Mardi 19 janvier 2010 2 19 /01 /2010 16:47

Simplification de la TVA immobilière

Une importante et indispensable réforme du système de TVA appliqué aux opérations immobilières est en cours de discussion pour se conformer à la directive communautaire 2006/112/CE. Les nouvelles dispositions devraient entrer en vigueur dès le 1er juillet 2010.

Cette réforme concerne le régime d’exonération fiscale des terrains à bâtir, l’inversion du redevable en matière de TVA immobilière, le régime des marchands de bien, le paiement de la TVA dans le cas des ventes en état futur d’achèvement.

Le double tableau ci-après (Avis AN n° 2078 déposé au nom de la Commission des finances) résume l’évolution de la fiscalité immobilière avant et après l’entrée en vigueur de des présentes dispositions, prévue pour le 1er juillet 2010. Le lecteur admettra, qu’à défaut de devenir totalement limpide, la situation de la fiscalité immobilière se trouve réellement simplifiée. Il faut préciser que la loi n'a pas encore été votée définitivement.

 

 

             

Avant le 1er juillet 2010

objet de la mutation

ACHETEUR

Marchand de biens

Particulier

Assujetti

Vendeur

Marchand de biens

(dont lotisseurs)

Terrain nu

Engagement de revendre : TVA sur marge (art. 257-6°) + DMTO à 0,715 %1 (art. 1115)

TVA sur marge (art. 257-6°) + DMTO à 5,09 %

TVA sur marge (art. 257-6°) + DMTO à 5,09 %

Terrain à bâtir (TAB)

Engagement de construire conférant au terrain sa qualité de TAB (à défaut, règles applicables aux terrains nus) :

- TVA sur le prix total (art. 257-7) par autoliquidation par l’acquéreur (art. 285-3)

- Exonération de DMTO (art. 1594-0 G)

Les terrains destinés à la construction d’un immeuble à usage d’habitation sont soumis à la TVA sur la marge (combinaison art.257-7° 1 a 4ème alinéa et art. 257-6°) + DMTO à 5,09 %

Engagement de construire conférant au terrain sa qualité de TAB (à défaut, règles applicables aux terrains nus) :

– TVA sur le prix total (art. 257-7), autoliquidation par l’acquéreur (art. 285-3)

– Exonération de DMTO (art. 1594-0 G)

Immeuble neuf

TVA sur le prix total (art. 257-7) et DMTO réduits à 0,715 % (art.1594 F quinquies)

Immeuble autre qu’un immeuble neuf

Si engagement de revendre : TVA sur marge (art.257-6) et DMTO réduits à 0,715 % ( art.1115)

ou

Si engagement de construire : cf règles applicables aux TAB

TVA sur marge (art. 257-6°)

+

DMTO à 5,09 %

TVA sur marge (art. 257-6°) et DMTO 5,09 %

Ou

Si engagement de construire : cf règles applicables aux TAB

Particulier

Terrain nu

Hors champ d’application TVA: DMTO réduits à 0,715 % (art.1115) si engagement de revendre ou à 5,09 % à défaut d’engagement

Hors champ TVA - DMTO à 5,09 %

Hors champ TVA - DMTO à 5,09 %

TAB

Engagement de construire conférant au terrain sa qualité de TAB (à défaut règles applicables aux terrains nus) :

– TVA sur le prix total (art. 257-7) par autoliquidation par l’acquéreur (art. 285-3)

– Exonération de DMTO (art. 1594-0 G)

Hors champ TVA - DMTO à 5,09 %

Engagement de construire conférant au terrain sa qualité de TAB (à défaut, règles applicables aux terrains nus) :

– TVA sur le prix total (art. 257-7) par autoliquidation par l’acquéreur (art. 285-3)

– Exonération de DMTO (art. 1594-0 G)

Immeuble neuf

 
TVA sur le prix total (art. 257-7) et DMTO réduits à 0,715 % (art.1594 F quinquies)

Immeuble autre qu’un immeuble neuf

Si engagement de revendre : Hors champ TVA et DMTO réduits à 0,715 % (art. 1115)

Si engagement de construire : cf règles TAB

Hors champ TVA - DMTO 5,09 %

Hors champ TVA - DMTO 5,09 %

Ou :

Si engagement de construire : cf règles TAB

Assujetti n’intervenant pas en qualité de marchand de biens (promoteurs)

Terrain nu

Hors champ d’application TVA: DMTO réduits à 0,715 % (art.1115) si engagement de revendre ou à 5,09 % à défaut d’engagement

