MEMENTO DE L'IMMOBILIER

La Cour de cassation a rappelé qu’en application de l’article 2004 du Code civil « le mandant peut révoquer sa procuration quand bon lui semble ». Ce principe s’applique à tous les mandats y compris exclusifs, sauf s'il existe une clause d'irrévocabilité.

M. et Mme X... (les époux X...), qui, par acte du 24 mars 2003, avaient donné à M. Y..., agent immobilier, mandat exclusif de vendre un immeuble leur appartenant, lui ont adressé, le 22 janvier 2004, conformément aux prévisions contractuelles, identiques aux dispositions réglementaires, relatives à la révocation du mandat, une lettre recommandée l'informant de leur décision de mettre fin à la seule clause d'exclusivité.

Après que le bien eut été vendu, le 10 février 2004, par l'entremise d'un agent immobilier autre que M. Y..., celui-ci, invoquant la violation de ladite clause, a assigné les époux X... en paiement de l'indemnité prévue par la clause pénale figurant au mandat.

Pour accueillir cette demande, la Cour d'appel a énoncé qu'il résultait des termes mêmes du mandat que la révocation partielle limitée à l'exclusivité n'était pas envisagée par cet acte, de sorte que les mandants ne pouvaient, de leur propre chef, et unilatéralement, procéder à une telle révocation, transformant ainsi le contrat initial correspondant à la volonté commune des parties en un mandat sans exclusivité n'entrant pas dans leurs prévisions et auquel M. Y... n'avait jamais consenti, et que les époux X... étaient, dès lors, encore engagés envers M. Y..., et dans les termes du mandat exclusif, non seulement lorsqu'ils ont confié un nouveau mandat à un autre agent immobilier mais également lorsqu'ils ont vendu le bien objet du mandat, violant ainsi la clause d'exclusivité leur faisant défense de négocier directement ou indirectement la vente du bien.

Pour la Cour de cassation, en se déterminant par de tels motifs alors que, sauf stipulation d'irrévocabilité, la révocation partielle du mandat est, comme sa révocation totale, laissée à la discrétion du mandant, le mandataire pouvant renoncer au mandat ainsi modifié, la cour d'appel a violé l'article 2004 du Code civil.

(C.Cass., 1er civ., n°08-22066, 25 février 2010)

Il résulte de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 que les conventions conclues avec des intermédiaires immobiliers doivent, à peine de nullité absolue qui peut être invoquée par toute partie y ayant intérêt, respecter les conditions de forme prescrites par l'article 72 du décret du 20 juillet 1972. Ainsi, l'agent immobilier doit mentionner le mandat sur le registre des mandats et doit porter le numéro d'inscription sur l'exemplaire du mandat resté en la possession du mandant.

Une cour d'appel, qui a retenu à bon droit qu'un mandant n'était pas engagé envers un tiers par l'offre de vente formulée en son nom par une agence immobilière en application d'un mandat irrégulier, a exactement déduit de ce seul motif que la vente litigieuse n'évait pas été valablement conclue.

(C. cass., 3ème civ., 8 avr. 2009, n° 07-21.610, Belilty c/ Staes Immobilier)

En 2005, Mme X, retraité et résidant dans un autre département, a décidé de s’installer dans la Sarthe. Elle a pris contact avec une agence immobilière, et a signé un mandat de recherche portant sur « une maison d’habitation proche des commerces, avec trois chambres dont une de plain-pied, un terrain d’environ 2.000 m², pas de mitoyenneté ».

L’agence immobilière lui a proposé la maison des époux Y qui correspondait à ces caractéristiques, excepté ce qui concernait le terrain qui n’était pas assez grand. Les époux Y ont accepté de lui vendre une parcelle de 915 m² délimitée dans une autre parcelle de 8.915 m² leur appartenant également et jouxtant la maison.

Deux promesses synallagmatiques de vente ont donc été signées le 16 avril 2005, la seconde relative au terrain portant la mention manuscrite suivante : « en cas de vente de la parcelle cadastrée ZO n° 18, monsieur René Y s’engage à laisser à madame X le droit de préemption ». L’acte notarié a été signé le 15 juillet 2005 au prix de 120.256 euros.

Postérieurement, Mme X a appris que la mairie avait acquis cette parcelle pour y développer des activités artisanales et que celle-ci ainsi que sa maison étaient classées en zone UZ. Elle a constaté qu’un artisan faisait construire un pavillon et un atelier de peinture sur une partie de cette parcelle jouxtant la sienne. Elle a estimé subir un préjudice dont elle a réclamé réparation à l’agence immobilière et aux vendeurs.

Pour les juges, le classement d’un terrain dans les plans d’urbanisme est une information qui peut être déterminante de la décision d’achat d’un bien immobilier dans la mesure où elle annonce une évolution prévisible de son environnement actuel, comme au cas présent.

Même si Mme X n’avait pas précisé qu’elle voulait « un calme absolu », même si elle avait pu constater par elle-même qu’il y avait des activités artisanales dans un environnement proche, comme en témoignent les photographies versées aux débats, cela ne signifie pas qu’il lui était indifférent qu’il y ait une extension de ces activités dans son voisinage immédiat.

Cela l’était d’autant moins qu’elle avait demandé à acheter la parcelle n° 18 de 8 915 m² « pour assurer sa tranquillité » et que les vendeurs avaient accepté de lui céder 915 m² tout en lui accordant un « droit de préemption » sur le reste dès qu’ils auraient pris la décision de vendre, ainsi qu’il résulte des termes mêmes de son mandat de recherche.

Contrairement à ce qui a été jugé en première instance, ce n’était pas à Mme X de prendre l’initiative de rechercher le classement de la zone où l’immeuble était situé, dès lors qu’elle avait décidé, en recourant aux services d’une agence immobilière, de s’entourer des informations et conseils d’un professionnel de l’immobilier.

Ce type de renseignements n’appartient pas aux faits qui sont à la connaissance de tous et que les parties sont supposées savoir, il nécessite une démarche en mairie qui relève du devoir d’information du professionnel envers ses clients.

La responsabilité du notaire d’informer l’acquéreur de la signification des termes techniques tels que ceux des plans d’urbanisme, n’exonère en rien l’agence immobilière de sa propre responsabilité qui se situe en amont, bien avant la décision d’acheter le bien.

Par ailleurs, en laissant mentionner dans la promesse synallagmatique de vente que Mme X disposerait d’un « droit de préemption » sur la parcelle, alors que ces termes, inappropriés en ce qu’ils n’accordaient aucune faculté de préemption en cas de vente à un tiers mais simplement une promesse de vente, risquaient en toute hypothèse d’être vidés d’effet en regard de la zone de classement du terrain, l’agent immobilier a également manqué à son devoir de conseil et de rédacteur d’acte.

(CA d’Angers, 1^re chambre A, 19 mai 2009, n° 07/02686)