Memento Immobilier

Une importante et indispensable réforme du système de TVA appliqué aux opérations immobilières est en cours de discussion pour se conformer à la directive communautaire 2006/112/CE. Les nouvelles dispositions devraient entrer en vigueur dès le 1er juillet 2010.

Cette réforme concerne le régime d’exonération fiscale des terrains à bâtir, l’inversion du redevable en matière de TVA immobilière, le régime des marchands de bien, le paiement de la TVA dans le cas des ventes en état futur d’achèvement.

Le double tableau ci-après (Avis AN n° 2078 déposé au nom de la Commission des finances) résume l’évolution de la fiscalité immobilière avant et après l’entrée en vigueur de des présentes dispositions, prévue pour le 1er juillet 2010. Le lecteur admettra, qu’à défaut de devenir totalement limpide, la situation de la fiscalité immobilière se trouve réellement simplifiée. Il faut préciser que la loi n'a pas encore été votée définitivement.

 

 

             

Avant le 1er juillet 2010

objet de la mutation

ACHETEUR

Marchand de biens

Particulier

Assujetti

Vendeur

Marchand de biens

(dont lotisseurs)

Terrain nu

Engagement de revendre : TVA sur marge (art. 257-6°) + DMTO à 0,715 %1 (art. 1115)

TVA sur marge (art. 257-6°) + DMTO à 5,09 %

TVA sur marge (art. 257-6°) + DMTO à 5,09 %

Terrain à bâtir (TAB)

Engagement de construire conférant au terrain sa qualité de TAB (à défaut, règles applicables aux terrains nus) :

- TVA sur le prix total (art. 257-7) par autoliquidation par l’acquéreur (art. 285-3)

- Exonération de DMTO (art. 1594-0 G)

Les terrains destinés à la construction d’un immeuble à usage d’habitation sont soumis à la TVA sur la marge (combinaison art.257-7° 1 a 4ème alinéa et art. 257-6°) + DMTO à 5,09 %

Engagement de construire conférant au terrain sa qualité de TAB (à défaut, règles applicables aux terrains nus) :

– TVA sur le prix total (art. 257-7), autoliquidation par l’acquéreur (art. 285-3)

– Exonération de DMTO (art. 1594-0 G)

Immeuble neuf

TVA sur le prix total (art. 257-7) et DMTO réduits à 0,715 % (art.1594 F quinquies)

Immeuble autre qu’un immeuble neuf

Si engagement de revendre : TVA sur marge (art.257-6) et DMTO réduits à 0,715 % ( art.1115)

ou

Si engagement de construire : cf règles applicables aux TAB

TVA sur marge (art. 257-6°)

+

DMTO à 5,09 %

TVA sur marge (art. 257-6°) et DMTO 5,09 %

Ou

Si engagement de construire : cf règles applicables aux TAB

Particulier

Terrain nu

Hors champ d’application TVA: DMTO réduits à 0,715 % (art.1115) si engagement de revendre ou à 5,09 % à défaut d’engagement

Hors champ TVA - DMTO à 5,09 %

Hors champ TVA - DMTO à 5,09 %

TAB

Engagement de construire conférant au terrain sa qualité de TAB (à défaut règles applicables aux terrains nus) :

– TVA sur le prix total (art. 257-7) par autoliquidation par l’acquéreur (art. 285-3)

– Exonération de DMTO (art. 1594-0 G)

Hors champ TVA - DMTO à 5,09 %

Engagement de construire conférant au terrain sa qualité de TAB (à défaut, règles applicables aux terrains nus) :

– TVA sur le prix total (art. 257-7) par autoliquidation par l’acquéreur (art. 285-3)

– Exonération de DMTO (art. 1594-0 G)

Immeuble neuf

 
TVA sur le prix total (art. 257-7) et DMTO réduits à 0,715 % (art.1594 F quinquies)

Immeuble autre qu’un immeuble neuf

Si engagement de revendre : Hors champ TVA et DMTO réduits à 0,715 % (art. 1115)

Si engagement de construire : cf règles TAB

Hors champ TVA - DMTO 5,09 %

Hors champ TVA - DMTO 5,09 %

Ou :

Si engagement de construire : cf règles TAB

Assujetti n’intervenant pas en qualité de marchand de biens (promoteurs)

Terrain nu

Hors champ d’application TVA: DMTO réduits à 0,715 % (art.1115) si engagement de revendre ou à 5,09 % à défaut d’engagement

Hors champ TVA - DMTO à 5,09 %

Hors champ TVA - DMTO à 5,09 %

TAB

Engagement de construire conférant au terrain sa qualité de TAB (à défaut, règles applicables aux terrains nus) :

- TVA sur le prix total (art. 257-7) par autoliquidation par l’acquéreur (art. 285-3)

