Responsabilité du promoteur immobilier ?

Jeudi 21 janvier 2010 4 21 /01 /2010 17:56

Responsabilité du promoteur immobilier ?

Comme pour tout investissement, le placement dans l'immobilier locatif peut comporter des risques. Ces risques peuvent être maîtrisés, à condition que l'investisseur bénéficie d'une information loyale sur le délai d'exécution du programme de construction et sur la fiabilité des loyers attendus de l'investissement et sa garantie prévue dans l'éventualité d'une défaillance du promoteur. Par ailleurs, viennent s'ajouter en termes de risques les aléas de marché locatif immobilier et les possibles difficultés rencontrées par le promoteur immobilier.

Le contrat de promotion immobilière, défini par l'article L. 221-1 du code de la construction et de l'habitation, précise un certain nombre d'éléments d'information permettant de protéger l'investisseur.

Par ailleurs, conformément à l'article R. 222-9 du même code, le promoteur a une obligation de résultat. L'article L. 222-3 du code de la construction et de l'habitation indique que le contrat de promotion immobilière doit préciser « le délai dans lequel le bâtiment doit être édifié », ce qui permet au cocontractant, auquel le retard de livraison porte préjudice, d'obtenir des dommages-intérêts ou même la résiliation du marché conformément aux dispositions des articles 1146 et suivants du code civil. Dans ce cadre, le juge des référés peut infliger une astreinte à l'entrepreneur pour l'obliger à exécuter le marché dans les meilleurs délais.

Toutefois, les opérations d'investissements locatifs défiscalisés font intervenir plusieurs opérateurs et des réglementations différentes, notamment fiscales et immobilières, qui rendent difficile la perception de l'engagement pris par l'investisseur.

En effet, l'opération en cause est complexe dans la mesure où le contrat passé entre l'investisseur et le promoteur prévoit que celui-ci confie le bien construit à un gestionnaire chargé de le donner en bail, en confiant à ce dernier la responsabilité de transférer au maître d'ouvrage le produit de la location. Le contrat en cause relève donc de plusieurs corps de règles, dont celles encadrant les baux commerciaux, ce qui en fait un objet juridique complexe. Les investisseurs ne sont pas toujours capables d'en comprendre les implications. Une amélioration de l'information des investisseurs est certainement souhaitable, sans préjudice de celles déjà dispensées par les notaires et les avocats.

Cela ne dispense toutefois pas l'investisseur, notamment compte tenu des sommes en jeu, de porter une attention particulière au bien immobilier qu'il envisage d'acquérir : visite sur place pour estimer in concreto l'environnement, physique et économique, du projet, étude sur le marché locatif environnant, examen attentif de simulations mises en avant par les professionnels, par exemple.

Enfin, de façon générale, l'article L. 121-1 du code de la consommation relatif aux pratiques commerciales trompeuses permet à la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes d'intervenir auprès des promoteurs immobiliers indélicats qui pourraient être auteurs de messages mensongers ou de nature à induire en erreur. Conformément à l'article L. 213-1 du code de la consommation les peines encourues sont une peine d'emprisonnement de deux ans au plus et d'une amende de 37 500 euros au plus.

Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris - Publié dans : Promotion immobilière - Communauté : Immobilier
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