leur appartenant, lui ont adressé, le 22 janvier 2004, conformément aux prévisions contractuelles, identiques aux dispositions réglementaires, relatives à la révocation du mandat, une lettre recommandée l'informant de leur décision de mettre fin à la seule clause d'exclusivité.

Après que le bien eut été vendu, le 10 février 2004, par l'entremise d'un agent immobilier autre que M. Y..., celui-ci, invoquant la violation de ladite clause, a assigné les époux X... en paiement de l'indemnité prévue par la clause pénale figurant au mandat.

Pour accueillir cette demande, la Cour d'appel a énoncé qu'il résultait des termes mêmes du mandat que la révocation partielle limitée à l'exclusivité n'était pas envisagée par cet acte, de sorte que les mandants ne pouvaient, de leur propre chef, et unilatéralement, procéder à une telle révocation, transformant ainsi le contrat initial correspondant à la volonté commune des parties en un mandat sans exclusivité n'entrant pas dans leurs prévisions et auquel M. Y... n'avait jamais consenti, et que les époux X... étaient, dès lors, encore engagés envers M. Y..., et dans les termes du mandat exclusif, non seulement lorsqu'ils ont confié un nouveau mandat à un autre agent immobilier mais également lorsqu'ils ont vendu le bien objet du mandat, violant ainsi la clause d'exclusivité leur faisant défense de négocier directement ou indirectement la vente du bien.

Pour la Cour de cassation, en se déterminant par de tels motifs alors que, sauf stipulation d'irrévocabilité, la révocation partielle du mandat est, comme sa révocation totale, laissée à la discrétion du mandant, le mandataire pouvant renoncer au mandat ainsi modifié, la cour d'appel a violé l'article 2004 du Code civil.

(C.Cass., 1er civ., n°08-22066, 25 février 2010)

obligation générale d'information du créancier à l'égard de toute personne intéressée à la vente

Sat, 19 Jun 2010 11:42:00 +0200

Une Banque privée E avait exercé des poursuites de saisie immobilière à l'encontre de M. X... sur un bien immobilier déclaré libre de toute occupation au cahier des charges.

Ayant appris, après l'audience éventuelle, l'existence d'une occupation par la société K, la banque a assigné cette société devant le juge des référés en inopposabilité du bail dont elle se prévalait et déposé un dire au greffe du tribunal. La société Foncière Saint Bertin s'est portée adjudicataire.

Sur assignation par la société K de la banque et de l'adjudicataire pour voir dire que son bail avait date certaine, chacune de ces sociétés a engagé une action en responsabilité contre l'autre.

Le jugement d'adjudication a été publié par la société Foncière Saint Bertin.

En appel est volontairement intervenue la société Expertise immobilière (Exim) à laquelle étaient destinés les locaux pour l'exploitation d'une activité d'agent immobilier.

La Cour d'appel a condamné la banque à payer, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l'arrêt et les frais irrépétibles d'instance, les sommes de 8 600 et 20 000 euros, à titre de dommages-intérêts, respectivement à la société Foncière Saint Bertin et à la société Exim.

La Cour d'appel a considéré qu'au-delà de la rédaction du cahier des charges de la vente, le créancier poursuivant est tenu d'une obligation générale d'information, à l'égard de toute personne intéressée à la vente ou qui y a intérêt, au rang desquels se trouvent en premier lieu les personnes qui envisagent de se porter acquéreur en formulant des enchères. Cette obligation d'information recouvre notamment tout ce qui peut concerner la situation de l'immeuble objet de la vente. Dans ce cadre, si le créancier poursuivant n'a pas l'obligation de tout savoir, en revanche dès lors qu'il a connaissance d'une information, a fortiori si cette dernière revêt un caractère substantiel et tel est incontestablement le cas de l'occupation par un tiers de l'immeuble destiné à la vente, alors il a l'obligation d'utiliser tous les moyens qui sont en sa possession pour faire connaître cette information aux personnes intéressées et en temps utile c'est-à-dire avant la vente.

En l'espèce, au vu des pièces du dossier, le cahier des charges était, il faut le rappeler à ce stade, libellé en mentionnant expressément que l'immeuble était libre de toute occupation. Or, la banque privée E, créancier poursuivant, a appris par un huissier le 11 octobre 2002, soit entre l'audience éventuelle qui avait eu lieu le 27 septembre et la date de la vente fixée au 8 novembre dans les sommations de prendre connaissance du cahier des charges, que la partie commerciale de l'immeuble était occupée par un tiers. Adressant alors sans délai une sommation interpellative à l'occupante la SAS K, il a appris que cette dernière invoquait un bail sous seing privé des locaux commerciaux.

Dans ces conditions, il appartenait à la banque privée d'informer de cet élément nouveau et important les personnes concernées et notamment les acquéreurs potentiels.

