MEMENTO DE L'IMMOBILIER

A Paris, inutile de prospecter les quartiers qui ont vu pousser de nombreuses constructions neuves (ZAC Paris-Bercy, Paris-Rive gauche...). Idem dans certains quartiers moins récents des 14e, 15e, 18e, 19e et 20e arrondissements. Les abords des gares sont aussi à éviter car bien pourvus en places de stationnement. En revanche, les secteurs anciens sont plus porteurs. " Dans les quartiers haussmanniens, les parkings sont rares ", confirme Michel Platero de l'Union financière du patrimoine, mais il faut savoir que ce marché très spécifique se compose d'une somme incroyable de micromarchés. D'un pâté d'immeubles à l'autre, l'activité est très variable. " Il suffit parfois de la construction d'un seul immeuble avec parking en sous-sol pour saturer un quartier. " Le 11e arrondissement de Paris a beau être un secteur ancien, un certain nombre de constructions y ont été édifiées qui ont changé la donne ", confirme Michel Platero.

Ce n'est cependant pas parce qu'un parking se crée qu'il aura forcément du succès. En principe, les locataires rechignent à faire plus de 300 mètres à pied pour rejoindre leur parking, l'idéal étant une distance de 150 mètres. Selon les notaires de Paris-Ile-de-France, en région parisienne, le prix moyen d'un parking s'établit à 23.500 euros, avec des pics jusqu'à 39.000 euros dans le 16e, voire de 150.000 euros dans l'île Saint-Louis, autour du jardin du Luxembourg ou encore du Sacré-Coeur. Mais, en l'occurrence, " c'est un marché très confidentiel qui ne concerne que quelques transactions par an ", remarque, pour sa part, Jean-Marc Journo, le patron de l'Agence du Parking dans le 18e arrondissement de Paris. En revanche, d'une manière plus générale, il observe qu'à Paris " on détruit plus de parkings qu'on n'en crée, c'est vraiment un marché de pénurie ".

Sans compter qu'il ne suffit pas de trouver un parking. Encore faut-il qu'il soit facile d'accès, ce qui ne va pas toujours de soi. Il faut parfois se contenter de rampes et de places étroites qui nécessitent des manoeuvres délicates ou qui n'autorisent le stationnement que de petits véhicules. Un élément qui minore le prix. Le niveau du parking a également son importance. Certes, un premier sous-sol reste plus attrayant qu'un 5e ou 6e sous-sol et peut coûter plus cher, mais il ne faut pas s'en tenir à cette seule notion. " S'il est plus accessible, un 5e sous-sol vaut mieux qu'un 2e sous-sol mal conçu ", poursuit Jean-Marc Journo. Autre élément déterminant : la sécurité. Le parking doit être suffisamment éclairé, entretenu et son accès contrôlé. Quant aux box, leurs prix sont généralement de 20 % à 30 % supérieurs à ceux d'un emplacement de parking, ce qui ne les rend pas très rentables au plan investissement, d'autant que les loyers ne suivent pas toujours.

Dans le 11e arrondissement de Paris, un box proposé à 28.000 euros rue de Lappe, près de la Bastille, peut se louer 140 euros par mois. Un autre, dans le 18e s'affiche actuellement à 21.000 euros avec 120 euros de loyer à la clef. " Pour un investissement de 25.000 à 30.000 euros, on peut tabler sur un loyer de 130 à 150 euros, soit un rendement de 5,5 % à 6 %, estime Jean-Marc Journo, cela correspond à un produit sérieux et revendable facilement. " Il va de soi que, dans les quartiers qui accusent une sévère pénurie, les prix grimpent allègrement. Avenue de Versailles, dans le 16e, un simple emplacement de parking se loue 180 euros. Rue Laugier, c'est encore plus : 230 euros par mois pour un parking vendu 35.000 euros, soit 8 % de rendement. Outre la rentabilité, l'investissement dans un parking a d'autres atouts : pas de grosses dépenses d'entretien et un bail de location très souple. " Le bail est seulement régi par le Code civil, indique Michel Platero, il n'y a aucune obligation de durée et, si l'on veut récupérer le parking, il suffit d'une lettre recommandée avec une délai de préavis d'un mois, mais les impayés sont très marginaux. "

En Ile-de-France, 1.904 ventes ont été réalisées sur les neuf premiers mois de l'année 2008, dont 1.525 rien que dans la capitale (294 en petite couronne et 84 en grande couronne). Très confidentiel, ce marché subit aussi le ralentissement avec une baisse de 23 % des transactions. En province, il n'existe pas vraiment de statistiques. Quoi qu'il en soit, le marché des chambres de bonne se réduit comme peau de chagrin sous l'effet des regroupements qui s'opèrent, un grand nombre de surfaces ne répondant pas aux critères de décence imposés par la législation (loi SRU du 13 décembre 2000 et décret du 30 janvier 2002). Sans compter les propriétaires des derniers niveaux qui ont souvent fait la razzia sur ce type de biens, soit pour loger un enfant étudiant, soit pour s'agrandir. Pour autant, l'achat d'une chambre de bonne en vue de la louer n'est pas une mauvaise affaire. Par rapport à un studio qui peut valoir 150.000 à 200.000 euros à Paris, le prix d'une chambre de service s'avère beaucoup plus accessible : 52.000 euros en moyenne selon les notaires de Paris.

Dans la capitale, les valeurs oscillent entre 40.000 et 70.000 euros en moyenne selon l'arrondissement. " Compte tenu du déficit en logements étudiants, une chambre de bonne se vend généralement 20 % plus cher que l'appartement du dernier étage, constate Michel Platero. Près de la rue Saint-Placide, l'une d'entre elles s'est négociée 12.000 euros le mètre carré. " Ce sont des produits chers au mètre carré parce que le budget reste accessible pour l'investisseur,Une chambre de bonne de 10 mètres carrés vendue de 70.000 à 75.000 euros se loue de 500 à 550 euros. " Soit un rendement de l'ordre de 8 %. " Mais dans des secteurs comme Notre-Dame ou Victor-Hugo, une chambre de 12 mètres carrés peut se louer de 700 à 900 euros par mois ", affirme Michel Platero. De quoi susciter la convoitise. Mais, avant de jeter son dévolu sur une chambre de bonne, mieux vaut vérifier qu'elle dispose bien d'une superficie lui permettant d'être louée. Un logement loué à titre d'habitation doit, en effet, comporter au moins 9 m2 habitables et 2,20 m de hauteur sous plafond, soit un volume de 20 m3 au minimum. Il doit, en outre, être doté d'un minimum de confort. " En cas de logement indécent, la loi n'interdit pas la vente, mais la location, précise Jérôme Dray. Je ne peux que conseiller d'être en conformité avec la loi. " Quant au bail de location, il est plutôt contraignant puisqu'il suit la législation sur les baux d'habitation (loi du 6 juillet 1989).

Article paru dans les Echos.