L'éco-prêt à taux zéro a été mis en place par la loi de finances pour 2009. Trois décrets et un arrêté, publiés au Journal officiel du 31 mars 2009, ont précisé les caractéristiques de ce dispositif. ils définissent notamment ses conditions et modalités d'attribution. L'arrêté publié le même jour vise les caractéristiques techniques des travaux qui y sont éligibles.
D'une durée de principe de 10 ans (pouvant être étendue jusqu'à 15 ans par la banque, sans pouvoir être inférieure à 3 ans), le prêt permet de financer, en fonction de la nature des travaux, jusqu'à 30 000 € de dépenses d'amélioration de l'efficacité énergétique du logement. Les banques sont autorisées à distribuer l'éco-prêt à taux zéro depuis le 1er avril dernier. En principe, l'offre de prêt doit être émise préalablement au début des travaux. Toutefois, par exception, les éco-prêts à taux zéro émis avant le 30 juin 2009 permettront de financer rétroactivement les travaux commencés depuis le 1er mars 2009.
L'éco-prêt à taux zéro s'appliquera jusqu'au 31 décembre 2013. Il est cumulable avec les autres dispositifs de soutien, notamment le crédit d'impôt « développement durable » (sous condition de ressources), les aides de l'agence nationale de l'habitat et des collectivités territoriales, les certificats d'économies d'énergie et le nouveau prêt à taux zéro octroyé pour les opérations d'acquisition-rénovation.
Les biens dans lesquels sont effectués les travaux ainsi financés doivent avoir été achevés avant 1990. Tous les particuliers (sans condition de ressources) peuvent bénéficier de cette mesure à condition que ces travaux soient effectués dans leur résidence principale, ou dans des logements qu'ils donnent en location. Le dispositif profite également aux copropriétaires et à certaines sociétés civiles non soumises à l'impôt sur les sociétés.
Les opérations sont éligibles si elles mettent en oeuvre un « bouquet de travaux », c'est-à-dire un ensemble de travaux cohérents dont la réalisation simultanée apporte une amélioration très sensible de l'efficacité énergétique du logement ou s'il s'agit de travaux recommandés par un bureau d'étude thermique permettant d'atteindre une performance globale minimale.
Les frais d'études ou de maîtrise d'ouvrage associés, ainsi que les travaux induits y sont également éligibles.
Le nombre de procédures de saisie immobilière aux Etats-Unis s'est fortement accéléré en mars 2009, augmentant de 17% par rapport au mois précédent, après une hausse de 6% en février.
Au total, 341.180 biens immobiliers faisaient l'objet d'une procédure, qu'il s'agisse de simples notifications de retard aux propriétaires, d'annonces de ventes aux enchères ou d'expulsions des occupants par les créanciers. C'est le nombre le plus élevé relevé depuis 1996. Il est supérieur de 46% au nombre de saisies en cours un an plus tôt.
Cette forte hausse est liée à la fin du moratoire observé par les banques et à une reprise des procédures consécutive à l'arrivée à expiration de délais imposés par la loi. Au total, près d'un ménage américain sur 159 a fait l'objet d'une procédure au premier trimestre.
Les Etats les plus touchés par ce phénomène sont la Californie et l'Arizona (Ouest), l'Illinois (Nord) et la Floride (Sud-Est). A eux quatre, ils ont représenté plus de 60% des procédures engagées au premier trimestre.
Une propriétaire a conclu une promesse synallagmatique de vente portant sur un immeuble qu'elle avait reçu aux termes d'un acte de donation-partage contenant un pacte de préférence.
Le notaire chargé de dresser l'acte, ayant constaté la réitération authentique de cette promesse, a découvert l'existence de ce pacte et notifié le projet de vente à son bénéficiaire. Celui-ci a alors fait part de son intention d'acquérir, et a demandé à être assisté de son notaire et de voir reportée la date fixée pour la signature de l'acte authentique.
