Por ocasião da abertura da filial brasileira

a

FININVEST EURO-BRASIL

Monsieur Jacques E. MORTON

Président FININVEST-USA

Monsieur Daniel CASSOL

Gérant FININVEST-EURO-BRASIL

Maitre Pierre MASQUART

Avocat au Barreau de PARIS (France)

Monsieur Thierry BOTTO

Consultant CB Richard Ellis (Rio de Janeiro)

 Ont l’honneur de convier les membres de la CCFB

Têm a honra de convidar os associados da CCFB

pour une réunion d’information

para uma reunão de informação na

MERCREDI 8 FEVRIER 2012

Quarta –feira dia 8 de fevereiro às 12h30

Sur la question d’actualité :

Sobre perguntas da autalidade :

 «  QUEL INVESTISSEMENT IMMOBILIER CHOISIR EN 2012 ?  »

 Qual o melhor investimento em 2012 ?

Le lieu : Av. Pres. Antônio Carlos, 58 – 10° andar 20020 Rio de Janeiro - RJ

Places limitées : Merci de confirmer votre présence au plus tard le 7 Février sur le mail : pmavocat@mail.com

 Sites Internet : www.fininvestusa.com ; www.memento-immobilier.com

Ainsi, vous pouvez devenir propriétaire dans l'immobilier locatif à Orlando (Floride) à partir de 70.000 euros en toute sécurité juridique avec une garantie nette de rentabilité de 6,5 % par an du capital investi sur 2 années renouvelables.

Pour tout conseil, me contacter au +33.6.85.19.00.73

Dans une récente affaire devant le TGI de Paris, les parties ont signé le 10 septembre 2009 un acte sous seing privé intitulé vente conditionnelle sous seing privé aux termes duquelle la société D. a vendu à Madame M. un immeuble.

L'acte précisait que la vente était consentie et acceptée sous les conditions suspensives de droit commun et confirmait le droit de rétractation de l'acquéreuse comme suit : "dans le délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre de notification de la vente par le vendeur. Et ce par LR/AR. Le vendeur s'oblige à notifier cette vente à l'acquéreur dans les 10 jours des présentes".

L'acte précisait également que la vente devait être réitérée par acte authentique dans le mois de la réalisation des conditions suspensives.

Par suite, Mme M., constatant l'inaction du vendeur qui s'est abstenu de lui notifier la vente, a renoncé au bénéfice des conditions suspensives et a sollicité par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 novembre 2009 la réitération de la vente par acte authentique.

La vente était parfaite en raison de la rencontre des consentements des deux parties sur la chose et sur le prix et de la réalisation des conditions suspensives.

Le Tribunal a donc décidé que la société D. devra réitérer par acte authentique la vente devenue parfaite le 3 novembre 2009 au profit de Mme M. du bien immobilier dans le délai de trois mois du jugement. A défaut de réitération de vente dans ce délai et aux conditions de l'acte, le jugement tient lieu d'acte de vente au profit de Mme M.

Tribunal de grande instance de Paris, 3 novembre 2011, n° 10/01871, Mme M. c. SARL D.

Cass. 3e civ, 11 mai 2011, n° 10-14536.

Cass. Civ 1re, 9 déc. 2010, n° 09_71-205, Gollandeau c/ Agence ICI

Ainsi, est engagée la responsabilité d'une agence immobilière dès lors que celle-ci, qui se présentait comme un mandataire du bailleur à l'occasion de la conclusion du contrat de bail, avait commis une faute à l'endroit du locataire pour lui avoir donné une information erronée relative à l'inutilité de la souscription d'une assurance locative.

