MEMENTO DE L'IMMOBILIER

Une Banque privée E avait exercé des poursuites de saisie immobilière à l'encontre de M. X... sur un bien immobilier déclaré libre de toute occupation au cahier des charges.

Ayant appris, après l'audience éventuelle, l'existence d'une occupation par la société K, la banque a assigné cette société devant le juge des référés en inopposabilité du bail dont elle se prévalait et déposé un dire au greffe du tribunal. La société Foncière Saint Bertin s'est portée adjudicataire.

Sur assignation par la société K de la banque et de l'adjudicataire pour voir dire que son bail avait date certaine, chacune de ces sociétés a engagé une action en responsabilité contre l'autre.

Le jugement d'adjudication a été publié par la société Foncière Saint Bertin.

En appel est volontairement intervenue la société Expertise immobilière (Exim) à laquelle étaient destinés les locaux pour l'exploitation d'une activité d'agent immobilier.

La Cour d'appel a condamné la banque à payer, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l'arrêt et les frais irrépétibles d'instance, les sommes de 8 600 et 20 000 euros, à titre de dommages-intérêts, respectivement à la société Foncière Saint Bertin et à la société Exim.

La Cour d'appel a considéré qu'au-delà de la rédaction du cahier des charges de la vente, le créancier poursuivant est tenu d'une obligation générale d'information, à l'égard de toute personne intéressée à la vente ou qui y a intérêt, au rang desquels se trouvent en premier lieu les personnes qui envisagent de se porter acquéreur en formulant des enchères. Cette obligation d'information recouvre notamment tout ce qui peut concerner la situation de l'immeuble objet de la vente. Dans ce cadre, si le créancier poursuivant n'a pas l'obligation de tout savoir, en revanche dès lors qu'il a connaissance d'une information, a fortiori si cette dernière revêt un caractère substantiel et tel est incontestablement le cas de l'occupation par un tiers de l'immeuble destiné à la vente, alors il a l'obligation d'utiliser tous les moyens qui sont en sa possession pour faire connaître cette information aux personnes intéressées et en temps utile c'est-à-dire avant la vente.

En l'espèce, au vu des pièces du dossier, le cahier des charges était, il faut le rappeler à ce stade, libellé en mentionnant expressément que l'immeuble était libre de toute occupation. Or, la banque privée E, créancier poursuivant, a appris par un huissier le 11 octobre 2002, soit entre l'audience éventuelle qui avait eu lieu le 27 septembre et la date de la vente fixée au 8 novembre dans les sommations de prendre connaissance du cahier des charges, que la partie commerciale de l'immeuble était occupée par un tiers. Adressant alors sans délai une sommation interpellative à l'occupante la SAS K, il a appris que cette dernière invoquait un bail sous seing privé des locaux commerciaux.

Dans ces conditions, il appartenait à la banque privée d'informer de cet élément nouveau et important les personnes concernées et notamment les acquéreurs potentiels.

La banque prétendait avoir satisfait à cette obligation d'information en annexant au cahier des charges un dire en date du 31 octobre 2002 ainsi qu'il résulterait du tampon du Greffe figurant sur ce dire. Elle ajoutait que, le cahier des charges ayant été lu à l'audience d'adjudication ainsi qu'il résulte des mentions du jugement d'adjudication, les personnes intéressées ont bien eu connaissance de la présence d'une occupante dans les lieux et de la revendication par cette dernière de l'existence d'un bail.

Or, pour la  Cour d'appel, il résultait des éléments déjà énoncés plus haut que, dès lors que le dire relatif à l'occupation de l'immeuble a été déposé postérieurement à l'audience éventuelle il ne peut, par définition, avoir été annexé au cahier des charges qui est établi définitivement au moment de cette audience, ni donc en faire partie intégrante. Par ailleurs, les mentions figurant sur le dire du 31 octobre 2002 versé au dossier, ne révèlaient pas qu'il a été annexé au cahier des charges, dès lors qu'il comporte uniquement un cachet de réception par le Greffe en date du 31 octobre 2002, et qu'il n'est pas revêtu de la signature du Greffier ni d'un cachet de la République Française au pied du dire (à la différence, par exemple, de celui daté du 11 septembre 2002 qui, lui, comporte bien et cette signature du Greffier, et ce cachet).

Dans ces conditions, pour la Cour d'appel, la mention du jugement selon laquelle le cahier des charges a été lu à l'audience d'adjudication ne signifie pas que le dire daté du 31 octobre 2002 a été lu lui aussi, et aucun autre passage du jugement ne fait mention de la lecture à l'audience de ce dernier document.

Enfin, la banque privée ne produisait au dossier aucune autre pièce de nature à établir que son dire a bien été lu, ou encore qu'il a été porté à la connaissance des parties intéressées à la vente d'une quelconque manière avant que cette dernière intervienne. Il appartenait dans ces conditions à la banque privée, compte-tenu des contraintes ci-dessus rappelées quant au caractère définitif de la rédaction du cahier des charges dès après l'audience éventuelle, d'utiliser tout moyen de manière à informer les personnes intéressées et notamment celles qui se proposaient d'enchérir, de la circonstance particulièrement importante de l'existence d'un occupant dans l'immeuble. Elle avait la possibilité à cet égard, par exemple, de demander le renvoi de la vente pour modifier sa publicité ou, en cas de refus par le Tribunal de faire droit au renvoi, de solliciter expressément de ce dernier qu'il soit procédé à la lecture de son dire à l'audience prévue pour l'adjudication et avant la vente, ce qui aurait permis une information minimale des personnes présentes. En ne le faisant pas, elle a commis une faute dans l'exécution de son obligation d'information, qui est susceptible d'avoir causé un préjudice notamment à la SNC Foncière Bertin qui s'est portée acquéreur dans l'ignorance de cette circonstance.