Après que la vente ait été régularisée au profit des acquéreurs signataires de la promesse de vente, le bénéficiaire du pacte de préférence en a invoqué la violation et demandé à la Cour d'appel de Grenoble sa substitution dans les droits des acquéreurs. La cour d'appel a accéder à ses demandes en retenant que si le « compromis de vente » ne faisait aucune référence au pacte de préférence, les acquéreurs connaissaient, à la date de la signature de l'acte authentique de vente, l'existence du pacte de préférence et savaient par leur notaire que le bénéficiaire de ce pacte n'avait pas renié l'acceptation de l'offre d'acquisition qu'il avait faite.
La Cour de cassation a cassé cette décision et considéré que la connaissance du pacte de préférence et de l'intention de son bénéficiaire de s'en prévaloir s'apprécie à la date de la promesse de vente, qui vaut vente, et non à celle de sa réitération par acte authentique (Cass. 3e civ., 25 mars 2009, n° 07-22.027).
La décision par laquelle le juge de l'exécution prononce l'adjudication d'un bien vendu sur saisie immobilière suffit-elle pour expulser les occupants de l'immeuble et solliciter à cette fin
l'aide de la force publique ?
Depuis le 1er janvier 2007, l'article 2210 du Code civil dispose que le jugement
d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'encontre du saisi.
Cette disposition permet-elle à l'adjudicataire de saisir un huissier de justice aux fins de procéder à l'expulsion des occupants du logement, avec le concours de la force publique ?
Oui. En effet, l' article 92 du décret du 27 juillet 2006 prévoit expressément que l'adjudicataire
peut mettre à exécution le titre d'expulsion dont il dispose à l'encontre du saisi et de tout occupant n'ayant aucun droit qui lui soit opposable, à compter de la consignation du prix de
vente et du paiement des frais taxés. Le jugement d'adjudication permet donc d'expulser le saisi qui sera constitué séquestre pendant le cours de la procédure de saisie immobilière, à moins que l'immeuble soit loué.
Toutefois, l'expulsion du débiteur peut parfois être ordonnée sans attendre l'adjudication. L 'article 2198 du Code civil« sauf à ce que les circonstances justifient la désignation d'un tiers ou l'expulsion du débiteur pour cause grave ». Par ailleurs, le débiteur ne peut conserver l'usage de l'immeuble saisi que sous réserve de n'accomplir aucun acte matériel susceptible d'en amoindrir la valeur. dispose que le débiteur est constitué séquestre
Une fois le bien adjugé, le titre d'expulsion peut être invoqué tant à l'encontre du saisi que de
tout occupant n'ayant aucun droit opposable à l'adjudicataire.
En revanche, certains occupants peuvent détenir un droit d'occupation opposable à
l'adjudicataire. Il en est ainsi tout d'abord, des locataires. L'article 2199 du Code civil dispose simplement que les baux consentis après la saisie
sont, quelle que soit leur durée, inopposables au créancier poursuivant et à l'acquéreur. La preuve de l'antériorité du bail peut se faire par tout
moyen.
L'adjudicataire ne pourra donc pas expulser tout locataire, d'un bail d'habitation comme commercial, qui aura établi l'antériorité de son contrat au commandement de payer valant saisie. Il en sera de même de tout autre titulaire d'un droit de jouissance opposable à l'adjudicataire, ainsi un usufruitier ou le titulaire d'un bail de plus de douze ans. Ces occupants pourront se maintenir dans les lieux dès lors que leur droit aura été publié à la conservation des hypothèques. C'est en effet, la publication qui rend ces droits opposables aux tiers qui vont acquérir sur l'immeuble des droits concurrents également soumis à publication, ainsi, les créanciers inscrits et l'adjudicataire.
Lors de la mise en oeuvre de l'expulsion, l'huissier de justice peut, dans le cadre légal de son intervention, procéder à l'expulsion de l'occupant si la personne est présente dans les lieux, donne son assentiment à l'accès de l'officier ministériel chargé d'instrumenter et accepte de libérer les lieux. Si l'occupant refuse l'accès ou est absent des locaux, L'huissier de justice, qui se heurte à une réelle difficulté mettant en jeu la paix publique, pourra alors solliciter le concours de la force publique. La réquisition de force publique sera adressée au préfet du département et elle contiendra une copie du dispositif du titre exécutoire et un exposé des diligences auxquelles l'huissier de justice a procédé et des difficultés d'exécution qu'il a rencontrées.