Hors champ TVA - DMTO à 5,09 %

Hors champ TVA - DMTO à 5,09 %

TAB

Engagement de construire conférant au terrain sa qualité de TAB (à défaut, règles applicables aux terrains nus) :

- TVA sur le prix total (art. 257-7) par autoliquidation par l’acquéreur (art. 285-3)

- Exonération de DMTO (art. 1594-0 G)

Les terrains destinés à la construction d’un immeuble à usage d’habitation sont soumis à la TVA sur la marge (combinaison art.257-7° 1 a 4ème alinéa et art. 257-6°) + DMTO à 5,09 %

Engagement de construire conférant au terrain sa qualité de TAB (à défaut, règles applicables aux terrains nus) :

– TVA sur le prix total (art. 257-7) par autoliquidation par l’acquéreur (art. 285-3)

– Exonération de DMTO (art. 1594-0 G)

Immeuble neuf

TVA sur le prix total (art. 257-7) et DMTO réduits à 0,715 % (art.1594 F quinquies)

Immeuble autre qu’un immeuble neuf

Si engagement de construire : TVA (art.257-7) et exonération de DMTO (1594-0 G)

ou

SI engagement de revendre : TVA sur marge (art.257-6) et DMTO réduits à 0,715 % ( art.1115)

Hors champ TVA - DMTO 5,09 %

Hors champ TVA - DMTO 5,09 %

Ou :

Si engagement de construire : cf règles TAB

 

         

Après le 1er juillet 2010

objet de la mutation

Acheteur

Assujetti à la TVA

Non assujetti à la TVA

Vendeur

Assujetti à la TVA

Terrain NAB

Exonéré de TVA (art. 261-5-2°), mais option possible (260-5° bis) pour une taxation sur le prix total + DMTO à 5,09 % (sauf engagement de revendre, DMTO à 0,715 – art. 1115)

Exonéré de TVA (art. 261-5-2°), mais option possible (260-5° bis) pour une taxation sur le prix total + DMTO à 5,09 %

TAB

TVA :

- sur le prix total, lorsque le terrain avait ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédant.

- sur la marge lorsque le terrain n’avait pas ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédant.

DMTO :

- engagement de construire : exonération de DMTO (art. 1594-0 G)

- engagement de revendre : DMTO réduits à 0,715 % (art. 1115)

- aucun engagement : DMTO de droit commun.

TVA :

- sur le prix total, lorsque le terrain avait ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédant

- sur la marge lorsque le terrain n’avait pas ouvert droit à déduction lors de son acquisition par le cédant.

DMTO :

– 5,09 % lorsque la mutation est soumise à la TVA sur la marge

– 0,715 % lorsque la mutation est soumise à la TVA sur le prix total (art. 1594 F quinquies)

Immeuble neuf

TVA sur prix total + DMTO réduits à 0,715 % (art. 1594 F quinquies)

Immeuble autre qu’un immeuble neuf

Exonéré de TVA (art. 261-5-2°), mais option possible (260-5° bis) pour une taxation sur le prix total + DMTO à 5,09 % (sauf engagement de revendre - art. 1115), ou application du régime de la marge (et DMTO de droit commun)

Exonéré de TVA (art. 261-5-2°), mais option possible (260-5° bis) pour une taxation sur le prix total + DMTO à 5,09 %

Non assujetti à la TVA

Terrain NAB

TVA : hors du champ d’application

DMTO

- engagement de construire: exonération de DMTO (art. 1594-0G)

- engagement de revendre : DMTO réduits à 0,715 % (art. 1115)

- aucun engagement : DMTO de droit commun.

 
Hors du champ d’application de la TVA – DMTO à 5,09 %

TAB

TVA : hors du champ d’application

DMTO :

- engagement de construire: exonération de DMTO (art. 1594-0G)

- engagement de revendre : DMTO réduits à 0,715 % (art. 1115)

- aucun engagement : DMTO de droit commun.

