MEMENTO IMMOBILIER

Selon le bulletin du Barreau de Paris daté du 16 avril 2010 :

« Le Conseil – Séance du mardi 13 avril 2010

AVOCATS MANDATAIRES EN TRANSACTIONS IMMOBILIERES

Moins d'une année après l'entrée en vigueur des nouvelles dispositions du règlement intérieur du barreau de Paris permettant aux avocats parisiens d'exercer cette activité, Mme Chantal Meininger-Bothorel a fait un point sur la responsabilité que peut encourir l'avocat mandataire en transactions immobilières.

Alors que la loi Hoguet du 2 janvier 1970 avait expressément dispensé les avocats de remplir les conditions nécessaires à l'activité d'agent immobilier, il a fallu quarante ans pour accepter l'idée que cette activité d'entremise, initialement analysée comme commerciale par nature, n'était pas incompatible avec la profession d'avocat.

En sa séance du 30 juin 2009, le conseil de l'Ordre a donc voté la création d'un article P. 6.2.0.4. dans le règlement intérieur du barreau de Paris pour ajouter l'activité de mandataire en transactions immobilières aux missions de l'avocat parisien.

La France n'est pas la première à avoir permis à ses avocats d'exercer cette activité.

En Belgique, au Danemark, en Espagne ou encore aux Pays-Bas, cette activité est, parfois depuis plus de dix ans, accessibles à d'autres professions (que les agents immobiliers) et notamment aux avocats.

Il en est naturellement de même dans les pays de la Common Law, où les solicitors ont une activité bien plus large que les avocats français, ou aux Etats-Unis, puisque dans la majorité des Etats, l'avocat est autorisé à exercer l'activité d'entremise immobilière sans avoir de licence d'agent immobilier.

En marge de ces nouvelles dispositions du règlement intérieur du barreau de Paris, le Conseil avait souhaité poser des règles claires et avait donc adopté l'annexe 15 du RIBP relative à la négociation des biens immobiliers à vendre ou à louer, et notamment les principes suivants :

. l'avocat qui souhaite exercer une telle activité doit en faire la déclaration auprès de l'Ordre;

. cette activité ne peut être qu'accessoire à l'activité classique de l'avocat, de sorte qu'elle ne peut s'exercer que dans la perspective de la rédaction d'un contrat;

. le prix de la vente et toutes autres sommes doivent transiter par la Carpa;

. l'existence d'un mandat écrit, limité à une durée raisonnable, faisant mention du mode de calcul des honoraires, est indispensable;

. en toutes circonstances, l'avocat doit respecter les règles du conflit d'intérêts et nos principes essentiels. Sur la base de ces textes, la responsabilité que peut encourir l'avocat lorsqu'il exerce l'activité de mandataire en transactions immobilières est multiple. Il s'agit tout d'abord de sa responsabilité civile de droit commun, qu'elle soit contractuelle ou délictuelle : ainsi, aux termes de son mandat, l'avocat est-il contractuellement responsable à l'égard de son client. Il doit en outre à ce dernier un accompagnement matériel : réalisation d'un audit juridique ou technique du bien, organisation de visites, recherche de crédits, etc. L'avocat doit également une sécurité juridique distincte de celle due en matière de rédaction d'actes puisqu'il a ici une double obligation d'information et de contrôle :

. d'information, tout d'abord, puisque pèse sur lui une présomption irréfragable de connaissance de l'information. L'avocat a donc le devoir de se renseigner pour informer ensuite son client, par exemple, du fait qu'un terrain n'est pas constructible ou qu'il doit supporter telle ou telle servitude;

. son obligation de contrôle est également plus large puisqu'il devra vérifier la capacité, le consentement et le pouvoir des parties, ainsi que la conformité du bien avec sa désignation, l'existence éventuelle d'une interdiction préfectorale ou la solvabilité de l'acquéreur, etc.

Le bâtonnier a vivement remercié Mme Meininger-Bothorel pour son travail très exhaustif et l'a invitée à rédiger un modèle de mandat qui pourrait être soumis aux confrères souhaitant exercer cette activité ».

Comme il a déjà évoqué ici, l'avocat peut avoir une mission de mandataire en transaction immobilière.

