Vendredi 18 décembre 2009
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Les contrats des baux d'habitation comportent généralement une clause de révision du loyer avec des blancs pour mention de l’indice initial et de l’indice de calcul
(deux blancs en général). Souvent les blancs ne sont pas remplis.
La Cour d’appel de Paris a jugé que la révision du loyer n’est pas justifiée lorsque la clause pré-imprimée ne contient aucune clause manuscrite.
Certes, la clause pourrait valablement être remplie mécaniquement, mais elle ne doit pas être laissée en blanc.
Par conséquent, faute de remplissage, le propriétaire n’est pas fondé à demander l’application de la révision et le locataire recevable à demander la restitution du
trop-perçu, dans les limites de la prescription quinquennale.
(CA Paris, Pôle 4, 3e Ch., 2 juil. 2009)
Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris
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Jeudi 17 décembre 2009
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La caisse régionale de crédit agricole mutuel du Morbihan avait pris une inscription provisoire d'hypothèque judiciaire à
l'encontre de M. X... Celui-ci a saisi un juge de l'exécution d'une demande de mainlevée de cette mesure qui l'a débouté.
Mais ayant retenu que la demande de M. X... de déchéance des intérêts était prescrite et que le montant résiduel de la dette était composé essentiellement par les intérêts, la cour d'appel, qui n'a
pas dit que le montant de la dette n'avait pas été contesté devant elle, s'est prononcée sur le bien-fondé de la contestation en la rejetant.
Après avoir relevé que M. X... contestait sa créance devant elle, la cour d'appel a simplement constaté qu'il n'avait pas saisi un juge de l'exécution d'une contestation lorsqu'il avait reçu des
lettres de la banque comportant un décompte de la créance réclamée.
La Cour de cassation a donc rejeté le pourvoi.
(Cass. 2ème civ., 19 nov. 2009, n° 09-10.806)
Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris
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Mercredi 16 décembre 2009
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La partie saisie, qui demande la conversion de la saisie en vente volontaire, doit remettre à son avocat ses titres de
propriété, ou à défaut tous documents de nature à justifier la propriété.
Si cette justification est faite, la conversion est obligatoire.
(Cass. 2ème civ., 19 novembre 2009, n° 08-15.114)
Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris
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Mardi 15 décembre 2009
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Le jugement d'adjudication qui ne statue sur aucun incident, n'est pas susceptible d'un pourvoi en cassation.
(Cass. 2ème civ., 29 nov. 2009, n° 08-2°.798)
Le jugement d'adjudication n'est pas susceptible de pourvoi en cassation, sauf excès de pouvoir. C'est sans excéder ses
pouvoirs que le juge de l'exécution a prononcé l'adjudication de l'immeuble désigné au cahier des conditions de vente pour le compte de la société Z.
(Cass. 2ème civ., 19 nov. 2009, n° 08-70.024)
Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris
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Lundi 14 décembre 2009
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13:00
Des époux propriétaires du premier étage d'un immeuble et de la moitié divise des annexes (jardin, sous-sol et grenier) ont assigné leurs
voisins, propriétaires du rez-de-chaussée et de l'autre moitié divise des annexes, afin de faire constater que l'immeuble relevait du statut de la copropriété.
La cour d'appel de Grenoble a rejeté leur demande en considérant que les actes d'acquisitions faisaient apparaître l'existence de servitudes de passage qui ne
pouvaient en aucun cas se cumuler avec le statut de la copropriété.
La Cour de cassation a annulé cette décision et a retenu que l'établissement des servitudes entre les parties privatives de deux lots n'est pas incompatible avec
le statut de la copropriété.
