louer ou acheter ses locaux ?

Dimanche 25 janvier 2009 7 25 /01 /Jan /2009 13:02

louer ou acheter ses locaux ?

L'acquisition de locaux entraîne des questions financières, juridiques et fiscales.

Aspects financiers

Tout d'abord, il y a la question du financement dont le coût doit être supportable par la société ou le dirigeant. L'achat des murs professionnels évite les contraintes relatives au bail commercial et assure une meilleure stabilité de l'activité professionnelle. Par ailleurs, dès lors que l'achat est financé par un emprunt à taux fixe, il est possible déterminer avec précision le coût de l'investissement. En revanche, la location ne permet pas de connaître exactement le coût de la dépense dans la mesure où un loyer commercial peut augmenter dans des proportions très variables au fil des années. Mais louer les locaux permet une plus grande mobilité professionnelle.

Aspects juridiques

Ensuite, il faut choisir entre acheter directement, acheter par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (SCI) avec inscription des murs à l'actif professionnel ou avec conservation des murs dans le patrimoine privé, acheter en crédit-bail immobilier...

L'acquisition des murs de l'entreprise peut être effectuée par l'entreprise elle-même. Dans ce cas, les murs sont inscrits à l'actif professionnel, augmentant la valeur totale de l'entreprise et donne une meilleure image aux banques en cas d'emprunt. Toutefois, l'acquisition suppose un financement et donc le plus souvent un emprunt, dont le coût doit être supportable par l'entreprise. C'est pourquoi, la plupart du temps, une entreprise ne se lance pas dans l'acquisition des murs dès le début de son activité, les ressources étant consacrées à des investissements plus productifs. De même, il n'est pas certain qu'il soit toujours intéressant pour une entreprise d'acheter les murs quelques années seulement avant sa cession. Le coût de l'immobilier peut être un frein pour un repreneur, sauf dans le cas où l'activité repose sur cet immobilier, comme l'exploitation d'un hôtel ou d'une maison de retraite. Lorsqu'un immeuble est inscrit à l'actif du bilan de l'entreprise, l'investissement est beaucoup plus lourd pour le repreneur, ce qui peut poser un problème de rentabilité de l'opération de reprise.

Lorsque l'acquisition est faite par le dirigeant dans le but de louer les murs à l'entreprise, il s'agit d'une opération patrimoniale qui permet de capitaliser un actif et de se constituer un patrimoine immobilier, qui pourra être utile en cas de difficultés financières ou au moment de la retraite. Détenir des murs professionnels peut faciliter la succession du dirigeant et le partage de ses actifs professionnels. Le chef d'entreprise pourra céder l'activité et conserver les murs pour lui-même, ou les louer à son successeur ou encore en faire donation à un enfant.

Aspects fiscaux

L'achat de locaux neufs ou anciens emporte des différences en ce qui concerne les droits de mutation. Ainsi, le régime de la TVA immobilière pour les locaux neufs ou des droits d'enregistrement pour les locaux anciens.
La fiscalité des murs professionnels entraîne des conséquences différentes selon que l'on est propriétaire ou locataire des locaux.

Pour les petites entreprises soumises à l'impôt sur le revenu, les dirigeants peuvent acheter les murs soit à titre privé en louant ensuite les murs à l'entreprise, soit à titre professionnel en inscrivant ces murs à l'actif professionnel. Les loyers de locaux loués à un bailleur extérieur sont intégralement déductibles du bénéfice, sous réserve que ces locaux soient affectés à la profession. Si les locaux loués sont à usage d'habitation et professionnel, seule la part du loyer correspondant à l'usage professionnel, bien entendu, est déductible.

En cas d'acquisition de locaux affectés à l'actif professionnel, l'entreprise peut déduire, outre les frais d'acquisition, les amortissements et les intérêts d'emprunt, les frais d'assurance, les dépenses de réparation et d'entretien. En cas d'acquisition de locaux affectés au patrimoine personnel du chef d'entreprise, celle-ci est faite à titre privé. En louant les murs à l'entreprise, le chef d'entreprise perçoit des revenus complémentaires qui sont imposables en revenus fonciers et les loyers versés par l'entreprise sont déductibles du bénéfice imposable.

Sii l'inscription des murs à l'actif professionnel permet de déduire des bénéfices les amortissements et les frais d'acquisition, elle soumet la vente ultérieure des murs au régime des plus-values professionnelles. La conservation des murs dans le patrimoine personnel prive au contraire le chef d'entreprise de la déduction des intérêts d'emprunt mais permet de bénéficier, lors de la vente, du régime des plus-values des particuliers. Les différences entre ces deux régimes se sont réduites puisque les entreprises soumises à l'impôt sur le revenu peuvent bénéficier d'une exonération totale de leurs plus-values immobilières après quinze ans. Sii les locaux sont à usage professionnel et d'habitation, seule la partie affectée à l'exercice peut donner lieu à déduction des amortissements et faire l'objet d'une imposition de la plus-value professionnelle.

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Par Maître Pierre Masquart - Publié dans : Pratique
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