MEMENTO IMMOBILIER

Le Conseil de l’Ordre des avocats de Paris vient d’adapter le règlement intérieur du barreau de Paris pour que les avocats puissent exercer une mission de mandataire en transactions immobilières. Cette mission doit constituer une activité accessoire de l’avocat, comme pour le notaire.

Désormais, le règlement intérieur du barreau de Paris prévoit que l’avocat peut être mandaté par ses clients pour vendre ou louer des biens immobiliers dans les limites autorisées par la loi. Il peut ainsi rédiger un contrat, un avant-contrat ou encore un projet de contrat, mais il ne peut représenter qu’une seule des parties au contrat, soit l’acheteur, soit le vendeur, et ce afin d’éviter les conflits d’intérêts.

Le mandat que reçoit l’avocat de son client pour louer ou vendre un bien immobilier est rédigé par écrit et indique le mode de calcul de ses honoraires. En cas d’échec de la transaction immobilière, l’avocat est rémunéré au seul titre de la rédaction des actes (tels un compromis de vente, un contrat de vente ou de location). Ainsi, le temps consacré par l’avocat à la recherche d’un acquéreur ou d’un locataire ou aux négociations n’est pas rémunéré dans le cas où la transaction n’est pas effectivement conclue.

Concernant l’affichage des biens immobiliers que l’avocat a pour mission de vendre ou de louer, l’avocat étant soumis à une interdiction de publicité relative à ses activités, il est autorisé à un affichage des biens à l’extérieur et à l’intérieur de son cabinet mais en revanche, il lui est interdit de les afficher dans une vitrine formant une devanture de boutique.

« Règles relatives à la négociation de biens immobiliers à vendre ou à louer
Préambule
Pour l’application de son arrêté en date du 21 avril 2009 ayant inséré dans le règlement intérieur du barreau de Paris l’article P.6.2.0.4, le Conseil de l’ordre des avocats du barreau de Paris a établi les règles de déontologie suivantes s’imposant aux avocats en matière de négociation de biens à vendre ou à louer.
Ces règles sont applicables à tous les avocats.

Article 1er : le mandat en transaction  de biens immobiliers à vendre ou à louer constitue une des activités accessoires de l’avocat.
Elle s’exerce conformément à la règlementation en vigueur et notamment aux dispositions de l’article P.6.2.0.4 du règlement intérieur du barreau de Paris

Article 2 : le mandat écrit obligatoire doit indiquer le mode de calcul des honoraires.
Aucune rémunération autre que celle due au titre de la rédaction des actes (projets, avant-contrat, contrat) ne pourrait être perçue dans l’hypothèse où l’opération ne serait pas effectivement conclue.
Une copie du mandat devra être remise au mandant.
En vertu de son devoir de conseil, l’avocat ne doit accepter de mandat que limité à une durée raisonnable tenant compte notamment des pratiques habituelles et usages locaux en matière de négociation et des particularités du bien à négocier.

Article 3 : dans l’exercice de ses activités de négociation, l’avocat doit faire preuve d’indépendance, de loyauté, d’impartialité et d’objectivité. Il doit s’abstenir de tout démarchage, directement ou par personne interposée, pour recueillir un mandat.
L’activité de négociation s’exerce, comme les autres activités de l’avocat, au sein et dans les locaux de son cabinet.
Cette règle ne fait pas obstacle aux déplacements nécessaires en vue de la visite des biens à vendre ou à louer.

Article 4 : 1) Les avocats ont la faculté de se regrouper pour mettre en commun divers moyens dans le but d’assurer à la clientèle le meilleur service en matière de négociation. Ils peuvent notamment centraliser dans un fichier commun, destiné à leur information et à celle de leurs clients, les offres de vente ou de location pour lesquels ils ont reçu mandat de rechercher un acquéreur ou un locataire.
2) Ces groupements doivent être constitués de telle sorte que tout avocat s’engageant à respecter les conventions qui les régissent y soient automatiquement admis.
Toute création de groupement devra être portée à la connaissance du ou des ordres des avocats concernés. Les statuts ou règlements devront y être déposés.
Le groupement, qu’il ait ou non la personnalité morale, ne peut être en relation directe avec la clientèle. Il ne doit avoir, en aucun cas, une activité propre de négociation. Aucun mandat ne peut être établi au nom du groupement.