- Exonération de DMTO (art. 1594-0 G)

Les terrains destinés à la construction d’un immeuble à usage d’habitation sont soumis à la TVA sur la marge (combinaison art.257-7° 1 a 4ème alinéa et art. 257-6°) + DMTO à 5,09 %

Engagement de construire conférant au terrain sa qualité de TAB (à défaut, règles applicables aux terrains nus) :

– TVA sur le prix total (art. 257-7) par autoliquidation par l’acquéreur (art. 285-3)

– Exonération de DMTO (art. 1594-0 G)

Immeuble neuf

TVA sur le prix total (art. 257-7) et DMTO réduits à 0,715 % (art.1594 F quinquies)

Immeuble autre qu’un immeuble neuf

Si engagement de construire : TVA (art.257-7) et exonération de DMTO (1594-0 G)

ou

SI engagement de revendre : TVA sur marge (art.257-6) et DMTO réduits à 0,715 % ( art.1115)

Hors champ TVA - DMTO 5,09 %

Hors champ TVA - DMTO 5,09 %

Ou :

Si engagement de construire : cf règles TAB

 

         

Après le 1er juillet 2010

objet de la mutation

Acheteur

Assujetti à la TVA

Non assujetti à la TVA

Vendeur

Assujetti à la TVA

Terrain NAB

Exonéré de TVA (art. 261-5-2°), mais option possible (260-5° bis) pour une taxation sur le prix total + DMTO à 5,09 % (sauf engagement de revendre, DMTO à 0,715 – art. 1115)

Exonéré de TVA (art. 261-5-2°), mais option possible (260-5° bis) pour une taxation sur le prix total + DMTO à 5,09 %

TAB

TVA :

- sur le prix total, lorsque le terrain avait ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédant.

- sur la marge lorsque le terrain n’avait pas ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédant.

DMTO :

- engagement de construire : exonération de DMTO (art. 1594-0 G)

- engagement de revendre : DMTO réduits à 0,715 % (art. 1115)

- aucun engagement : DMTO de droit commun.

TVA :

- sur le prix total, lorsque le terrain avait ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédant

- sur la marge lorsque le terrain n’avait pas ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédant.

DMTO :

– 5,09 % lorsque la mutation est soumise à la TVA sur la marge

– 0,715 % lorsque la mutation est soumise à la TVA sur le prix total (art. 1594 F quinquies)

Immeuble neuf

TVA sur prix total + DMTO réduits à 0,715 % (art. 1594 F quinquies)

Immeuble autre qu’un immeuble neuf

Exonéré de TVA (art. 261-5-2°), mais option possible (260-5° bis) pour une taxation sur le prix total + DMTO à 5,09 % (sauf engagement de revendre - art. 1115), ou application du régime de la marge (et DMTO de droit commun)

Exonéré de TVA (art. 261-5-2°), mais option possible (260-5° bis) pour une taxation sur le prix total + DMTO à 5,09 %

Non assujetti à la TVA

Terrain NAB

TVA : hors du champ d’application

DMTO

- engagement de construire: exonération de DMTO (art. 1594-0G)

- engagement de revendre : DMTO réduits à 0,715 % (art. 1115)

- aucun engagement : DMTO de droit commun.

 
Hors du champ d’application de la TVA – DMTO à 5,09 %

TAB

TVA : hors du champ d’application

DMTO :

- engagement de construire: exonération de DMTO (art. 1594-0G)

- engagement de revendre : DMTO réduits à 0,715 % (art. 1115)

- aucun engagement : DMTO de droit commun.

Hors du champ d’application de la TVA - DMTO à 5,09 %

Immeuble neuf

Si le cédant avait au préalable acquis immeuble cédé comme immeuble à construire : TVA sur le prix total (257-I-3-b 1°) et DMTO réduits à 0,715 % (art. 1594 F quinquies)

Si le cédant n’avait pas acquis l’immeuble en tant qu’immeuble à construire, hors champ TVA - DMTO à 5,09 % (sauf engagement de revendre, DMTO à 0,715 % art. 1115)

Si le cédant avait au préalable acquis immeuble cédé comme immeuble à construire : TVA sur le prix total (257-I-3-b 1°) et DMTO réduits à 0,715 % (art. 1594 F quinquies)

Si le cédant n’avait pas acquis l’immeuble en tant qu’immeuble à construire, hors champ TVA et DMTO à 5,09 %

Immeuble autre qu’un immeuble neuf

Hors du champ d’application de la TVA - DMTO à 5,09 %, sauf engagement :

- de revendre (DMTO à 0,715 % - art. 1115) ;

- de construire (exonération de DMTO : art. 1594-0G).

Hors du champ d’application de la TVA - DMTO à 5,09 %