Le conseil de l'Ordre des avocats de Paris a été le premier à donner son feu vert par délibération du 31 mars 2009, à l'exercice de l'activité d'avocat mandataire en transactions immobilières.

L'association des avocats mandataires en transactions immobilières a été créée pour regrouper les avocats mandataires en transactions immobilières et leur permettre de communiquer sous leur nom, leur activité et les biens à vendre ou à louer, via son site internet : www.avocat-immo.fr

Quelles sont les garanties financières offertes par les avocats ?

Les garanties offertes par les avocats résultent d'une part de la garantie de non présentation de fonds à hauteur de 35 millions d'euros et d'autre part de l'assurance responsabilité civile souscrite par l'avocat mandataire.

www.avocat-immo.fr

Une Banque privée E avait exercé des poursuites de saisie immobilière à l'encontre de M. X... sur un bien immobilier déclaré libre de toute occupation au cahier des charges.

Ayant appris, après l'audience éventuelle, l'existence d'une occupation par la société K, la banque a assigné cette société devant le juge des référés en inopposabilité du bail dont elle se prévalait et déposé un dire au greffe du tribunal. La société Foncière Saint Bertin s'est portée adjudicataire.

Sur assignation par la société K de la banque et de l'adjudicataire pour voir dire que son bail avait date certaine, chacune de ces sociétés a engagé une action en responsabilité contre l'autre.

Le jugement d'adjudication a été publié par la société Foncière Saint Bertin.

En appel est volontairement intervenue la société Expertise immobilière (Exim) à laquelle étaient destinés les locaux pour l'exploitation d'une activité d'agent immobilier.

La Cour d'appel a condamné la banque à payer, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l'arrêt et les frais irrépétibles d'instance, les sommes de 8 600 et 20 000 euros, à titre de dommages-intérêts, respectivement à la société Foncière Saint Bertin et à la société Exim.

La Cour d'appel a considéré qu'au-delà de la rédaction du cahier des charges de la vente, le créancier poursuivant est tenu d'une obligation générale d'information, à l'égard de toute personne intéressée à la vente ou qui y a intérêt, au rang desquels se trouvent en premier lieu les personnes qui envisagent de se porter acquéreur en formulant des enchères. Cette obligation d'information recouvre notamment tout ce qui peut concerner la situation de l'immeuble objet de la vente. Dans ce cadre, si le créancier poursuivant n'a pas l'obligation de tout savoir, en revanche dès lors qu'il a connaissance d'une information, a fortiori si cette dernière revêt un caractère substantiel et tel est incontestablement le cas de l'occupation par un tiers de l'immeuble destiné à la vente, alors il a l'obligation d'utiliser tous les moyens qui sont en sa possession pour faire connaître cette information aux personnes intéressées et en temps utile c'est-à-dire avant la vente.

En l'espèce, au vu des pièces du dossier, le cahier des charges était, il faut le rappeler à ce stade, libellé en mentionnant expressément que l'immeuble était libre de toute occupation. Or, la banque privée E, créancier poursuivant, a appris par un huissier le 11 octobre 2002, soit entre l'audience éventuelle qui avait eu lieu le 27 septembre et la date de la vente fixée au 8 novembre dans les sommations de prendre connaissance du cahier des charges, que la partie commerciale de l'immeuble était occupée par un tiers. Adressant alors sans délai une sommation interpellative à l'occupante la SAS K, il a appris que cette dernière invoquait un bail sous seing privé des locaux commerciaux.

Dans ces conditions, il appartenait à la banque privée d'informer de cet élément nouveau et important les personnes concernées et notamment les acquéreurs potentiels.

La banque prétendait avoir satisfait à cette obligation d'information en annexant au cahier des charges un dire en date du 31 octobre 2002 ainsi qu'il résulterait du tampon du Greffe figurant sur ce dire. Elle ajoutait que, le cahier des charges ayant été lu à l'audience d'adjudication ainsi qu'il résulte des mentions du jugement d'adjudication, les personnes intéressées ont bien eu connaissance de la présence d'une occupante dans les lieux et de la revendication par cette dernière de l'existence d'un bail.