Article 5 : seuls les organismes professionnels, statutaires ou non, sur le plan national ou local, peuvent faire, par tout moyen à leur convenance, une publicité informative générale sur la profession d’avocat, les services qu’ils peuvent offrir et les moyens dont ils disposent pour répondre aux besoins de la clientèle.
La publicité sur les biens à vendre ou à louer peut être faite, dans le respect du règlement intérieur du barreau de Paris, soit pour un seul bien par un ou plusieurs avocats, soit pour plusieurs biens par un même avocat, soit pour plusieurs biens par plusieurs avocats, sur la même annonce à la condition que chaque offre puisse être attribuée à l’avocat détenteur du mandat.
L’affichage raisonnable des biens immobiliers pour lesquels l’avocat a un mandat est autorisé à l’extérieur et à l’intérieur de son cabinet. L’affichage dans une vitrine formant devanture de boutique est interdit.

Article 6 : l’Ordre des avocats contrôlera les conditions d’exercice de l’activité de négociation et le respect des règles déontologiques applicables en la matière ».

Les contrats des baux d'habitation comportent généralement une clause de révision du loyer avec des blancs pour mention de l’indice initial et de l’indice de calcul (deux blancs en général). Souvent les blancs ne sont pas remplis.

La Cour d’appel de Paris a jugé que la révision du loyer n’est pas justifiée lorsque la clause pré-imprimée ne contient aucune clause manuscrite.

Certes, la clause pourrait valablement être remplie mécaniquement, mais elle ne doit pas être laissée en blanc.

Par conséquent, faute de remplissage, le propriétaire n’est pas fondé à demander l’application de la révision et le locataire recevable à demander la restitution du trop-perçu, dans les limites de la prescription quinquennale.

(CA Paris, Pôle 4, 3^e Ch., 2 juil. 2009)

Le Premier ministre a annoncé la création d'un nouveau statut d'entreprise individuelle à responsabilité limitée.

Pour atténuer la crainte liée à la prise de risque, la loi de modernisation de l'économie a déjà rendu insaisissable l'ensemble du patrimoine immobilier non professionnel. L'objectif du nouveau statut est de permettre à chaque entrepreneur de décider du niveau de risque qu'il souhaite assumer sur ses biens propres.

L'affectation du patrimoine passera par une déclaration au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers, afin qu'elle soit opposable aux tiers et notamment aux détenteurs de créances postérieures à cette affectation. L'entrepreneur restera propriétaire des biens affectés à son activité professionnelle, sur lesquels il sera responsable vis-à-vis de ses créanciers professionnels. Il devra tenir une comptabilité distincte permettant de suivre l'évolution des biens affectés. Cela n'empêchera pas une banque de subordonner l'octroi d'un crédit à l'obtention d'une caution assise sur des biens personnels. Mais une telle décision sera beaucoup moins subie qu'aujourd'hui et relèvera davantage du choix express du chef d'entreprise.

Concernant la question du régime fiscal et social auquel seront soumises ces nouvelles « EIRL », le Premier ministre a précisé que le régime des EURL serait repris (l'associé unique a le choix d'opter soit pour l'impôt sur le revenu, soit pour l'impôt sur les sociétés).

Dans le cadre d'une EIRL, si l'entrepreneur le décide, les résultats tirés de son activité pourront donc être imposés selon des modalités identiques à celles de l'impôt sur les sociétés. En matière de contributions sociales, la part de la rémunération bénéficiant du régime social des dividendes sera plafonnée à 10 % de la valeur du patrimoine affecté ou du bénéfice. Et au-delà, le taux de cotisations sociales sur les salaires s'appliquera. Sera distingué ce qui relève du dividende de l'artisan et ce qui relève de la rémunération de son travail.

François Fillon a indiqué que cette réforme sera intégrée dans le projet de loi sur la réforme des réseaux consulaires, par voie de lettre rectificative.