MEMENTO DE L'IMMOBILIER

Dans le cadre d'une opération globale de financement de la construction d'un ouvrage, un contrat d'istisna peut prévoir l'interposition d'un Financier.

Aux termes du contrat d'istisna entre le Financier et le Fabricant, le Financier commande au Fabricant un ouvrage mobilier ou immobilier, dont la propriété est transférée au Financier à l'achèvement.

À côté du contrat d'istisna entre le Financier et le Fabricant, est par ailleurs mis en place un autre contrat d'istisna entre le Financier et le Client (celui-ci étant généralement distinct du Fabricant), dans lequel les modalités de paiement prennent généralement la forme d'un différé de paiement accordé par le Financier au Client.

En pratique, le contrat conclu entre le Financier et le Client intervient avant celui passé entre le Financier et le Fabricant et de plus les deux contrats ont les mêmes spécifications concernant l'ouvrage à construire. Le contrat entre le Financier et le Client prévoit le transfert de propriété de l'ouvrage au bénéfice du Client à l'achèvement de celui-ci.

Dans ces opérations, le Financier peut être conduit à facturer au Client une Commission au titre de son rôle d'intermédiation, ainsi qu'une marge (« Revenu ») au titre du différé de paiement accordé au Client.

Pour le bénéfice des dispositions qui suivent, et dans le cas où un différé de paiement est accordé au Client par le Financier, l'opération d'istisna entre le Financier et le Client doit réunir les conditions suivantes :

– les documents contractuels doivent clairement faire ressortir que l'actif à construire doit être livré au Client, dans un délai qui ne peut excéder six mois après son achèvement ;

– ces mêmes documents doivent stipuler le Prix total d'acquisition de l'actif par le Client. Ils doivent également permettre d'identifier comptablement et fiscalement :

– le prix d'acquisition de l'actif par le Financier ;

– le Revenu du Financier constituant la seule contrepartie du différé de paiement accordé au Client ;

– la Commission du Financier correspondant à la rémunération du Financier au titre de sa seule intermédiation, à l'exclusion de toute autre prestation ou profit (notamment la plus-value réalisée sur la cession de l'actif). La Commission doit être conforme aux pratiques usuelles en la matière ;

– le Revenu du Financier doit être connu et accepté par les deux parties au contrat au moyen d'un échéancier annexé au contrat, distinguant le remboursement du prix d'acquisition, le paiement du Revenu et le paiement de la Commission ;

– le Revenu du Financier doit être expressément désigné comme étant la contrepartie du service rendu continûment par le Financier au Client jusqu'au terme de l'opération et qui résulte du différé de paiement consenti à celui-ci. Il pourra, par exemple, s'agir d'une clause présentant le Revenu du Financier comme « la contrepartie du différé de paiement accordé à l'acquéreur par le vendeur, l'acquéreur s'obligeant à payer au vendeur le Revenu du Financier jusqu'à la date de paiement effectif de l'intégralité du prix » ;

– le contrat entre le Financier et le Client doit mentionner explicitement que l'opération considérée s'inscrit dans le cadre juridique et fiscal défini par la présente instruction.

Pour que les opérations considérées bénéficient des dispositions de l'instruction administrative :

– le Financier doit disposer du statut d'établissement de crédit aux termes notamment des articles L. 511-5 et L. 511-10 du code monétaire et financier régulièrement habilité à exercer en France ;

– ou les opérations considérées sont en dehors du champ d'application de l'article L. 511-5 du Code monétaire et financier;

– ou le Financier doit entrer dans les exceptions prévues à l'article L. 511-6 du Code monétaire et financier pour les établissements de crédit ;

– ou les opérations concernées doivent entrer dans le champ de l'article L. 511-7 du Code monétaire et financier.