Or, pour la  Cour d'appel, il résultait des éléments déjà énoncés plus haut que, dès lors que le dire relatif à l'occupation de l'immeuble a été déposé postérieurement à l'audience éventuelle il ne peut, par définition, avoir été annexé au cahier des charges qui est établi définitivement au moment de cette audience, ni donc en faire partie intégrante. Par ailleurs, les mentions figurant sur le dire du 31 octobre 2002 versé au dossier, ne révèlaient pas qu'il a été annexé au cahier des charges, dès lors qu'il comporte uniquement un cachet de réception par le Greffe en date du 31 octobre 2002, et qu'il n'est pas revêtu de la signature du Greffier ni d'un cachet de la République Française au pied du dire (à la différence, par exemple, de celui daté du 11 septembre 2002 qui, lui, comporte bien et cette signature du Greffier, et ce cachet).

Dans ces conditions, pour la Cour d'appel, la mention du jugement selon laquelle le cahier des charges a été lu à l'audience d'adjudication ne signifie pas que le dire daté du 31 octobre 2002 a été lu lui aussi, et aucun autre passage du jugement ne fait mention de la lecture à l'audience de ce dernier document.

Enfin, la banque privée ne produisait au dossier aucune autre pièce de nature à établir que son dire a bien été lu, ou encore qu'il a été porté à la connaissance des parties intéressées à la vente d'une quelconque manière avant que cette dernière intervienne. Il appartenait dans ces conditions à la banque privée, compte-tenu des contraintes ci-dessus rappelées quant au caractère définitif de la rédaction du cahier des charges dès après l'audience éventuelle, d'utiliser tout moyen de manière à informer les personnes intéressées et notamment celles qui se proposaient d'enchérir, de la circonstance particulièrement importante de l'existence d'un occupant dans l'immeuble. Elle avait la possibilité à cet égard, par exemple, de demander le renvoi de la vente pour modifier sa publicité ou, en cas de refus par le Tribunal de faire droit au renvoi, de solliciter expressément de ce dernier qu'il soit procédé à la lecture de son dire à l'audience prévue pour l'adjudication et avant la vente, ce qui aurait permis une information minimale des personnes présentes. En ne le faisant pas, elle a commis une faute dans l'exécution de son obligation d'information, qui est susceptible d'avoir causé un préjudice notamment à la SNC Foncière Bertin qui s'est portée acquéreur dans l'ignorance de cette circonstance.

Dans ces conditions, le dire relatant l'occupation des lieux, déposé au greffe après l'audience éventuelle, ne faisant pas partie intégrante du cahier des charges et la banque ne produisant au dossier aucune pièce de nature à établir qu'elle avait porté à la connaissance des parties intéressées à la vente cette information d'occupation, la cour d'appel a pu en déduire, le juge de l'adjudication n'ayant pas à statuer sur un tel dire, que la banque avait failli à son obligation générale d'information.

Par ailleurs, la Cour d'appel a rejeté l'appel en garantie dirigé contre la société K. En effet, ayant relevé que la société K n'avait pas fait preuve de carence pour fournir les informations et pièces quant à son droit d'occuper les lieux, la cour d'appel a pu en déduire qu'aucune faute directement à l'origine de la défaillance de la banque dans son obligation de transmission de cette information aux personnes concernées ne pouvait lui être reprochée et a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision.

(Cass. 2è civ., 10 juin 2010, n° 09-13.849)

Une taxe forfaitaire sur la valorisation des immeubles résultant des projets d'infrastructures du réseau de transport du Grand Paris est instituée au profit de la société du Grand Paris, établissement public créé afin de concevoir, d'élaborer et d'assurer la réalisation des opérations d'aménagement et de construction liées au réseau de transport du Grand Palais.

Cette taxe peut être également instituée sur délibération du Conseil régional, par la région d'Ile-de-France afin de financer la réalisation d'infrastructures de transport collectif en site propre.

La taxe s'applique au titre des cessions à titre onéreux de biens immobiliers pendant 15 ans à compter de la publication des projets d'infrastructures.

L'application effective de la taxe dépendra de la fixation de son champ d'application territorial. Ne sont concernés que les biens situés sur le territoire de la région Ile-de-France, dans un périmètre qui sera arrêté par l'Etat ou la région Ile-de-France et qui ne peut s'éloigner de plus de 1200 mètres d'une entrée de gare de voyageurs prévue pour le projet d'infrastructure au titre duquel la taxe a été instituée.

(L. n° 2010-597, 3 juin 2010, ar. 10)