Jeudi 4 février 2010
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16:30
Pour le calcul de la plus-value imposable lors de la cession de parts d'une société civile immobilière, la Cour administrative d'appel de Nantes vient de juger que le
prix de revient des parts doit tenir compte de la quote-part revenant à l'associé cédant d'une plus-value précédemment constatée dont il a demandé le report d'imposition.
Pour assurer la neutralité de l'application de la loi fiscale, la quote-part de la plus-value, revenant à un associé, constatée lors de la levée d'option d'achat par une société civile immobilière
d'un immeuble qu'elle donnait précédemment en sous-location et acquis en crédit-bail pour exercer une activité de location nue, doit majorer la valeur d'acquisition des parts détenues par celui-ci
pour la détermination de leur prix d'acquisition, quand bien même l'imposition effective de cette plus-value n'est pas intervenue antérieurement à la cession desdites parts par l'effet du report
demandé par le contribuable.
(CAA Nantes, 12 oct. 2009, n° 08-3112, Genot)
Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris
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Lundi 30 mars 2009
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18:44
L’instruction commentant les opérations d’externalisation de patrimoine
sous le bénéfice des dispositions de l’article 210 E du code général des impôts - régime dit SIIC 3 - vient enfin d’être publiée ( instruction 4 H-1-09 du 30 mars 2009 ). Ce régime permet sous certaines conditions une imposition de la plus-value de cession
d’actifs immobiliers à une société foncière faisant appel public à l’épargne ou agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (SIIC, SPPICAV et SCPI notamment) au taux réduit de 19% de l’impôt sur
les sociétés.
L’instruction ne commente pas les dispositions de la loi de finances rectificative du 4 février 2009 qui étendent le bénéfice du régime SIIC 3 aux cessions à des sociétés de crédit-bail sous
certaines conditions.
Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris
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Samedi 14 février 2009
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12:02
Pour la détermination de la plus-value imposable réalisée lors de la cession d'un immeuble, les dépenses de construction, de
reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration, supportées par le vendeur viennent, sous certaines conditions, en majoration du prix d'acquisition. Les dépenses d'entretien et de réparation, y
compris les grosses réparations, ne figurent pas au nombre des dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value.
Le ministre du Budget a précisé dans une réponse ministérielle à M. Bassot en date du 25 novembre 2008 que les travaux de réfection de la toiture, qui ont pour seul effet de
remettre l'immeuble en état, présente le caractère de travaux de réparation et d'entretien. Par suite, ils ne sont pas pris en compte, pour majorer le prix d'acquisition de l'immeuble concerné,
pour le calcul de la plus-value imposable.
Il n'est fait exception à ces principes que pour les travaux d'entretien, de réparation et de grosses réparations qui sont consécutifs à des travaux de construction, reconstruction,
d'agrandissement ou d'amélioration dont ils sont indissociables.
Dans cette situation, les travaux de réfection de toiture sont pris en compte dans le prix d'acquisition de l'immeuble concerné pour le calcul de la plus-value de cession imposable, au même titre
que les travaux de construction, reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration auxquels ils se rapportent.
Par Maître Pierre Masquart
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Samedi 24 janvier 2009
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12:04
Une plus-value immobilière est déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Celui-ci
sera majoré de toutes les dépenses justifiées, liées à des travaux réalisés par une entreprise. A défaut de justificatifs, pour un bien cédé plus de 5 ans après l’acquisition, le cédant peut fixer
une majoration à hauteur de 15% du prix d’acquisition.
Taux d’imposition et conditions d’exonération
Depuis la loi de finance 2004, les plus-values immobilières sont soumises à un prélèvement forfaitaire exigible dès la
cession. Le taux d'imposition et les cas d'exonération diffèrent selon la résidence fiscale du propriétaire de l'immeuble au moment de la cession.
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Statut
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Taux d’imposition
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Résident français
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16% + Prélèvement sociaux de 11%.
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Résident d’un autre Etat
membre de l’UE 1
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membre de l’UE 16% (art 244 bis A du CGI)
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Non résident d’un Etat membre de l’UE
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33%1/3 (art 244 bis A du CGI) sous réserve des conventions internationales
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Exonération en cas de résidence fiscale en France
- Exonération fondée sur la durée de détention (10% par an à partir de la 6ème année, soit 100% dès 15 ans de
détention),
- Cession de la résidence principale,
- Expropriation pour cause d’utilité publique,
- Opérations de démembrement,
- Titulaires d’une pension de vieillesse ou de la carte d’invalidité,
- Cession d’un immeuble de moins de 15.000 €.
Exonération en cas de non résidence fiscale en France
- Exonération fondée sur la durée de détention (10% par an à partir de la 6ème année, soit 100% dès 15 ans de
détention),
- Si le bien a moins de 15 ans, il sera possible d’être exonéré à condition de remplir les conditions suivantes :
• Avoir été fiscalement domicilié en France pendant 2 ans continus à un moment quelconque avant la cession.
• Avoir la libre disposition du bien depuis le 1er janvier antérieur à la cession (donc pas de bien loué)
• La vente doit constituer la première cession du non-résident depuis le 01/01/2004. Si c’est une deuxième cession, il faut qu’elle intervienne 5 ans après la première et que le non-résident
n’ait pas d’autre propriété en France au moment de cette cession.
Par Maître Pierre Masquart
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