MEMENTO DE L'IMMOBILIER

La décision par laquelle le juge de l'exécution prononce l'adjudication d'un bien vendu sur saisie immobilière suffit-elle pour expulser les occupants de l'immeuble et solliciter à cette fin l'aide de la force publique ?

Depuis le 1er janvier 2007, l'article 2210 du Code civil dispose que le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre du saisi. 

Cette disposition permet-elle à l'adjudicataire de saisir un huissier de justice aux fins de procéder à l'expulsion des occupants du logement, avec le concours de la force publique ?

Oui. En effet, l' article 92 du décret du 27 juillet 2006 prévoit expressément que l'adjudicataire peut mettre à exécution le titre d'expulsion dont il dispose à l'encontre du saisi et de tout occupant n'ayant aucun droit qui lui soit opposable, à compter de la consignation du prix de vente et du paiement des frais taxés. Le jugement d'adjudication permet donc d'expulser le saisi qui sera constitué séquestre pendant le cours de la procédure de saisie immobilière, à moins que l'immeuble soit loué.

Toutefois, l'expulsion du débiteur peut parfois être ordonnée sans attendre l'adjudication. L 'article 2198 du Code civil« sauf à ce que les circonstances justifient la désignation d'un tiers ou l'expulsion du débiteur pour cause grave ». Par ailleurs, le débiteur ne peut conserver l'usage de l'immeuble saisi que sous réserve de n'accomplir aucun acte matériel susceptible d'en amoindrir la valeur. dispose que le débiteur est constitué séquestre

Une fois le bien adjugé, le titre d'expulsion peut être invoqué tant à l'encontre du saisi que de tout occupant n'ayant aucun droit opposable à l'adjudicataire.

En revanche, certains occupants peuvent détenir un droit d'occupation opposable à l'adjudicataire. Il en est ainsi tout d'abord, des locataires. L'article 2199 du Code civil dispose simplement que les baux consentis après la saisie sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant et à l'acquéreur. La preuve de l'antériorité du bail peut se faire par tout moyen.

L'adjudicataire ne pourra donc pas expulser tout locataire, d'un bail d'habitation comme commercial, qui aura établi l'antériorité de son contrat au commandement de payer valant saisie. Il en sera de même de tout autre titulaire d'un droit de jouissance opposable à l'adjudicataire, ainsi un usufruitier ou le titulaire d'un bail de plus de douze ans. Ces occupants pourront se maintenir dans les lieux dès lors que leur droit aura été publié à la conservation des hypothèques. C'est en effet, la publication qui rend ces droits opposables aux tiers qui vont acquérir sur l'immeuble des droits concurrents également soumis à publication, ainsi, les créanciers inscrits et l'adjudicataire.

Lors de la mise en oeuvre de l'expulsion, l'huissier de justice peut, dans le cadre légal de son intervention, procéder à l'expulsion de l'occupant si la personne est présente dans les lieux, donne son assentiment à l'accès de l'officier ministériel chargé d'instrumenter et accepte de libérer les lieux. Si l'occupant refuse l'accès ou est absent des locaux, L'huissier de justice, qui se heurte à une réelle difficulté mettant en jeu la paix publique, pourra alors solliciter le concours de la force publique. La réquisition de force publique sera adressée au préfet du département et elle contiendra une copie du dispositif du titre exécutoire et un exposé des diligences auxquelles l'huissier de justice a procédé et des difficultés d'exécution qu'il a rencontrées.