Vendredi 18 juin 2010
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En application de l'article 6-I de la loi du 2 janvier 1970, le droit à rémunération de l'agent immobilier intervenant dans une transaction est
subordonné à l'existence d'une opération constatée par un seul acte écrit contenant l'engagement des parties.
A défaut d'un véritable compromis signé entre vendeur et acquéreur, il ne suffit pas que le consentement des parties soit constaté dans deux promesses
d'achat et vente pour rendre cet engagement effectif.
(CA Riom, 29 avr. 2010, SARL Agence du Palais)
Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris
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Publié dans : agent immobilier
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Jeudi 17 juin 2010
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Une taxe forfaitaire sur la valorisation des immeubles résultant des projets d'infrastructures du réseau de transport du Grand Paris est instituée au profit de la société du Grand Paris,
établissement public créé afin de concevoir, d'élaborer et d'assurer la réalisation des opérations d'aménagement et de construction liées au réseau de transport du Grand Palais.
Cette taxe peut être également instituée sur délibération du Conseil régional, par la région d'Ile-de-France afin de financer la réalisation d'infrastructures de transport collectif en site
propre.
La taxe s'applique au titre des cessions à titre onéreux de biens immobiliers pendant 15 ans à compter de la publication des projets d'infrastructures.
L'application effective de la taxe dépendra de la fixation de son champ d'application territorial. Ne sont concernés que les biens situés sur le territoire de la région Ile-de-France, dans un
périmètre qui sera arrêté par l'Etat ou la région Ile-de-France et qui ne peut s'éloigner de plus de 1200 mètres d'une entrée de gare de voyageurs prévue pour le projet d'infrastructure au titre
duquel la taxe a été instituée.
(L. n° 2010-597, 3 juin 2010, ar. 10)
Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris
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Jeudi 4 février 2010
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Pour le calcul de la plus-value imposable lors de la cession de parts d'une société civile immobilière, la Cour administrative d'appel de Nantes vient de juger que le
prix de revient des parts doit tenir compte de la quote-part revenant à l'associé cédant d'une plus-value précédemment constatée dont il a demandé le report d'imposition.
Pour assurer la neutralité de l'application de la loi fiscale, la quote-part de la plus-value, revenant à un associé, constatée lors de la levée d'option d'achat par une société civile immobilière
d'un immeuble qu'elle donnait précédemment en sous-location et acquis en crédit-bail pour exercer une activité de location nue, doit majorer la valeur d'acquisition des parts détenues par celui-ci
pour la détermination de leur prix d'acquisition, quand bien même l'imposition effective de cette plus-value n'est pas intervenue antérieurement à la cession desdites parts par l'effet du report
demandé par le contribuable.
(CAA Nantes, 12 oct. 2009, n° 08-3112, Genot)
Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris
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Mercredi 3 février 2010
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La loi de finances pour 2009 a instauré une réduction d'impôt sur le revenu en faveur des investissements immobiliers dans le secteur de la location meublée non
professionnelle.
L'instruction administrative du 29 décembre 2009 précise que :
- la réduction d'impôt est acquise au loueur qui a la qualité de loueur non professionnel au moment de l'acquisition de l'immeuble, même s'il exerce à titre professionnel ultérieurement ;
- le propriétaire d'une résidence de tourisme peut l'occuper au plus pendant 8 semaines.
Cette instruction est consultable ici.
Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris
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Samedi 30 janvier 2010
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La Cour de cassation a récemment jugé qu'en l'absence de "biens intrinsèquement similaires", la méthode d'évaluation par comparaison peut être employée en
retenant des termes de comparaison anciens, réévalués sur la base de l'évolution d'indices immobiliers pertinents.
Elle a considéré qu'ayant analysé l'ensemble des termes de comparaison versés aux débats par les parties, la Cour d'appel, qui a retenu, sans le qualifier de terrain à bâtir, celui qui lui est
apparu le mieux approprié compte tenu des caractéristiques et de la situation privilégiée reconnue aux parcelles expropriées, a souverainement fixé le montant de l'indemnité
d'expropriation.
(Cass. com., 10 févr. 2009, n° 08-11.715)
Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris
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Jeudi 28 janvier 2010
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Une offre de vente non assortie d'un délai précis l'est nécessairement d'un délai raisonnable pendant lequel l'acceptation doit intervenir.
Le département de la Haute-Savoie a adressé le 17 mars 1995 à M. X. une offre de rétrocession d'une partie d'un terrain que celui-ci lui avait vendu en 1981 en se réservant un droit de préférence.
Le 8 décembre 2001, M. X a enjoint au département de signer l'acte authentique de vente.
Mme X, venant aux droits de son père décédé, l'ayant assigné le 28 janvier 2004 en réalisation forcée de la vente, le département s'est prévalu de la caducité de son offre.
Pour accueillir la demande, une Cour d'appel a retenu que l'offre contenue dans la lettre du 17 mars 1995 a été renouvelée dans le courrier du 7 octobre 1996 sans être assortie d'aucun délai et
qu'en conséquence M. X a pu l'accepter par courrier du 8 décembre 2001.
La Cour de cassation a jugé qu'en statuant ainsi, sans rechercher si l'acceptation était intervenue dans le délai raisonnable nécessairement contenu dans toute offre de vente non assortie d'un
délai précis, la Cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision.