Hors du champ d’application de la TVA - DMTO à 5,09 %

Immeuble neuf

Si le cédant avait au préalable acquis immeuble cédé comme immeuble à construire : TVA sur le prix total (257-I-3-b 1°) et DMTO réduits à 0,715 % (art. 1594 F quinquies)

Si le cédant n’avait pas acquis l’immeuble en tant qu’immeuble à construire, hors champ TVA - DMTO à 5,09 % (sauf engagement de revendre, DMTO à 0,715 % art. 1115)

Si le cédant avait au préalable acquis immeuble cédé comme immeuble à construire : TVA sur le prix total (257-I-3-b 1°) et DMTO réduits à 0,715 % (art. 1594 F quinquies)

Si le cédant n’avait pas acquis l’immeuble en tant qu’immeuble à construire, hors champ TVA et DMTO à 5,09 %

Immeuble autre qu’un immeuble neuf

Hors du champ d’application de la TVA - DMTO à 5,09 %, sauf engagement :

- de revendre (DMTO à 0,715 % - art. 1115) ;

- de construire (exonération de DMTO : art. 1594-0G).

Hors du champ d’application de la TVA - DMTO à 5,09 %

Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris - Publié dans : TVA immobilière
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Dimanche 17 janvier 2010 7 17 /01 /2010 16:18

jugement pour saisir

Un arrêt de la Cour de cassation, en date du 14 juin 2006, ayant cassé, sans renvoi, l'arrêt d'une cour d'appel ayant condamné la société Services et transports à verser une certaine somme à M. X..., la société, qui avait exécuté l'arrêt d'appel, a engagé une procédure de saisie immobilière à l'encontre de M. X..., pour obtenir la restitution des sommes qu'elle lui avait versées.

M. X..., avant l'audience éventuelle, a déposé un dire en soutenant que la société ne disposait pas d'un titre exécutoire.  Il faisait valoir qu'une saisie immobilière peut être pratiquée sur le fondement d'un jugement, lorsqu'il est passé en force de chose jugée, ce que ne constitue pas un jugement qui ne met pas fin au litige.

Mais dès lors que la Cour d'appel, qui n'a pas constaté que l'arrêt de cassation n'avait pas mis fin au litige, a retenu exactement que ce dernier constituait un titre exécutoire permettant d'engager toute mesure d'exécution forcée pour obtenir remboursement des sommes versées au titre de l'arrêt cassé.

(Cass. civ. 2ème, 7 janv. 2010, 09-65.035, fauvet c/ Sté Service et Transports)
Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris - Publié dans : saisie immobilière
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Samedi 16 janvier 2010 6 16 /01 /2010 15:48

Augmentation des saisies immobilières en France

Alors que les saisies immobilières augmentent à nouveau aux Etats-Unis et en Espagne, la France n'est pas pour autant épargnée !

On en parle moins mais la France connaît elle aussi une augmentation des saisies immobilières et des ventes forcées aux enchères de biens immobiliers et personnels de personnes en difficultés financières.

Les tribunaux de grande instance n’ont jamais été aussi pleines d’annonces d’adjudications !

Il existe pourtant des solutions adaptées à votre situation :

- recours contre les banques ;
- vente à réméré ;
- crédit hypothécaire ;
- vente volontaire ;
- rachat de créance ;
- renégociation avec le créancier ;
- dossier de surendettement devant la Commission de la Banque de France ;
- regroupement de prêt ;
-...

L'important est de réagir bien avant la déchéance du terme pour éviter toutes les complications engendrées par la procédure de saisie immobilière : www.saisie-immo.com


Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris - Publié dans : saisie immobilière
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Mercredi 13 janvier 2010 3 13 /01 /2010 08:50

Reconduction de l'excellent dispositif Scellier

Les articles 82 et 83 de la loi de finances pour 2010 reconduisent en l'aménageant l'excellent dispositif d'investissement Scellier. L'aménagement a pour objectif d'inciter les investisseurs à se tourner vers les logements qui favorisent l'environnement.


Comme on le sait, depuis le 1er janvier 2009, les investissements réalisés pour l'acquisition de logements neufs, en l'état futur d'achèvement ou que le contribuable fait construire, de locaux transformés en logement ou de locaux réhabilités ouvrent droit à une réduction d'impôt sur le revenu. Calculée sur le prix de revient du logement retenu dans une limite de 300.000 euros, le taux de la réduction d'impôt est égal à 25% pour les investissements réalisés en 2009 et 2010, et de 20% pour ceux réalisés à compter de l'année 2011.


Toutefois, la loi prévoit de diminuer progressivement le taux de la réduction d'impôt pour les investissements, réalisés à partir du 1er janvier 2011, ne répondant pas à la norme "bâtiment basse consommation". Le taux passe de 20% à 15% en 2011, puis à 10% à partir de l'année 2012. En revanche, pour les logements qui répondent à la norme, le taux restera à 25% pour l'année 2011 et passera à 20% en 2012.


