MEMENTO IMMOBILIER

Une mère avait consenti à ses deux enfants une donation-partage portant sur les parts d'une société civile immobilière et prévoyant l'attribution de 20 de ces parts à son fils, et 5 à sa fille. Ultérieurement, il a été procédé au solde du compte courant que la donatrice détenait dans la société civile immobilière. la ventilation a été opérée entre les enfants sur les mêmes bases que celles de la donation. Au jour du décès de la mère donatrice, le solde du compte courant était égal à zéro.

La fille a demandé le versement de l'intégralité du solde du compte courant possédé par la défunte avant la répartition opérée entre elle et son frère. La cour d'appel l'a déboutée de sa demande en retenant que le solde du compte courant avait déjà été ventilé entre les deux enfants, et qu'il n'était pas rapporté que la donatrice avait contesté les modalités du transfert de son compte courant aux nouveaux associés.

La Cour de cassation a annulé cette décision en considérant que la donation-partage ne portait que sur les droits d'associés eux-mêmes, sans autre précision. La Cour d'appel ne pouvait, en l'absence de clause particulière, étendre la donation au solde créditeur du compte courant détenu par ailleurs par la donatrice, en l'absence de clause particulière.

(Cass. 3e civ., 18 nov. 2009, n° 08-18.740)

La Commission européenne vient de demander à la France de modifier, dans un délai de deux mois, sa législation relative à l'exonération de TVA dont bénéficient les livraisons de terrains à bâtir, réalisées à titre onéreux par un assujetti, lorsque ceux-ci sont acquis par des personnes physiques en vue de la construction d'immeubles.

En effet, la directive TVA liste les opérations exonérées de TVA. Ces cas constituent des exceptions au principe général selon lequel chaque livraison de biens ou chaque prestation de services fournie à titre onéreux par un assujetti est soumise à la TVA. Cette liste inclut certaines opérations immobilières. La directive indique toutefois expressément (article 135, paragraphe 1, point k) que les terrains à bâtir sont exclus du bénéfice de l'exonération de TVA.

Or, la France exonère de TVA les livraisons de terrains à bâtir, réalisées à titre onéreux par un assujetti, lorsque ceux-ci sont acquis par des personnes physiques en vue de la construction d'immeubles que ces personnes affectent à un usage d'habitation. Cette disposition est clairement contraire à la directive TVA.

Cette demande a été faite sous la forme d'un avis motivé, deuxième étape de la procédure d'infraction de l'article 226 du Traité CE. Si la France ne modifie pas sa législation et sa pratique dans le délai prescrit, la Commission peut décider de porter l'affaire devant la Cour de justice des communautés européennes.

(Comm. CE, communiqué IP/09/1767, 20 nov. 2009)

Le testament olographe d'une personne décédée le 14 mars 2001, daté du 25 août 1993, déposé chez un notaire, désignait une fondation comme légataire universel.

Le 7 juillet 2004, la fondation a signé, au profit de tiers, une promesse de vente ayant pour objet un immeuble figurant à l'actif de la succession. Invoquant l'existence d'un testament postérieur daté du 7 mai 1999, l'instituant légataire de l'immeuble objet de la promesse de vente, Mme A a intenté une action en justice contre la fondation.

La Cour d'appel a ordonné la délivrance à Mme A du legs du bien immobilier. En effet, la Cour d'appel a constaté que, dans une attestation datée du 13 octobre 2007, l'ancien avocat de Mme A certifiait que l'original du testament du 7 mai 1999 ainsi qu'une copie certifiée par le mari lui avaient été remis respectivement les 7 mai et 7 juin 1999, et qu'ayant quitté le barreau de Paris pour un autre, il n'a pas emporté le dossier qui la concernait.

La Cour d'appel en a déduit « qu'il est suffisamment établi que [la demanderesse] était dans l'impossibilité de produire l'original du testament qui a été égaré par son ancien conseil, ce qui constitue un cas fortuit » et « qu'en application de l'article 1348, alinéa 2, du Code civil, il peut être rapporté la preuve du legs par la photocopie du testament qui en constitue la reproduction fidèle et durable et que celui-ci remplit les conditions de validité de l'article 970 du Code civil ».

La Cour d'appel a considéré d'une part, que le testament du 7 mai 1999, qui lègue l'immeuble à la demanderesse et une certaine somme à la fondation, annule celui du 25 août 1993, et d'autre part que « l'original du testament n'a pu être repris par la testatrice, dès lors que cet avocat certifie l'avoir eu en sa possession après le décès de celle-ci ».

La Cour de cassation a annulé l'arrêt en considérant que « les motifs pour lesquels l'original du testament ne pouvait être représenté n'étaient pas constitutifs d'un cas fortuit ou d'une force majeure ». 

(Cass. 1re civ., 12 nov. 2009, n° 08-17.791 et n° 08-18.898, FS-P+B+I)

Le droit néerlandais prévoit que les autorités doivent veiller à promouvoir l'offre en matière de logement. À cet effet, des associations et des fondations, qui se fixent pour objet de poursuivre une activité dans le domaine du logement et qui n'ont pas pour but de distribuer des dividendes autrement que dans l'intérêt du logement, peuvent être agréées. Ces organismes agréés offrent en priorité un logement aux personnes qui, du fait de leurs revenus ou d'autres circonstances, éprouvent des difficultés à trouver un logement convenable.

Un de ces organismes agréés, en vue de réaliser la construction de logements dans la ville de Liège (Belgique), située à 30 km de la frontière néerlandaise, a fondé deux sociétés de droit belge et a demandé au ministre compétent néerlandais de lui accorder une autorisation. Afin de financer ce projet, il a prêté de l'argent à l'une de ses filiales belges, après avoir elle-même, en tant qu'organisme agréé aux Pays-Bas, contracté un emprunt à des conditions particulièrement favorables.

Par décision du 5 décembre 2002, le ministre a refusé d'autoriser ce projet, en raison de sa localisation en Belgique.

La Cour de justice des communautés européennes a jugé que l''article 56 CE doit être interprété en ce sens qu'il s'oppose à une réglementation nationale, telle que celle en cause au principal, qui subordonne l'exercice des activités transfrontalières d'organismes agréés en matière de logement, au sens de l'article 70, paragraphe 1, de la loi relative au logement (Woningwet), à l'obtention d'une autorisation administrative préalable, dans la mesure où une telle réglementation n'est pas fondée sur des critères objectifs, non discriminatoires et connus à l'avance susceptibles d'encadrer suffisamment l'exercice, par les autorités nationales, de leur pouvoir d'appréciation, ce qu'il appartient à la juridiction de renvoi de vérifier.

(CJCE, 1re ch., 1er oct. 2009, aff. C-567/07, Minister voor Wonen, Wijken en Integratie c/ Woningstichting Sint Servatius)