(Cass. 3e civ., 1er juill. 2009, n° 08 14.762: JurisData n° 2009-049934)
Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris
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Dimanche 13 décembre 2009
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Une mère avait consenti à ses deux enfants une donation-partage portant sur les parts d'une société civile immobilière et prévoyant l'attribution de 20 de ces parts à son fils, et 5 à sa fille. Ultérieurement, il a été procédé
au solde du compte courant que la donatrice détenait dans la société civile immobilière. la ventilation a été opérée entre les enfants sur les mêmes bases que celles de la donation. Au jour du
décès de la mère donatrice, le solde du compte courant était égal à zéro.
La fille a demandé le versement de l'intégralité du solde du compte courant possédé par la défunte avant la répartition opérée entre elle et son frère. La cour
d'appel l'a déboutée de sa demande en retenant que le solde du compte courant avait déjà été ventilé entre les deux enfants, et qu'il n'était pas rapporté que la donatrice avait contesté les
modalités du transfert de son compte courant aux nouveaux associés.
La Cour de cassation a annulé cette décision en considérant que la donation-partage ne portait que sur les droits d'associés eux-mêmes, sans autre précision. La
Cour d'appel ne pouvait, en l'absence de clause particulière, étendre la donation au solde créditeur du compte courant détenu par ailleurs par la donatrice, en l'absence de clause
particulière.
(Cass. 3e civ., 18 nov. 2009, n° 08-18.740)
Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris
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Jeudi 3 décembre 2009
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10:42
Le Premier ministre a annoncé la création d'un nouveau statut d'entreprise individuelle à responsabilité limitée.
Pour atténuer la crainte liée à la prise de risque, la loi de modernisation de l'économie a déjà rendu insaisissable l'ensemble du patrimoine immobilier non professionnel. L'objectif du nouveau statut est de permettre à chaque entrepreneur de décider du niveau de risque qu'il souhaite
assumer sur ses biens propres.
L'affectation du patrimoine passera par une déclaration au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, afin qu'elle soit opposable aux tiers et notamment aux détenteurs de
créances postérieures à cette affectation. L'entrepreneur restera propriétaire des biens affectés à son activité professionnelle, sur lesquels il sera responsable vis-à-vis de ses créanciers
professionnels. Il devra tenir une comptabilité distincte permettant de suivre l'évolution des biens affectés. Cela n'empêchera pas une banque de subordonner l'octroi d'un crédit à l'obtention
d'une caution assise sur des biens personnels. Mais une telle décision sera beaucoup moins subie qu'aujourd'hui et relèvera davantage du choix express du chef d'entreprise.
Concernant la question du régime fiscal et social auquel seront soumises ces nouvelles « EIRL », le Premier ministre a précisé que le régime des EURL serait repris (l'associé unique a le choix
d'opter soit pour l'impôt sur le revenu, soit pour l'impôt sur les sociétés).
Dans le cadre d'une EIRL, si l'entrepreneur le décide, les résultats tirés de son activité pourront donc être imposés selon des modalités identiques à celles de l'impôt sur les sociétés. En
matière de contributions sociales, la part de la rémunération bénéficiant du régime social des dividendes sera plafonnée à 10 % de la valeur du patrimoine affecté ou du bénéfice. Et au-delà, le
taux de cotisations sociales sur les salaires s'appliquera. Sera distingué ce qui relève du dividende de l'artisan et ce qui relève de la rémunération de son travail.
François Fillon a indiqué que cette réforme sera intégrée dans le projet de loi sur la réforme des réseaux consulaires, par voie de lettre rectificative.
Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris
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Vendredi 20 novembre 2009
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10:51
La Commission européenne vient de demander à la France de modifier, dans un délai de deux mois, sa législation relative à l'exonération de TVA
dont bénéficient les livraisons de terrains à bâtir, réalisées à titre onéreux par un assujetti, lorsque ceux-ci sont acquis par des personnes physiques en vue de la construction
d'immeubles.