Cass. civ.1re, 28 oct. 2010, n° 09-70-109, L'immobilière des pays de Condé (Sté) c. Glachant

1. Une économie qui ne connaît pas la crise

- la croissance économique du Brésil dépasse les 7 %

- l'inflation ne dépasse pas 5 %

- le taux de chômage est inférieur à 7 %

- le pouvoir d'achat a augmenté de 5 % en un an et de 15% en deux ans

- l'augmentation des revenus des classes les plus faibles a été de plus de 60 %

2. Un secteur immobilier en pleine croissance

- L'investissement dans le secteur du logement au Brésil passera de 165,2 milliards de Reals à 446 milliards durant les 22 prochaines années 

- Le montant des crédits immobiliers a atteint 2,94 milliards de Reals en septembre 2008 et 22,8 milliards sur les neuf premiers mois de 2008 

- Le crédit immobilier représente seulement 8% des sommes prêtées par les banques (50% dans la plupart des pays)

- Un développement croissant de la promotion immobilière

- Un plan de construction de 12 millions d'appartements économiques

- Les investissements étrangers sont de plus d'un milliard de Reals et sont en augmentation de plus de 140 % par rapport à 2007

- Une demande immobilière très soutenue et qui ne peut aller qu'en augmentant avec la Coupe du Monde de football en 2014 et les Jeux olympiques à Rio en 2016 En 2010, la ville de Rio de Janeiro a vu une augmentation du prix du mètre carré de 67% en un an.

- Il existe des plans de financement attractifs pour des étrangers, en particulier des français, qui veulent investir au Brésil dans l'immobilier.

3. Un droit semblable au droit français

- Inscription au Registre des personnes physiques (CPF) ou morales (CNPJ)

- obtention du certificat d'immatriculation du bien (situation, localisation, propriétaires, situation fiscale, hypothèques, etc.), d'absence d'impayés, de dettes fiscales, attestations de non poursuites judiciaires, etc.

- signature d'une promesse d’achat sous forme notariée ou sous seing privé

- vente parfaite après signature de l’acte définitif d’achat sous la forme authentique    

- Inscription au registre foncier local

- Information par le notaire brésilien au tribunal des achats de terrains réalisés par des entreprises brésiliennes placées sous le contrôle de personnes physiques ou morales étrangères

En l'espèce, le bail prévoyait que les lieux devaient être occupés personnellement et que le locataire ne pouvait en aucun cas sous louer meublé ou non meublé, même gratuitement, tout ou partie des lieux loués, ni céder son droit à la présente location.

La loi du 1er septembre 1948 étant d'ordre public, une clause d'un contrat de bail moins favorable pour le locataire ne peut pas déroger à la loi. Le bailleur ne peut donc pas se prévaloir du fait qu'une clause insérée dans le bail interdisait la sous location gratuite.

Dans ces conditions, si le juge a constaté que les époux locataires n'étaient plus domiciliés dans les lieux loués mais qu'ils habitaient ailleurs, les bailleurs n'établissaient nullement qu'il existait une contrepartie financière ou même en nature à toutes ces nombreuses occupations.

L'absence de preuve d'une contrepartie rend impossible la qualification d'une convention portant sur la jouissance de locaux, en sous location interdite. L'article 78 de la loi du 1er septembre 1978 n'était donc pas applicable.

CA Paris, pôle 4, ch.3, 28 janv. 2010, n° 08-05955, Azuelos c. Dagron

Dorénavant, les assujettis intervenant dans le domaine immobilier bénéficieront d'une application uniformisée des règles fiscales, tant en matière de TVA qu'en droits d'enregistrement. La suppression des dispositions de l'article 257-6° du CGI ôte à l'article 50 sexies de l'annexe IV du même Code tout fondement légal.

Dès lors, l'obligation prévue à cet article de tenue d'un répertoire pour les agents immobiliers des actes se rattachant à leur profession d'intermédiaires est supprimée. Les ajustements réglementaires sont en cours.

Rép. min. n° 78028, JOAN Q, 10 août 2010, p. 8804

Cependant, la Cour de cassation a jugé qu'en relevant que l'accord de l'indivisaire n'ayant pas consenti expressément à la vente n'était soumis à aucune condition de forme ni de date, la Cour d'appel a pu, sans inverser la charge de la preuve, retenir que cet accord avait effectivement été donné par le mandat à l'effet de vendre le bien.

Cass. 3e civ., 8 juin 2010, Conseil immobilier c/ Renard, n° 09-13.713