MEMENTO DE L'IMMOBILIER

Peut-on créer une société chargée de concevoir et de commercialiser des tickets de tombola en direction des personnes qui souhaitent vendre leurs biens immobiliers. En effet, notamment pendant cette période de difficultés rencontrées par le secteur de l'immobilier, certaines personnes désireuses de vendre leur habitation principale, mais n'y parvenant pas, pourraient avoir accès à ce recours. Les transactions immobilières ne se réaliseraient que devant un notaire. Il lui demande si une telle dérogation est possible.

Le Ministre de l'intérieur a rappelé récemment que la loi du 21 mai 1836 dans son article 1er prohibe les loteries de toute espèce. Dans son article 6, la loi tolère toutefois, par exception, les lotos traditionnels lorsqu'ils sont organisés dans un cercle restreint et uniquement dans un but social, culturel, scientifique, éducatif, sportif ou d'animation sociale et qu'ils se caractérisent par des mises et des lots de faible valeur. Seul le secteur associatif a vocation à poursuivre les buts énumérés par ces dispositions : les projets de nature commerciale, ne serait-ce qu'en raison de la recherche du profit qui leur est inhérente, ne peuvent y répondre et, partant, contreviennent aux dispositions de la loi.

Le recours à l'organisation de tombolas et de concours afin de vendre un bien immobilier est contraire à l'article 2 de la loi du 21 mai 1836 qui dispose : « Sont réputées loteries et interdites comme telles : les ventes d'immeubles (...) effectuées par la voie du sort, ou auxquelles auraient été réunies des primes, ou autres bénéfices dus, même partiellement, au hasard, et généralement toutes opérations offertes au public, sous quelque dénomination que ce soit, pour faire naître l'espérance d'un gain qui serait acquis par la voie du sort ».

Dans ce cas, les dispositions pénales prévues par l'article 3 de la loi du 21 mai 1836 auraient pleinement vocation à être appliquées. Il n'est pas envisagé d'apporter de dérogations en la matière.

Aux termes de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot. Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure.

En ce qu’il vise expressément le « contrat constatant la vente », ce texte d’ordre public s’applique nécessairement à l’acte itératif devant notaire et concerne donc le cas où l’erreur sur la superficie ressort de l’acte notarié tandis que le compromis de vente mentionnait une superficie juste. De ce fait, il suffit pour son application que l’acte authentique soit entaché d’une erreur commise objectivement sans qu’il y ait lieu de prendre en compte des considérations extérieures à cet acte.

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 1er avril 2005 mentionnait une superficie de 133,36 m ² habitables alors qu’elle n’était en réalité que de 121,13 m ², soit une différence de 12,15 m², ce qui ressortait notamment du compromis de vente, du tableau des millièmes et du certificat de mesurage.

Dès lors, le premier juge ne pouvait, sans méconnaître les dispositions claires et non équivoques du texte précité, débouter Patrice Z… de ses demandes à l’encontre de ses vendeurs en considérant en substance que le compromis de vente du 3 décembre 2004 avait scellé l’accord des parties sur la vente d’un appartement de 122 m² habitables moyennant le prix total de 183 000 euros, que la vente était dès lors parfaite et la surface habitable conforme à celle mentionnée au compromis sans qu’il y ait lieu de s’attacher à l’erreur figurant dans l’acte notarié.

La superficie réelle du bien vendu étant inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte authentique du 1^er avril 2005 constatant la vente, Patrice Z… était fondé de ce seul fait à se prévaloir des dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 pour demander la condamnation des époux X… et des consorts B… à lui payer le montant de la diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure.

L’erreur de superficie de 12,5 m² concernant exclusivement l’appartement constituant le lot No 2 et non le jardin qui constituait le lot n° 3, le montant de la diminution de prix proportionnelle à la moindre mesure ne pouvait être calculé, comme l’observent justement les consorts B…, qu’en prenant pour base la fraction de prix correspondant au lot n° 2 et non le prix de l’ensemble des biens immobiliers fixé à 180. 550 €. En revanche, les frais d’agence font partie intégrante du prix et ne doivent pas être déduits.

Le lot n° 3 représentant 44 / 1000 èmes et le lot n°2 474 / 1000^es de l’immeuble en copropriété, ce dernier lot correspondait à 91, 50 % du prix de vente, soit 165. 203 €, qui devait donc servir de base de calcul. Dès lors, la diminution de prix était de (12, 15 X 165. 203 / 133, 36) = 15. 051, 11 €.

En ce qui concerne les notaires, ils avaient incontestablement commis l’un et l’autre une erreur en reportant dans l’acte la superficie figurant sur un document faisant état de surfaces brutes, alors qu’une simple lecture du compromis de vente aurait du attirer leur attention sur la discordance existant entre la superficie de 133 m² figurant sur ce tableau et celle de 122 m² mentionnée sur le compromis et sur les autres documents, à les amener à s’interroger sur les raisons de cette différence et à effectuer les vérifications qui leur auraient permis de s’apercevoir de leur méprise et de la surface habitable exacte.

Pour autant les juges d'appel ont considéré que ne peuvaient prospérer, ni l’action de Patrice Z… en paiement par les notaires de la somme de 15. 051,11 € ni le recours en garantie formé à leur encontre par les époux X…. En effet, l’action fondée sur l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est une action en restitution d’une partie du prix et non en indemnisation. Or la restitution à laquelle le vendeur est condamné à la suite de la diminution de prix résultant de ces dispositions ne constituait pas, en elle-même, un préjudice indemnisable, cette réduction n’ayant pour conséquence que de ramener le prix de vente au montant que le vendeur aurait du normalement percevoir eu égard à la superficie réelle du bien vendu.

Ne produisant par ailleurs aucune pièce justificative du surcoût financier qui serait résulté pour lui de la majoration de prix, Patrice Z… ne pouvait qu’être débouté de ses demandes de dommages et intérêts.

(CA Montpellier, 1^re Ch. A2, n° 08/1138, 9 juin 2009)