La réduction d'impôt est répartie, par parts égales, sur 9 années. Si le montant de la réduction d'impôt excède l'impôt dû au titre d'une année d'imposition, le solde peut être imputé sur l'impôt sur le revenu dû au titre des années suivantes jusqu'à la 6ème incluse, à condition que le propriétaire maintienne la mise en location du logement.


Le dispositif Scellier n'est plus cumulable avec les opérations portant sur les logements financés au moyen d'un prêt locatif social ayant fait l'objet d'un dépôt de permis de construire à partir du 1er janvier 2010.

Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris - Publié dans : Loi Scellier
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Mardi 12 janvier 2010 2 12 /01 /2010 11:23

Seuils limites des prix de base au mètre carré

Le décret n° 2009-1082 du 1er septembre 2009 a actualisé, avec effet rétroactif au 1er juillet 2009, les seuils limites des prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usage professionnel, lorsque les loyers des baux sont soumis à la loi de 1948. Le taux d'augmentation des loyers a été fixé à 4% dans l'agglomération parisienne pour les catégories, IIA, IIB, IIC, IIIA et IIIB. Pour ces mêmes catégories, le taux était de 2% hors agglomération parisienne.


Le décret n° 2009-1676 du 29 décembre 2009 vient de modifier à nouveau le décret déterminant les prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usage professionnel, pour une "rectification d'une erreur matérielle" figurant dans le décret du 1er septembre 2009. En effet, dans le tableau, le chiffre "3,29", correspondant au prix de base des mètres carrés des logements de la catégorie II B situés hors de l'agglomération parisienne, doit être remplacé par le chiffre "3,38".

 

(tableau : source net-iris)

 

Catégorie

Prix de base des 10 premiers m2 de surface corrigée

Prix de base des mètres carrés suivants

Agglomération parisienne*

II A

11,07

6,57


II B

7,62

4,12


II C

5,82

3,12


III A

3,53

1,90


III B

2,11

1,09


IV

0,26

0,12

Hors agglomération parisienne

II A

9,05

5,38


II B

6,24

3,38


II C

4,76

2,57


III A

2,89

1,60


III B

1,72

0,89


IV

0,26

0,12

Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris - Publié dans : Pratique
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Lundi 11 janvier 2010 1 11 /01 /2010 11:08

Prorogation du prêt à taux 0 % (PTZ) jusqu'en 2012

Dans le but de poursuivre l'actuelle dynamique d'accession à la propriété et pour encourager le secteur de la construction, le Gouvernement et le Parlement ont prorogé, dans la loi de finances pour 2010, jusqu'en 2012, le dispositif du prêt à taux zéro (PTZ) institué par la loi de Finances pour 2005.


Ils ont également maintenu le principe du doublement de l'enveloppe du prêt pour l'achat ou la construction de logements neufs jusqu'au 30 juin 2010 (prévu dans le cadre du plan de relance).


Le prêt à 0% (ou PTZ) est l'un des outils permettant l'accession à la première propriété de ménages à revenus modestes, puisque l'aide qu'il apporte vient directement augmenter la solvabilité de ces ménages, ce qui constitue un élément déterminant d'un dossier de crédit.


La loi de Finances pour 2010 proroge le principe du doublement du prêt à taux zéro pour les logements neufs jusqu'au 30 juin 2010 et continue de se cumuler avec le dispositif de majoration en cas d'acquisition d'un logement BBC. Ainsi, le montant de base plafond du prêt (hors majoration) qui est de 65.100 euros est maintenu jusqu'au 30 juin,  Ce montant correspond au montant maximum de base du PTZ pour un ménage de 6 personnes et plus qui construit ou acquiert un logement neuf, en Zone A.


A compter du 1er juillet 2010, le montant de base plafond du PTZ en neuf ne bénéficiera plus du doublement, mais il sera majoré de 50% pendant 6 mois. Dans l'exemple précité, le montant sera à 48.750 euros pour les avances remboursables émises entre le 1er juillet 2010 et le 31 décembre 2010. A partir de 2011, ce montant repassera à 32.500 euros, et ce jusqu'à la fin de l'année 2012.


S'agissant de l'appréciation du respect des conditions de ressources, la correction des revenus fiscaux de référence sera pratiquée à partir du 1er juillet 2010, de manière forfaitaire, en cas d'évolution de la composition du foyer fiscal (enfant majeur qui quitte le logement familial).

Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris - Publié dans : PTZ
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