MEMENTO DE L'IMMOBILIER

Dans un arrêt récent du 17 décembre 2008, la Cour de cassation a apporté des précisions sur les rapports entre locataires préempteurs et agents immobiers.

Une société bailleresse, souhaitant procéder à une première vente par lots de plusieurs appartements consécutivement à la division de l’immeuble, sans pour autant évincer les locataires présents, avait notifié aux preneurs en place une offre sur la base des dispositions de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975.

Les différentes offres prévoyaient une clause selon laquelle le prix était "payable au comptant le jour de la signature de l’acte authentique de vente, en ce compris les honoraires de négociation".

Plusieurs locataires avaient assigné la société bailleresse aux fins que soit prononcée la nullité de l’offre de vente prononcée.

Les juges du fond avaient estimé que la clause ne pouvait pas signifier que les locataires n’auraient rien à régler en sus du prix au titre de la commission et en avaient déduit qu’il convenait de raisonner comme si les honoraires de négociation avaient été ajoutés au prix de vente.

Les juges du fond ont donc frappé de nullité les offres de vente formulées par la société bailleresse.

saisie, la Cour de cassation a confirmé la nullité des offres de vente faites aux locataires titulaires d'un droit de préemption. En effet, l’offre de vente qui énonçait que le prix était "payable au comptant le jour de la signature de l’acte authentique de vente, en ce compris les honoraires de négociation" impliquait nécessairement que l’acquéreur supportait la commission due à l’intermédiaire et que la clause figurant dans le mandat qui liait la venderesse à l'agent immobilier ne concernait pas les locataires.

La conséquence attachée par la Cour de cassation à la stipulation d’une commission de négociation mise à la charge du locataire en plus du prix de vente, dans le cadre d’une offre de vente notifiée en application des dispositions de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975, est que doit être annulée l’offre de vente mettant la commission due à l'intermédiaire à la charge du locataire, bénéficiaire de la préemption.

Par conséquent, une offre de vente est à faire pour un prix précis et fixe, sans charge pécuniaire en plus, la rémunération de l’intermédiaire devant alors être comprise dans le prix et préalablement, aux termes du mandat, mise à la charge du mandant.