La banque prétendait avoir satisfait à cette obligation d'information en annexant au cahier des charges un dire en date du 31 octobre 2002 ainsi qu'il résulterait du tampon du Greffe figurant sur ce dire. Elle ajoutait que, le cahier des charges ayant été lu à l'audience d'adjudication ainsi qu'il résulte des mentions du jugement d'adjudication, les personnes intéressées ont bien eu connaissance de la présence d'une occupante dans les lieux et de la revendication par cette dernière de l'existence d'un bail.

Or, pour la Cour d'appel, il résultait des éléments déjà énoncés plus haut que, dès lors que le dire relatif à l'occupation de l'immeuble a été déposé postérieurement à l'audience éventuelle il ne peut, par définition, avoir été annexé au cahier des charges qui est établi définitivement au moment de cette audience, ni donc en faire partie intégrante. Par ailleurs, les mentions figurant sur le dire du 31 octobre 2002 versé au dossier, ne révèlaient pas qu'il a été annexé au cahier des charges, dès lors qu'il comporte uniquement un cachet de réception par le Greffe en date du 31 octobre 2002, et qu'il n'est pas revêtu de la signature du Greffier ni d'un cachet de la République Française au pied du dire (à la différence, par exemple, de celui daté du 11 septembre 2002 qui, lui, comporte bien et cette signature du Greffier, et ce cachet).

Dans ces conditions, pour la Cour d'appel, la mention du jugement selon laquelle le cahier des charges a été lu à l'audience d'adjudication ne signifie pas que le dire daté du 31 octobre 2002 a été lu lui aussi, et aucun autre passage du jugement ne fait mention de la lecture à l'audience de ce dernier document.

Enfin, la banque privée ne produisait au dossier aucune autre pièce de nature à établir que son dire a bien été lu, ou encore qu'il a été porté à la connaissance des parties intéressées à la vente d'une quelconque manière avant que cette dernière intervienne. Il appartenait dans ces conditions à la banque privée, compte-tenu des contraintes ci-dessus rappelées quant au caractère définitif de la rédaction du cahier des charges dès après l'audience éventuelle, d'utiliser tout moyen de manière à informer les personnes intéressées et notamment celles qui se proposaient d'enchérir, de la circonstance particulièrement importante de l'existence d'un occupant dans l'immeuble. Elle avait la possibilité à cet égard, par exemple, de demander le renvoi de la vente pour modifier sa publicité ou, en cas de refus par le Tribunal de faire droit au renvoi, de solliciter expressément de ce dernier qu'il soit procédé à la lecture de son dire à l'audience prévue pour l'adjudication et avant la vente, ce qui aurait permis une information minimale des personnes présentes. En ne le faisant pas, elle a commis une faute dans l'exécution de son obligation d'information, qui est susceptible d'avoir causé un préjudice notamment à la SNC Foncière Bertin qui s'est portée acquéreur dans l'ignorance de cette circonstance.

Dans ces conditions, le dire relatant l'occupation des lieux, déposé au greffe après l'audience éventuelle, ne faisant pas partie intégrante du cahier des charges et la banque ne produisant au dossier aucune pièce de nature à établir qu'elle avait porté à la connaissance des parties intéressées à la vente cette information d'occupation, la cour d'appel a pu en déduire, le juge de l'adjudication n'ayant pas à statuer sur un tel dire, que la banque avait failli à son obligation générale d'information.

Par ailleurs, la Cour d'appel a rejeté l'appel en garantie dirigé contre la société K. En effet, ayant relevé que la société K n'avait pas fait preuve de carence pour fournir les informations et pièces quant à son droit d'occuper les lieux, la cour d'appel a pu en déduire qu'aucune faute directement à l'origine de la défaillance de la banque dans son obligation de transmission de cette information aux personnes concernées ne pouvait lui être reprochée et a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision.

(Cass. 2è civ., 10 juin 2010, n° 09-13.849)

Le droit à rémunération de l'agent immobilier

Fri, 18 Jun 2010 12:18:00 +0200

En application de l'article 6-I de la loi du 2 janvier 1970, le droit à rémunération de l'agent immobilier intervenant dans une transaction est subordonné à l'existence d'une opération constatée par un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.

A défaut d'un véritable compromis signé entre vendeur et acquéreur, il ne suffit pas que le consentement des parties soit constaté dans deux promesses d'achat et vente pour rendre cet engagement effectif.

(CA Riom, 29 avr. 2010, SARL Agence du Palais)

Grand Paris : Création d'une taxe sur la valorisation de certains immeubles en Ile de France

Thu, 17 Jun 2010 12:21:00 +0200

Une taxe forfaitaire sur la valorisation des immeubles résultant des projets d'infrastructures du réseau de transport du Grand Paris est instituée au profit de la société du Grand Paris, établissement public créé afin de concevoir, d'élaborer et d'assurer la réalisation des opérations d'aménagement et de construction liées au réseau de transport du Grand Palais.