Un nouveau réajustement dans quelques mois (août) est probable si l’inflation reste basse et proche de
zéro.
Le nouveau taux devrait contribuer à un meilleur financement de l’économie française et aux objectifs du plan de relance, puisque le taux du livret A constitue un taux directeur pour l’épargne réglementée et par conséquent pour de nombreux dépôts. La baisse du taux du Livret A va se traduire par une diminution des conditions d’emprunt pour les entreprises et pour les ménages, contribuant ainsi à renforcer les effets sur l’économie de la baisse du taux directeur de la Banque Centrale Européenne.
De plus, la baisse du taux du livret A représente une réduction des charges financières d’intérêt de 200 millions d’euros par trimestre pour les organismes HLM, ce qui renforcera leur capacité à remplir les objectifs du plan de cohésion sociale.
Cet allègement de charges financières dégagera en outre des marges de manœuvre indispensables pour la construction et l’acquisition des logements sociaux supplémentaires prévus par le plan de relance.
Quant aux épargnants, qui ont beaucoup investis dans ce placement sécurisé et liquide, un report vers des placements plus rentables comme l’immobilier locatif est probable et serait même opportun et judicieux.
Dans une vente immobilière par adjudication, vous ne bénéficiez en tant qu'acheteur d’aucun délai de rétractation, ni de condition suspensive d’obtention de prêt. Vous devez donc vous renseignez sur le bien, sur son financement avant de participer à toute enchère.
1° Vous devez tout d'abord prendre contact avec l'avocat poursuivant pour connaître la date de visite sur place s'il y en a une du bien qui vous intéresse. dès que vous avez connaissance de la vente prochaine d’un bien par adjudication, il convient de prendre contact avec l’Avocat poursuivant pour connaître la date de visite sur place, s’il y en a une, et sauf à ce que la date et l’heure de cette visite soient déjà mentionnées sur la publicité.
2° Ensuite, vous devez consulter le cahier qui regroupe les conditions de vente et toutes les informations qui ont pu être réunies sur le bien : procès-verbal de description du bien, le certificat de métrage, l'origine de propriété, les références du règlement de copropriété, les documents d’urbanisme et les diagnostics techniques.
Ce cahier peut être consulté au greffe du Juge de l’Exécution (JEX) auprès du Tribunal de Grande Instance où se déroule la vente. Ainsi, le Greffe du Juge de l'exécution - saisies immobilières de Paris se trouve au sein du Palais de Justice, dans la cour du 36 quai des Orfèvres (Téléphone du Greffe: 01 44 32 60 10). Les cahiers des charges se consultent de 9 heures à 17 heures, sans interruption. Les audiences de vente par adjudication ont lieu le lundi à 14 heures pour les ventes sur licitation et le jeudi à 14 heures 30 pour les autres ventes, dans la Chambre des Criées qui se trouve dans la grande salle des pas perdus (derrière le kiosque d'accueil) au Palais de justice, 4 Boulevard du Palais 75001 Paris.
3° Enfin, vous devez choisir un avocat. En effet, pour les ventes immobilières à la barre du Tribunal, le ministère d’Avocat est obligatoire. Il faut donc impérativement être représenté par un avocat inscrit au Barreau du Tribunal où se déroule la vente. Ainsi, si vous me choisissez et que vous êtes intéressé par un bien qui se vend à PARIS, je peux vous représenter. Si l’immeuble est adjugé dans un autre Tribunal, l’adjudication sera faite par un avocat inscrit au barreau du Tribunal concerné que vous aurez choisi ou que je vous aurai conseilé.
Cette exigence est opportune compte tenu de la complexité et les risques liés à la procédure de
saisie immobilière. Afin de prévenir tout conflit d'intérêts, il est interdit à un avocat d'être porteur de plusieurs mandats.