(C. Cass., 3ème civ., 20 mai 2009, n° 08-13.230, Haute-Savoie c/ Pellet-Langlais)
Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris
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Mercredi 27 janvier 2010
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Il résulte de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 que les conventions conclues avec des intermédiaires immobiliers doivent, à peine de nullité absolue qui peut
être invoquée par toute partie y ayant intérêt, respecter les conditions de forme prescrites par l'article 72 du décret du 20 juillet 1972. Ainsi, l'agent immobilier doit mentionner le mandat sur
le registre des mandats et doit porter le numéro d'inscription sur l'exemplaire du mandat resté en la possession du mandant.
Une cour d'appel, qui a retenu à bon droit qu'un mandant n'était pas engagé envers un tiers par l'offre de vente formulée en son nom par une agence immobilière en application d'un mandat
irrégulier, a exactement déduit de ce seul motif que la vente litigieuse n'évait pas été valablement conclue.
(C. cass., 3ème civ., 8 avr. 2009, n° 07-21.610, Belilty c/ Staes Immobilier)
Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris
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Mardi 26 janvier 2010
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Par acte sous seing privé du 4 novembre 2004, a été conclue entre Mme X... et les époux Y... une promesse synallagmatique de vente immobilière avec condition
suspensive de l'octroi aux acquéreurs d'un prêt de 200 000 euros au plus tard le 19 décembre 2004.
Par lettre du 13 décembre 2004, transmis immédiatement au notaire de Mme X..., la société Cafpi a informé les époux Y... de l'accord d'un partenaire financier pour "la mise en place d'un prêt
de 205 000 euros (...) sous les réserves de prise de garanties et des assurances". Mme X... ayant refusé de conclure l'acte de vente puis vendu le bien à un tiers, les époux Y... ont réclamé
sa condamnation à des dommages-intérêts.
La Cour de cassation a jugé qu'une offre préalable de crédit conforme aux dispositions du code de la consommation, qui ne sont exigées que pour la protection de l'emprunteur, n'est pas nécessaire
pour la réalisation de la condition suspensive d'obtention du prêt.
Dans ces conditions, une cour d'appel, qui a constaté la transmission par les acquéreurs dans le délai de la condition suspensive d'une lettre les informant de l'octroi du crédit, en a exactement
déduit que la condition suspensive avait été réalisée, la formule d'usage "sous réserve de prise de garanties et des assurances", ne rendant pas cet accord conditionnel et ne portant pas atteinte à
son caractère ferme.
(C.Cass., 1ère civ., 14 janv. 2010, n° 08-21.520)
Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris
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Lundi 25 janvier 2010
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Pour décider qu'aucun manquement de la banque à ses obligations tant d'information que de conseil et de prudence n'était caractérisé, et débouter en conséquence M.
X... de toutes ses demandes tendant à la mise en oeuvre de la responsabilité contractuelle de la banque pour manquement à ses obligations et à la réparation du préjudice qui en découlait à son
encontre, une Cour d'appel a retenu qu'il résultait de l'enchaînement chronologique des faits, corroboré par les correspondances échangées ultérieurement, que c'est sur l'incitation de la
banque, ce qu'elle ne démentait pas, que M. X... a procédé au transfert des fonds placés dans une autre banque, en vue de leur nantissement au profit du prêteur, qu'il résultait de l'article 6 de
la convention d'ouverture du PEA que M. X... était nécessairement et parfaitement informé des risques de perte, que le montage critiqué était le produit de la libre négociation des parties et
que M. X... qui avait connaissance du caractère aléatoire du PEA, avait en sa possession tous les éléments d'un choix qui lui appartenait et à lui seul.
E se déterminant ainsi, sans rechercher ainsi qu'elle y était invitée si la banque, qui avait conseillé à son client l'investissement litigieux, avait effectué un diagnostic précis
tenant compte de sa situation familiale et professionnelle, dont elle avait connaissance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale.
(C. Com., 12 janv. 2010, n° 09-11.015, M. Catala c/ Sté Banque Chaix)
Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris
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Dimanche 24 janvier 2010
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08:49
La Banque populaire Toulouse-Pyrénées, devenue la Banque populaire occitane, a fait assigner M. X... en paiement de sommes dues au titre du solde débiteur d'un compte
de dépôt, d'un prêt immobilier et d'un prêt personnel. Celui-ci a notamment contesté devoir les intérêts réclamés au titre du solde débiteur du compte et réclamé la déchéance de la banque de son
droit aux intérêts produits par le prêt immobilier et par le prêt personnel.
Il résulte de la combinaison des articles L. 311-8, L. 311-13, R. 311-7 et L. 311-13 du Code de la consommation que le prêteur qui a accordé un crédit suivant une offre préalable
ne comportant pas de formulaire détachable de rétractation doit être déchu de son droit aux intérêts.
Pour rejeter la demande de M. X... en déchéance de la banque de son droit aux intérêts au motif qu'elle ne justifiait pas lui avoir remis une offre comportant un formulaire détachable de
rétractation, la cour d'appel a retenu que cette sanction ne s'appliquait qu'au non-respect des dispositions des articles L. 311-8 à L. 311-13 relatifs à l'offre préalable.
Pour la Cour de cassation, en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
(C. Cass. 1ère civ., 14 janv. 2010, n° 08-20.403, Couget c/ Banque Populaire Toulouse Pyrénées)
Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris
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Publié dans : Prêt immobilier
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