Clauses du contrat de location et article L 632-1 du CCH

Dimanche 29 mars 2009 7 29 /03 /Mars /2009 11:22

Clauses du contrat de location et article L 632-1 du CCH

Le juge n'est pas tenu par les clauses du contrat de location pour apprécier si le locataire relève ou non des dispositions protectrices de l'article L632-1 du Code de la construction et de l'habitation. En outre, dès lors que le congé est délivré selon les formes et les délais requis, le bailleur ne peut réclamer le paiement des loyers postérieur à la date d'effet du congé, au seul motif qu'il n'a pas été en possession des clés, faute pour lui ne pas être allé les chercher chez l'huissier ayant dressé l'état des lieux, alors même qu'il avait été informé du lieu où ils pouvait venir les retirer.

une étudiante, ayant quitté le domicile parental pour poursuivre ses études dans une autre région, avait signé un contrat de location d'un meublé d'une durée d'un an. Le contrat de bail stipulait que le studio loué ne constituait pas la résidence principale de la locataire, qui était légalement domiciliée chez ses parents, de façon à ne pas soumettre le bail aux dispositions plus favorables de l'article L. 632-1 du Code de la construction et de l'habitation.

L'année universitaire venant à s'achever, elle a donné congé à son bailleur au bout de 9 mois. Le bailleur, rejetant la validité du congé, a demandé le paiement de loyers jusqu'au terme du contrat. L'étudiante a fait alors appel à un huissier afin qu'il dresse l'état des lieux, lui a confié les clés de l'appartement et a informé le bailleur du lieu où il pouvait récupérer ses clés.

N'ayant pu obtenir la restitution de son dépôt de garantie et le remboursement des frais exposés par le recours à un huissier, l'étudiante a assigné le bailleur, lequel reconventionnellement a demandé le paiement de loyers jusqu'au terme du contrat.

Le juge de proximité a refusé de faire droit à la demande du bailleur, d'une part, en soumettant le contrat de location aux dispositions de l'article L632-1 du Code de la construction, d'autre part, en jugeant valide tant par la forme que par les délais le congé délivré, et enfin en reprochant au bailleur de ne pas être venu chercher ces clefs chez l'huissier.

Par un arrêt du 4 février 2009 (pourvoi n° 07-20980), la Cour de cassation a confirmé cette décision, après avoir relevé que pour la locataire - étant étudiante à Grenoble alors que ses parents demeuraient dans le département de la Loire - son studio meublé ne pouvait être que sa résidence principale, de sorte que les dispositions impératives de l'article L632-1 du Code de la construction et de l'habitation étaient applicables.

La Cour de cassation a ajouté ensuite que le congé régulièrement délivré étant un acte unilatéral qui met fin au bail et à l'obligation de payer le loyer par la seule manifestation de volonté de celui qui l'a délivré, c'est à bon droit que la juridiction de proximité a débouté le bailleur de sa demande de paiement de loyers postérieurs à la date d'effet du congé, après avoir relevé que l'étudiante avait donné congé par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, que le bailleur avait reçu cette notification et que le délai légal d'un mois avait été respecté.

Remarque : la locataire a particulièrement bien agi en ayant eu recours à un huissier pour dresser l'état des lieux de sortie, en lui confiant les clés de l'appartement et en informant le bailleur du lieu où il pouvait venir les récupérer.

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Par Maître Pierre Masquart - Publié dans : Pratique
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