Dans les ventes de gré à gré le notaire n'est pas nécessaire. L’avocat peut assurer la publication à la Conservation des Hypothèques du Jugement d’adjudication qui constitue le titre de propriété. Toutefois, l’intervention d’un notaire reste nécessaire si l’adjudicataire recourt à un prêt hypothécaire, car seul un notaire peut inscrire au fichier immobilier l’hypothèque sur le bien.
Si vous souhaitez que je vous représente et porte votre nom aux enchères, il faut impérativement prendre contact avec moi avant l’audience d’adjudication, afin que je vous confirme mes disponibilités et mon accord pour vous représenter. Si tel est le cas, je vous ferai remplir et signer un pouvoir pour enchérir.
Ensuite, préalablement à l’audience, vous me remettrez un justificatif d’identité et un chèque de banque ou une caution bancaire de 10 % de la mise à prix, libellé à l’ordre du séquestre du prix d’adjudication tel que désigné dans le cahier des conditions de vente rédigé par l’avocat poursuivant et consultable au Greffe du Tribunal où se déroule la vente. Cette somme constitue un acompte sur le prix d’adjudication, et sera remise au séquestre si la vente devient définitive à votre profit: le solde à consigner par suite en sera diminué d’autant.
Cette obligation prolonge l'obligation interdisant à l'avocat d'être enchérisseur au bénéfice d'une
personne notoirement insolvable. L'avocat contribue ainsi à la sécurité et à la fiabilité des enchères. Cette exigence traduit concrètement la règle énoncée à l'article 2205 du Code
civil.
Vous me remettrez également un chèque de banque, libellé à l’ordre de Me Pierre Masquart, du montant des frais préalables (qu’il faut demander à l’avocat poursuivant ou au Greffe du Tribunal) augmenté de 10 % de votre enchère maximale. Cette somme a vocation à couvrir les frais de l'adjudication, et elle n’est donc pas un acompte sur le prix. Elle sera encaissée par mon cabinet si la vente devient définitive à votre profit, pour couvrir les frais de la vente :
- Frais préalables,
- Emoluments dus aux Avocats poursuivant et adjudicataire,
- Droits de mutation payés au Trésor Public,
- Frais de publication du Jugement à la Conservation des hypothèques (qui n’incluent pas les frais de radiation des hypothèques grevant le bien du chef de l’ancien propriétaire).
Naturellement, si vous n’êtes pas déclaré adjudicataire, les deux chèques de banque susvisés vous seront restitués dès la fin de l’audience.
Les honoraires d’avocat s'ajoutent aux différents frais de la vente.
Un dispositif de location-accession à la propriété immobilière existe pour faciliter l'achat par les
ménages les plus modestes de leur logement.
Le contrat de location-accession est le contrat par lequel un vendeur s'engage envers un accédant à lui transférer, par la manifestation ultérieure de sa volonté exprimée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et après une période de jouissance à titre onéreux, la propriété de tout ou partie d'un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé du prix de vente et le versement d'une redevance jusqu'à la date de levée de l'option. La redevance est la contrepartie du droit de l'accédant à la jouissance du logement et de son droit personnel au transfert de propriété du bien
Certaines dispositions de la loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 et de l'arrêté du 26 mars 2004
relatifs aux opérations de location-accession à la propriété immobilière, viennent d'être modifiées par un arrêté du 7 avril 2009 et le décret n° 2009-392 du 7 avril 2009.
Les prix de vente maximum au mètre carré de surface utile des logements en location-accession ont été actualisés. Suivant la zone dans laquelle se situe le bien, le prix maximum varie de 2.100 à 4.100 euros par mètre carré de surface utile. A partir de maintenant, le prix de vente du logement en location-accession, est minoré à chaque date anniversaire de l'entrée dans les lieux, non plus à 1,5% du prix de vente par an, mais de 1% (Code de la construction et de l'habitation, art. R. 331-76-5-1).
Renseignements
Pierre Masquart
+33.1.44.09.25.88
+33.6.85.19.00.73
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