Dans ces conditions, le dire relatant l'occupation des lieux, déposé au greffe après l'audience éventuelle, ne faisant pas partie intégrante du cahier des charges et la banque ne produisant au dossier aucune pièce de nature à établir qu'elle avait porté à la connaissance des parties intéressées à la vente cette information d'occupation, la cour d'appel a pu en déduire, le juge de l'adjudication n'ayant pas à statuer sur un tel dire, que la banque avait failli à son obligation générale d'information.

Par ailleurs, la Cour d'appel a rejeté l'appel en garantie dirigé contre la société K. En effet, ayant relevé que la société K n'avait pas fait preuve de carence pour fournir les informations et pièces quant à son droit d'occuper les lieux, la cour d'appel a pu en déduire qu'aucune faute directement à l'origine de la défaillance de la banque dans son obligation de transmission de cette information aux personnes concernées ne pouvait lui être reprochée et a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision.

(Cass. 2è civ., 10 juin 2010, n° 09-13.849)

L'enchère portée au nom et pour le compte d'une société en cours de formation n'encourt pas la nullité lorsqu'en raison de la reprise des actes accomplis pendant sa formation, l'enchère est réputée avoir été conclue dès l'origine par la société ultérieurement immatriculée.

En outre, la société a régulièrement repris cet engagement à son compte dès lors que ses statuts avaient été déposés avant la déclaration d'adjudicataire et qu'elle avait été constituée pour l'acquisition du bien litigieux, ce dont il résultait que sa gérante avait nécessairement la qualité pour s'en porter acquéreur pour elle.

Des poursuites de saisie immobilière ayant été engagées contre un bien appartenant à M. et Mme Cédille, celui-ci a été adjugé à la SCI d'Orphin, en cours de formation, représentée par sa gérante, le 21 novembre 2001, la déclaration d'adjudicataire ayant été faite le 23 novembre 2001. Après annulation d'une surenchère subséquente, un arrêt du 13 juillet 2005 a cassé l'arrêt qui avait annulé l'adjudication initiale.

Devant la Cour de cassation, M. et Mme Cédille ont font grief à l'arrêt de les avoir débouté de leur demande de nullité du jugement d'adjudication, alors, selon le moyen, qu'une société en cours de formation qui n'a pas la personnalité juridique ne peut se porter adjudicataire d'un bien dans le cadre d'une saisie immobilière ; que la capacité d'enchérir doit être appréciée à la date de la déclaration d'adjudicataire ; qu'en retenant, pour valider l'adjudication intervenue en faveur de la SCI d'Orphin, que l'enchère portée pour le compte de cette SCI en formation était valable en raison de la reprise rétroactive des actes accomplis en son nom par l'effet de l'immatriculation, la Cour d'appel aurait violé l'article 1843 du Code civil.

M. et Mme Cédille faisaitt valoir également que la reprise par une société des engagements souscrits par les personnes qui ont agi au nom de cette société lorsqu'elle était en formation ne peut résulter que de la signature des statuts lorsqu'ils annexent un état des engagements pris pour le compte de la société ou d'un mandat donné avant l'immatriculation de la société et déterminant dans leur nature ainsi que dans leurs modalités les engagements à prendre ou enfin, après l'immatriculation, d'une décision prise à la majorité des associés ; qu'en se bornant à retenir, pour valider l'adjudication intervenue en faveur de la SCI d'Orphin, que cette dernière avait, par son immatriculation, repris les engagements conclus par sa gérante, Mme Petit, en payant le prix et les frais d'adjudication et en procédant à la publication du jugement d'adjudication à la conservation des hypothèques, sans constater l'accomplissement de l'une ou l'autre des formalités exigées par ces textes, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1843 du Code civil et l'article 6 du décret du 3 juillet 1978.

Mais La Cour de cassation a relevé que la cour d'appel a retenu exactement que l'enchère portée au nom et pour le compte d'une société en cours de formation n'encourt pas la nullité lorsqu'en raison de la reprise des actes accomplis pendant sa formation, l'enchère est réputée avoir été conclue dès l'origine par la société ultérieurement immatriculée.

La Cour de cassation a également relevé qu'ayant constaté, sans être critiquée, que la société, dont les statuts avaient été déposés avant la déclaration d'adjudicataire, avait été constituée pour l'acquisition du bien litigieux, ce dont il résultait que sa gérante avait nécessairement qualité pour se porter acquéreur de ce bien pour la société, la cour d'appel a jugé, à bon droit, que la société avait repris cet engagement à son compte et que l'enchère, réputée avoir été contractée par la société, était régulière.

(Cass. 2e civ., 10 sept. 2009, n° 08-15.882, Cédille c/ SCI d'Orphin)