En effet, la directive TVA liste les opérations exonérées de TVA. Ces cas constituent des exceptions au principe général selon lequel chaque livraison de biens ou
chaque prestation de services fournie à titre onéreux par un assujetti est soumise à la TVA. Cette liste inclut certaines opérations immobilières. La directive indique toutefois expressément (article 135, paragraphe 1, point k) que les terrains à bâtir sont exclus du bénéfice de
l'exonération de TVA.
Or, la France exonère de TVA les livraisons de terrains à bâtir, réalisées à titre onéreux par un assujetti, lorsque ceux-ci sont acquis par des personnes
physiques en vue de la construction d'immeubles que ces personnes affectent à un usage d'habitation. Cette disposition est clairement contraire à la directive TVA.
Cette demande a été faite sous la forme d'un avis motivé, deuxième étape de la procédure d'infraction de l'article 226 du Traité CE. Si la France ne modifie pas
sa législation et sa pratique dans le délai prescrit, la Commission peut décider de porter l'affaire devant la Cour de justice des communautés européennes.
(Comm. CE, communiqué IP/09/1767, 20 nov. 2009)
Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris
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Jeudi 19 novembre 2009
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Appréciant les éléments de preuve qui lui étaient soumis, d'où il ressortait que le débiteur ne faisait état d'aucune perspective de vente de
son bien, le juge de l'exécution en a souverainement déduit qu'il n'y avait pas lieu d'autoriser la vente amiable de celui-ci.
C'est par une appréciation souveraine que le juge de l'exécution qui autorise la vente amiable s'assure qu'elle peut
être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.
(Cass. 2e civ., 10 sept. 2009, n° 08-70.204, F-P+B, R. c/ Trésorier principal de Montauban : Revue de Droit bancaire et financier n° 6, Novembre 2009, comm. 207)
Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris
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Vendredi 13 novembre 2009
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Le testament olographe d'une personne décédée le 14 mars 2001, daté du 25 août 1993, déposé chez un notaire, désignait une fondation comme
légataire universel.
Le 7 juillet 2004, la fondation a signé, au profit de tiers, une promesse de vente ayant pour objet un immeuble figurant à l'actif de la succession. Invoquant
l'existence d'un testament postérieur daté du 7 mai 1999, l'instituant légataire de l'immeuble objet de la promesse de vente, Mme A a intenté une action en justice contre la fondation.
La Cour d'appel a ordonné la délivrance à Mme A du legs du bien immobilier. En effet, la Cour d'appel a constaté que, dans une attestation datée du 13 octobre 2007, l'ancien avocat de Mme A certifiait que l'original du testament du 7 mai 1999
ainsi qu'une copie certifiée par le mari lui avaient été remis respectivement les 7 mai et 7 juin 1999, et qu'ayant quitté le barreau de Paris pour un autre, il n'a pas emporté le dossier qui
la concernait.
La Cour d'appel en a déduit « qu'il est suffisamment établi que [la demanderesse] était dans l'impossibilité de produire l'original du testament qui a été
égaré par son ancien conseil, ce qui constitue un cas fortuit » et « qu'en application de l'article 1348, alinéa 2, du Code civil, il peut être rapporté la preuve du legs par la
photocopie du testament qui en constitue la reproduction fidèle et durable et que celui-ci remplit les conditions de validité de l'article 970 du Code civil ».
La Cour d'appel a considéré d'une part, que le testament du 7 mai 1999, qui lègue l'immeuble à la demanderesse et une certaine somme à la fondation, annule celui
du 25 août 1993, et d'autre part que « l'original du testament n'a pu être repris par la testatrice, dès lors que cet avocat certifie l'avoir eu en sa possession après le décès de celle-ci
».
La Cour de cassation a annulé l'arrêt en considérant que « les motifs pour lesquels l'original du testament ne pouvait être représenté n'étaient pas
constitutifs d'un cas fortuit ou d'une force majeure ».
(Cass. 1re civ., 12 nov. 2009, n° 08-17.791 et n° 08-18.898, FS-P+B+I)
Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris
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