Cette taxe peut être également instituée sur délibération du Conseil régional, par la région d'Ile-de-France afin de financer la réalisation d'infrastructures de transport collectif en site propre.

La taxe s'applique au titre des cessions à titre onéreux de biens immobiliers pendant 15 ans à compter de la publication des projets d'infrastructures.

L'application effective de la taxe dépendra de la fixation de son champ d'application territorial. Ne sont concernés que les biens situés sur le territoire de la région Ile-de-France, dans un périmètre qui sera arrêté par l'Etat ou la région Ile-de-France et qui ne peut s'éloigner de plus de 1200 mètres d'une entrée de gare de voyageurs prévue pour le projet d'infrastructure au titre duquel la taxe a été instituée.

(L. n° 2010-597, 3 juin 2010, ar. 10)

Plus value : cession de parts de SCI

Thu, 04 Feb 2010 16:30:00 +0100

Pour le calcul de la plus-value imposable lors de la cession de parts d'une société civile immobilière, la Cour administrative d'appel de Nantes vient de juger que le prix de revient des parts doit tenir compte de la quote-part revenant à l'associé cédant d'une plus-value précédemment constatée dont il a demandé le report d'imposition.

Pour assurer la neutralité de l'application de la loi fiscale, la quote-part de la plus-value, revenant à un associé, constatée lors de la levée d'option d'achat par une société civile immobilière d'un immeuble qu'elle donnait précédemment en sous-location et acquis en crédit-bail pour exercer une activité de location nue, doit majorer la valeur d'acquisition des parts détenues par celui-ci pour la détermination de leur prix d'acquisition, quand bien même l'imposition effective de cette plus-value n'est pas intervenue antérieurement à la cession desdites parts par l'effet du report demandé par le contribuable.

(CAA Nantes, 12 oct. 2009, n° 08-3112, Genot)

Loi Scellier meublée LMNP : instruction fiscale

Wed, 03 Feb 2010 16:21:00 +0100

La loi de finances pour 2009 a instauré une réduction d'impôt sur le revenu en faveur des investissements immobiliers dans le secteur de la location meublée non professionnelle.

L'instruction administrative du 29 décembre 2009 précise que :

- la réduction d'impôt est acquise au loueur qui a la qualité de loueur non professionnel au moment de l'acquisition de l'immeuble, même s'il exerce à titre professionnel ultérieurement ;

- le propriétaire d'une résidence de tourisme peut l'occuper au plus pendant 8 semaines.

Cette instruction est consultable ici.

Expertise : Méthode par comparaison

Sat, 30 Jan 2010 17:34:00 +0100

La Cour de cassation a récemment jugé qu'en l'absence de "biens intrinsèquement similaires", la méthode d'évaluation par comparaison peut être employée en retenant des termes de comparaison anciens, réévalués sur la base de l'évolution d'indices immobiliers pertinents.

Elle a considéré qu'ayant analysé l'ensemble des termes de comparaison versés aux débats par les parties, la Cour d'appel, qui a retenu, sans le qualifier de terrain à bâtir, celui qui lui est apparu le mieux approprié compte tenu des caractéristiques et de la situation privilégiée reconnue aux parcelles expropriées, a souverainement fixé le montant de l'indemnité d'expropriation.

(Cass. com., 10 févr. 2009, n° 08-11.715)

Offre de vente sans délai...

Thu, 28 Jan 2010 06:54:00 +0100

Une offre de vente non assortie d'un délai précis l'est nécessairement d'un délai raisonnable pendant lequel l'acceptation doit intervenir.

Le département de la Haute-Savoie a adressé le 17 mars 1995 à M. X. une offre de rétrocession d'une partie d'un terrain que celui-ci lui avait vendu en 1981 en se réservant un droit de préférence. Le 8 décembre 2001, M. X a enjoint au département de signer l'acte authentique de vente.

Mme X, venant aux droits de son père décédé, l'ayant assigné le 28 janvier 2004 en réalisation forcée de la vente, le département s'est prévalu de la caducité de son offre.

Pour accueillir la demande, une Cour d'appel a retenu que l'offre contenue dans la lettre du 17 mars 1995 a été renouvelée dans le courrier du 7 octobre 1996 sans être assortie d'aucun délai et qu'en conséquence M. X a pu l'accepter par courrier du 8 décembre 2001.

La Cour de cassation a jugé qu'en statuant ainsi, sans rechercher si l'acceptation était intervenue dans le délai raisonnable nécessairement contenu dans toute offre de vente non assortie d'un délai précis, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.

(C. Cass., 3ème civ., 20 mai 2009, n° 08-13.230, Haute-Savoie c/ Pellet-Langlais)