MEMENTO IMMOBILIER

Aujourd'hui, s'il y a un pays où il faut investir dans l'immobilier, c'est bien au Brésil pour les raisons suivantes :

1. Une économie qui ne connaît pas la crise

- la croissance économique du Brésil dépasse les 7 %

- l'inflation ne dépasse pas 5 %

- le taux de chômage est inférieur à 7 %

- le pouvoir d'achat a augmenté de 5 % en un an et de 15% en deux ans

- l'augmentation des revenus des classes les plus faibles a été de plus de 60 %

2. Un secteur immobilier en pleine croissance

- L'investissement dans le secteur du logement au Brésil passera de 165,2 milliards de Reals à 446 milliards durant les 22 prochaines années 

- Le montant des crédits immobiliers a atteint 2,94 milliards de Reals en septembre 2008 et 22,8 milliards sur les neuf premiers mois de 2008 

- Le crédit immobilier représente seulement 8% des sommes prêtées par les banques (50% dans la plupart des pays)

- Un développement croissant de la promotion immobilière

- Un plan de construction de 12 millions d'appartements économiques

- Les investissements étrangers sont de plus d'un milliard de Reals et sont en augmentation de plus de 140 % par rapport à 2007

- Une demande immobilière très soutenue et qui ne peut aller qu'en augmentant avec la Coupe du Monde de football en 2014 et les Jeux olympiques à Rio en 2016 En 2010, la ville de Rio de Janeiro a vu une augmentation du prix du mètre carré de 67% en un an.

- Il existe des plans de financement attractifs pour des étrangers, en particulier des français, qui veulent investir au Brésil dans l'immobilier.

3. Un droit semblable au droit français

- Inscription au Registre des personnes physiques (CPF) ou morales (CNPJ)

- obtention du certificat d'immatriculation du bien (situation, localisation, propriétaires, situation fiscale, hypothèques, etc.), d'absence d'impayés, de dettes fiscales, attestations de non poursuites judiciaires, etc.

- signature d'une promesse d’achat sous forme notariée ou sous seing privé

- vente parfaite après signature de l’acte définitif d’achat sous la forme authentique    

- Inscription au registre foncier local

- Information par le notaire brésilien au tribunal des achats de terrains réalisés par des entreprises brésiliennes placées sous le contrôle de personnes physiques ou morales étrangères

L'article 16 de la loi de finances rectificative pour 2010 a redéfini les règles applicables en matière de taxe sur la valeur ajoutée aux opérations immobilières. Il prévoit notamment la disparition du régime des marchands de biens et de son formalisme spécifique.

Dorénavant, les assujettis intervenant dans le domaine immobilier bénéficieront d'une application uniformisée des règles fiscales, tant en matière de TVA qu'en droits d'enregistrement. La suppression des dispositions de l'article 257-6° du CGI ôte à l'article 50 sexies de l'annexe IV du même Code tout fondement légal.

Dès lors, l'obligation prévue à cet article de tenue d'un répertoire pour les agents immobiliers des actes se rattachant à leur profession d'intermédiaires est supprimée. Les ajustements réglementaires sont en cours.

Rép. min. n° 78028, JOAN Q, 10 août 2010, p. 8804

Par acte authentique du 25 juillet 1988, la société SOTRACO a consenti une promesse unilatérale de vente d'un lot de copropriété aux époux X..., qui se sont réservé la faculté d'acquérir et celle de substituer tout tiers dans le bénéfice de la promesse. Celle-ci a été conclue pour une durée devant expirer le 28 décembre 1988 et elle stipulait que si à cette date le bénéficiaire n'avait pas été à même de prendre connaissance des pièces nécessaires à la réalisation par acte authentique de la vente, notamment du certificat d'urbanisme et du renseignement hypothécaire, la durée de la promesse serait prorogée de plein droit pour expirer vingt jours à partir de la date où la dernière de ces pièces aurait été communiquée au bénéficiaire.

Un arrêt du 4 novembre 1992, irrévocable, a dit valide la promesse, a donné acte aux époux X..., qui étaient entrés dans les lieux le 2 août 1989 sans que la vente se fût réalisée, de ce qu'ils s'engageaient à lever l'option dès qu'ils seraient en possession des documents nécessaires à la réitération de la vente par acte authentique et a enjoint à la société SOTRACO de leur communiquer ou de remettre à leur notaire l'ensemble des pièces nécessaires à la réalisation de la vente par acte authentique, notamment le certificat d'urbanisme, l'état hypothécaire et le certificat de conformité des parties communes au permis de construire.

Par acte sous signature privée du 15 juillet 1993, intervenu au cours du pourvoi en cassation contre l'arrêt du 4 novembre 1992, les époux X... ont substitué M. Y... dans le bénéfice de la promesse de vente et celui-ci a déclaré notamment faire son affaire personnelle de l'obtention des renseignements et pièces qui devaient être remis par la société SOTRACO.

Après avoir été déboutée par arrêt du 1er février 2000, irrévocable, de son assignation du 8 janvier 1996 de demande en retrait de droit litigieux, la société SOTRACO a assigné M. Y... en nullité de la promesse et obtenu son expulsion par arrêt du 20 octobre 2005, irrévocable.

A la suite de cette décision, pour partie avant dire-droit, l'arrêt attaqué, statuant sur le fond, a dit que la société SOTRACO avait rétracté son consentement à la promesse avant toute levée de l'option, a condamné M. Y... à lui payer la somme de 107 000 euros en réparation de sa perte de jouissance depuis le 15 juillet 1993 et a ordonné le versement de l'indemnité d'immobilisation à la société à titre de dommages et intérêts complémentaires.

