MEMENTO IMMOBILIER

Une commission de surendettement avait recommandé plusieurs mesures à l'égard d'une débitrice. Cette dernière avait sollicité du juge que le montant du prix de vente de son bien immobilier, vendu sur saisie immobilière, s'impute sur le capital restant dû à la banque, créancier saisissant qui avait financé cette acquisition.

Il peut être rappelé que l'article L. 331-7-4° du Code de la consommation énonce qu'en cas de vente forcée du logement principal du débiteur, grevé d'une inscription bénéficiant à une  banque ayant fourni les sommes nécessaires à son acquisition, la commission de surendettement peut recommander de réduire le montant de la fraction des prêts immobiliers restant due aux établissements de crédit après la vente, après imputation du prix de vente sur le capital restant dû.

La Cour d'appel de Versailles avait cru pouvoir rejeter la demande de la débitrive en retenant que si le bien immobilier avait constitué le logement de famille, il ne constituait plus le logement principal du débiteur au moment de la vente. 

La Cour de cassation a censuré cet arrêt. En effet, la Cour suprême a constaté que le bien avait été acquis à titre de résidence principale de la famille et avait été utilisé comme tel jusqu'à ce que la débitrice soit obligé de le quitter. Dans ces conditions, la Cour d'appel ne pouvait refuser d'appliquer l'article L. 331-7-4° du Code de la consommation.

Cass. 2e civ., 14 mai 2009, n° 07-21.599

De nombreux agents immobiliers se font évincer, avant la vente d'un bien, par des propriétaires et acquéreurs qui veulent éviter de lui payer une commission. Ce genre de pratique est typique des français. Toutefois, c'est pourquoi, l'agent immobilier doit prendre quelques précautions. Par ailleurs, les juges assurent une meilleure précaution des agents immobiliers contre ce type de manoeuvres frauduleuses.

Tout d'abord, l'agent immobilier doit prendre une précaution : il doit être impérativement mandaté. Ce mandat devra prévoir précisément la charge de la commisson en cas de vente, c'est-à-dire sur qui pèsera la rémunération due. Lorsque le contrat de mandat prévoit que la commission est due par le vendeur, l'agent immobilier peut agir contre ce dernier. Il en est de même si la commission est à la charge de l'acquéreur. Il est impératif que la commission soit prévue dans le contrat.

Ensuite, que peut faire l'agent immobilier si l'acquéreur a pris une fausse identité ou si la société qui achète n'est pas celle qui a visité ?

La question qui se pose est de savoir si l'agent commercial peut agir contre l'acquéreur qui a évincé l'agent immobilier alors même que le contrat de mandat prévoit que la commission est à la charge du vendeur.

Comme il a déjà été relevé ici, une telle action n'est possible que s'il est démontré une manoeuvre frauduleuse de la part de l'acquéreur. Tel est le cas si l'acquéreur a pris une fausse identité pour visiter le bien et s'adresse ensuite directement au vendeur pour évincer l'agent. Ce dernier peut alors être indemnisé sur le fondement de la responsabilité délictuelle.

Les agents immobiliers doivent donc être prudents, notamment lorsque l'acquéreur est une société. En effet, celle-ci pourrait bien en cacher une autre...