MEMENTO DE L'IMMOBILIER

Par acte sous seing privé du 22 mai 2003, la société Trianon gestion a promis de vendre à M. X... qui s'est réservé la faculté d'acquérir, un immeuble pour une durée expirant le 24 septembre 2003, sous la condition suspensive du non exercice par leurs titulaires respectifs du droit de préemption. Par arrêté du 2 septembre 2003, la commune de Villemoisson-sur-Orge a exercé ce droit.

Le 4 novembre 2003, M. X... a saisi la juridiction administrative d'une demande d'annulation pour excès de pouvoir de la décision de préemption.

Par acte authentique du 27 novembre 2003, la société Trianon gestion a vendu l'immeuble à la commune qui, par acte authentique du même jour, l'a cédé à la Communauté d'agglomération du Val d'Orge.

Par acte extrajudiciaire des 2, 3 et 4 juin 2004, M. X... a assigné la société Trianon gestion, la commune de Villemoisson-sur-Orge et la Communauté d'agglomération du Val d'Orge en annulation de ces deux ventes et en paiement de dommages-intérêts. Par jugement du 8 juin 2004, devenu irrévocable, la juridiction administrative a annulé la décision de préemption de la commune.

M. X... reprochait à la Cour d'appel d'avoir rejeté ses demandes de nullité des ventes du 27 novembre 2003 entre la société Trianon gestion et la commune de Villemoisson-sur-Orge et entre cette commune et la Communauté d'agglomération du Val d'Orge.

La Cour d'appel a en effet considéré que si, par l'effet de l'annulation rétroactive de la décision de préemption, la condition suspensive du non exercice du droit de préemption s'est trouvée réalisée, cependant, au 24 septembre 2003, Monsieur X... n'a pas levé l'option. A cet égard, les procédures administratives et judiciaires intentées par le bénéficiaire ne peuvent être assimilées à la levée d'option dans les conditions contractuelles qui viennent d'être rappelées. Cette levée d'option n'a pas été rendue impossible par l'exercice du droit de préemption et ce d'autant que le bénéficiaire a exercé un recours contre la décision de préemption et qu'il lui appartenait donc de préserver les droits qu'il tirait de la promesse de vente. A supposer, surabondamment, que le recours contre la décision de préemption ait suspendu le délai de levée de l'option, celle-ci devait être levée dès notification à M. X... de l'arrêt du 18 mai 2006 rejetant l'appel de la commune de Villemoisson-sur-Orge contre le jugement du 8 juin 2004 ayant annulé la décision de préemption. Force est de constater qu'à ce jour, M. X... n'a pas levé l'option.

La promesse de vente était soumise à la condition suspensive, stipulée en faveur du promettant et du bénéficiaire, « du non exercice par leur titulaire respectif des droits de préemption qui pourraient être révélés par la note de renseignements d'urbanisme prévue par la circulaire numéro 73.216 du 31 décembre 1973, dont la demande devra être effectuée dans les huit jours des présentes par le promettant, ou qui résulteraient de la situation locative. Le promettant s'oblige à faire toute diligence pour la purge de ces droits et donne tous pouvoirs à Maître Jean Y..., notaire susnommé, pour établir et signer toutes déclarations d'intention d'aliéner. La saisine, par un titulaire du droit de préemption d'une juridiction aux fins de modification des conditions de la vente sera considérée comme entraînant la non-réalisation de la condition suspensive, au même titre que l'exercice pur et simple du droit de préemption ».

Tout d'abord, pour la Cour d'appel, il ne résulte pas de cette clause que les parties aient entendu subordonner la réalisation de la promesse au sort d'une éventuelle procédure d'annulation devant la juridiction administrative auquel l'acte ne fait aucune allusion.

Ensuite, la mention relative à la purge des droits de préemption est faite par référence aux délais très stricts dans lequel l'exercice de ces droits sont insérés.

Enfin, par la mention relative à la saisine d'une juridiction par le seul titulaire du droit de préemption, les parties se sont bornées à prévoir les effets d'une telle saisine sur la promesse, à savoir sa caducité. Ainsi, aucune stipulation de la promesse ne vient faire échec à la clause de caducité précitée qui y a été insérée. En conséquence, à défaut d'option du bénéficiaire, la promesse est caduque de sorte que M. X... ne dispose d'aucun droit à l'annulation des actes de vente du 27 novembre 2003, peu important que ceux-ci, dont l'appelant requiert l'annulation, le qualifie de manière erroné « d'acquéreur évincé ».

La Cour de cassation a confirmé ce raisonnement en considérant qu'ayant relevé que si, par l'effet de l'annulation rétroactive de la décision de préemption, la condition suspensive du non exercice du droit de préemption s'était réalisée, M. X... n'avait pas levé l'option, la cour d'appel a exactement retenu que la promesse était devenue caduque, de sorte que celui-ci ne disposait d'aucun droit à l'annulation de la vente.

En d'autres termes, M. X...  aurait dû lever l'option après que lui ait été notifiée la décision d'exercice du droit de préemption.

Dans un arrêt récent du 17 décembre 2008, la Cour de cassation a apporté des précisions sur les rapports entre locataires préempteurs et agents immobiers.

Une société bailleresse, souhaitant procéder à une première vente par lots de plusieurs appartements consécutivement à la division de l’immeuble, sans pour autant évincer les locataires présents, avait notifié aux preneurs en place une offre sur la base des dispositions de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975.

Les différentes offres prévoyaient une clause selon laquelle le prix était "payable au comptant le jour de la signature de l’acte authentique de vente, en ce compris les honoraires de négociation".

Plusieurs locataires avaient assigné la société bailleresse aux fins que soit prononcée la nullité de l’offre de vente prononcée.

Les juges du fond avaient estimé que la clause ne pouvait pas signifier que les locataires n’auraient rien à régler en sus du prix au titre de la commission et en avaient déduit qu’il convenait de raisonner comme si les honoraires de négociation avaient été ajoutés au prix de vente.

Les juges du fond ont donc frappé de nullité les offres de vente formulées par la société bailleresse.

saisie, la Cour de cassation a confirmé la nullité des offres de vente faites aux locataires titulaires d'un droit de préemption. En effet, l’offre de vente qui énonçait que le prix était "payable au comptant le jour de la signature de l’acte authentique de vente, en ce compris les honoraires de négociation" impliquait nécessairement que l’acquéreur supportait la commission due à l’intermédiaire et que la clause figurant dans le mandat qui liait la venderesse à l'agent immobilier ne concernait pas les locataires.

La conséquence attachée par la Cour de cassation à la stipulation d’une commission de négociation mise à la charge du locataire en plus du prix de vente, dans le cadre d’une offre de vente notifiée en application des dispositions de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975, est que doit être annulée l’offre de vente mettant la commission due à l'intermédiaire à la charge du locataire, bénéficiaire de la préemption.

Par conséquent, une offre de vente est à faire pour un prix précis et fixe, sans charge pécuniaire en plus, la rémunération de l’intermédiaire devant alors être comprise dans le prix et préalablement, aux termes du mandat, mise à la charge du mandant.