La Cour de cassation a considéré qu'ayant retenu à bon droit que l'arrêt du 4 novembre 1992 était dépourvu de l'autorité de la chose jugée en ce qui concernait l'éventuelle rétractation du promettant antérieure à la levée de l'option et souverainement relevé que la société SOTRACO avait manifesté par la signification de son assignation en retrait litigieux du 8 janvier 1996 sa volonté de se désengager de la promesse, la cour d'appel a, sans dénaturation, pu retenir que cette société avait rétracté son consentement à la promesse avant toute levée de l'option.

Cass. 3e civ., 31 mars 2010, Bauer c/ Sotraco, n° 08-20.235

Par acte sous seing privé du 22 mai 2003, la société Trianon gestion a promis de vendre à M. X... qui s'est réservé la faculté d'acquérir, un immeuble pour une durée expirant le 24 septembre 2003, sous la condition suspensive du non exercice par leurs titulaires respectifs du droit de préemption. Par arrêté du 2 septembre 2003, la commune de Villemoisson-sur-Orge a exercé ce droit.

Le 4 novembre 2003, M. X... a saisi la juridiction administrative d'une demande d'annulation pour excès de pouvoir de la décision de préemption.

Par acte authentique du 27 novembre 2003, la société Trianon gestion a vendu l'immeuble à la commune qui, par acte authentique du même jour, l'a cédé à la Communauté d'agglomération du Val d'Orge.

Par acte extrajudiciaire des 2, 3 et 4 juin 2004, M. X... a assigné la société Trianon gestion, la commune de Villemoisson-sur-Orge et la Communauté d'agglomération du Val d'Orge en annulation de ces deux ventes et en paiement de dommages-intérêts. Par jugement du 8 juin 2004, devenu irrévocable, la juridiction administrative a annulé la décision de préemption de la commune.

M. X... reprochait à la Cour d'appel d'avoir rejeté ses demandes de nullité des ventes du 27 novembre 2003 entre la société Trianon gestion et la commune de Villemoisson-sur-Orge et entre cette commune et la Communauté d'agglomération du Val d'Orge.

La Cour d'appel a en effet considéré que si, par l'effet de l'annulation rétroactive de la décision de préemption, la condition suspensive du non exercice du droit de préemption s'est trouvée réalisée, cependant, au 24 septembre 2003, Monsieur X... n'a pas levé l'option. A cet égard, les procédures administratives et judiciaires intentées par le bénéficiaire ne peuvent être assimilées à la levée d'option dans les conditions contractuelles qui viennent d'être rappelées. Cette levée d'option n'a pas été rendue impossible par l'exercice du droit de préemption et ce d'autant que le bénéficiaire a exercé un recours contre la décision de préemption et qu'il lui appartenait donc de préserver les droits qu'il tirait de la promesse de vente. A supposer, surabondamment, que le recours contre la décision de préemption ait suspendu le délai de levée de l'option, celle-ci devait être levée dès notification à M. X... de l'arrêt du 18 mai 2006 rejetant l'appel de la commune de Villemoisson-sur-Orge contre le jugement du 8 juin 2004 ayant annulé la décision de préemption. Force est de constater qu'à ce jour, M. X... n'a pas levé l'option.

La promesse de vente était soumise à la condition suspensive, stipulée en faveur du promettant et du bénéficiaire, « du non exercice par leur titulaire respectif des droits de préemption qui pourraient être révélés par la note de renseignements d'urbanisme prévue par la circulaire numéro 73.216 du 31 décembre 1973, dont la demande devra être effectuée dans les huit jours des présentes par le promettant, ou qui résulteraient de la situation locative. Le promettant s'oblige à faire toute diligence pour la purge de ces droits et donne tous pouvoirs à Maître Jean Y..., notaire susnommé, pour établir et signer toutes déclarations d'intention d'aliéner. La saisine, par un titulaire du droit de préemption d'une juridiction aux fins de modification des conditions de la vente sera considérée comme entraînant la non-réalisation de la condition suspensive, au même titre que l'exercice pur et simple du droit de préemption ».

Tout d'abord, pour la Cour d'appel, il ne résulte pas de cette clause que les parties aient entendu subordonner la réalisation de la promesse au sort d'une éventuelle procédure d'annulation devant la juridiction administrative auquel l'acte ne fait aucune allusion.

Ensuite, la mention relative à la purge des droits de préemption est faite par référence aux délais très stricts dans lequel l'exercice de ces droits sont insérés.

Enfin, par la mention relative à la saisine d'une juridiction par le seul titulaire du droit de préemption, les parties se sont bornées à prévoir les effets d'une telle saisine sur la promesse, à savoir sa caducité. Ainsi, aucune stipulation de la promesse ne vient faire échec à la clause de caducité précitée qui y a été insérée. En conséquence, à défaut d'option du bénéficiaire, la promesse est caduque de sorte que M. X... ne dispose d'aucun droit à l'annulation des actes de vente du 27 novembre 2003, peu important que ceux-ci, dont l'appelant requiert l'annulation, le qualifie de manière erroné « d'acquéreur évincé ».

La Cour de cassation a confirmé ce raisonnement en considérant qu'ayant relevé que si, par l'effet de l'annulation rétroactive de la décision de préemption, la condition suspensive du non exercice du droit de préemption s'était réalisée, M. X... n'avait pas levé l'option, la cour d'appel a exactement retenu que la promesse était devenue caduque, de sorte que celui-ci ne disposait d'aucun droit à l'annulation de la vente.

En d'autres termes, M. X...  aurait dû lever l'option après que lui ait été notifiée la décision d'exercice du droit de préemption.