Lundi 25 janvier 2010
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Pour décider qu'aucun manquement de la banque à ses obligations tant d'information que de conseil et de prudence n'était caractérisé, et débouter en conséquence M.
X... de toutes ses demandes tendant à la mise en oeuvre de la responsabilité contractuelle de la banque pour manquement à ses obligations et à la réparation du préjudice qui en découlait à son
encontre, une Cour d'appel a retenu qu'il résultait de l'enchaînement chronologique des faits, corroboré par les correspondances échangées ultérieurement, que c'est sur l'incitation de la
banque, ce qu'elle ne démentait pas, que M. X... a procédé au transfert des fonds placés dans une autre banque, en vue de leur nantissement au profit du prêteur, qu'il résultait de l'article 6 de
la convention d'ouverture du PEA que M. X... était nécessairement et parfaitement informé des risques de perte, que le montage critiqué était le produit de la libre négociation des parties et
que M. X... qui avait connaissance du caractère aléatoire du PEA, avait en sa possession tous les éléments d'un choix qui lui appartenait et à lui seul.
E se déterminant ainsi, sans rechercher ainsi qu'elle y était invitée si la banque, qui avait conseillé à son client l'investissement litigieux, avait effectué un diagnostic précis
tenant compte de sa situation familiale et professionnelle, dont elle avait connaissance, la cour d'appel a privé sa décision de base légale.
(C. Com., 12 janv. 2010, n° 09-11.015, M. Catala c/ Sté Banque Chaix)
Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris
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Dimanche 24 janvier 2010
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La Banque populaire Toulouse-Pyrénées, devenue la Banque populaire occitane, a fait assigner M. X... en paiement de sommes dues au titre du solde débiteur d'un compte
de dépôt, d'un prêt immobilier et d'un prêt personnel. Celui-ci a notamment contesté devoir les intérêts réclamés au titre du solde débiteur du compte et réclamé la déchéance de la banque de son
droit aux intérêts produits par le prêt immobilier et par le prêt personnel.
Il résulte de la combinaison des articles L. 311-8, L. 311-13, R. 311-7 et L. 311-13 du Code de la consommation que le prêteur qui a accordé un crédit suivant une offre préalable
ne comportant pas de formulaire détachable de rétractation doit être déchu de son droit aux intérêts.
Pour rejeter la demande de M. X... en déchéance de la banque de son droit aux intérêts au motif qu'elle ne justifiait pas lui avoir remis une offre comportant un formulaire détachable de
rétractation, la cour d'appel a retenu que cette sanction ne s'appliquait qu'au non-respect des dispositions des articles L. 311-8 à L. 311-13 relatifs à l'offre préalable.
Pour la Cour de cassation, en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés.
(C. Cass. 1ère civ., 14 janv. 2010, n° 08-20.403, Couget c/ Banque Populaire Toulouse Pyrénées)
Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris
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Samedi 23 janvier 2010
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la société B. à laquelle les époux Y avaient confié un mandat de vente sans exclusivité prévoyant que les biens considérés ne pourraient être présentés à un prix
inférieur à 198.000 euros hors frais de négociation, a reçu des époux X... une offre d'achat à un prix moindre, qu'elle leur a fait accepter à leur domicile.
Les époux Y... ayant ensuite refusé de régulariser la vente au prix ainsi accepté et ayant vendu le bien aux époux Z... par l'intermédiaire de la société Faudais, les époux X... les ont assignés en
paiement de certaines sommes à titre de dédit et de dommages-intérêts.
Pour rejeter ces demandes une cour d'appel a retenu que l'offre des époux X... avait été faite pour une somme de 187 000 euros "acte en mains", ce qui apparaissait inclure les frais de
négociation de 8 135 euros et les frais d'acte estimés à 11 170 euros et a constaté que le représentant de la société B. s'était rendu au domicile des époux Y... pour leur faire accepter de vendre
leur bien à un prix sensiblement inférieur à celui qui avait été convenu, la somme devant leur revenir n'étant plus que d'environ 167 695 euros. La Cour d'appel en avait déduit
que le contrat de vente formé au domicile des vendeurs avec une modification d'une des conditions essentielles prévues relevait des dispositions des articles L. 121-21 et suivants du Code de
la consommation et que cette vente était dès lors nulle en l'absence de mention de la faculté de renonciation, des conditions d'exercice de cette faculté et du rappel du texte des articles L.
121-23 à L. 121-26 inclus de ce code.
Toutefois, la Cour de cassation a cassé l'arrêt en jugeant que ne constitue pas un acte de démarchage la transmission, faite au domicile des vendeurs, d'une offre d'achat, par un agent
immobilier auquel ceux-ci avaient précédemment confié un mandat de recherche d'acquéreurs pour le bien considéré.
(C.Cass., 1ère civ., 14 janv. 2010, n° 09-11.832, Publié au Bulletin)
Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris
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Vendredi 22 janvier 2010
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Le prêt viager hypothécaire consiste en un contrat par lequel un établissement de crédit ou financier consent à une personne physique un prêt sous forme d'un capital
ou de versements périodiques, garanti par une hypothèque sur un bien immobilier de l'emprunteur, et dont le remboursement ne peut être exigé qu'au décès de l'emprunteur.
Ce faisant, nombre de propriétaires - notamment des personnes âgées sans héritier - sont très intéressés par un tel prêt, qui leur permettrait de tirer des ressources de leur bien immobilier tout
en y demeurant. Ce prêt permet, en effet, d'obtenir des liquidités du patrimoine sans l'obligation de s'en dessaisir. Il complète les revenus de la retraite, et permet de faire face à des dépenses
imprévues (frais de santé, dépendance, réparation du logement) ou d'aider des descendants (études des petits-enfants...).
Ce dispositif a été créé en garantissant une protection large de l'emprunteur. A cet égard, il a été prévu un encadrement spécifique pour ce type de prêt, qui complète les règles générales
applicables au crédit en France. Ces protections renforcées sont de plusieurs ordres : le démarchage est interdit, un plafond spécifique des indemnités de remboursement anticipé a été défini et la
publicité donnée au prêt viager hypothécaire est encadrée : l'offre de prêt contenant des mentions informatives obligatoires ne peut être acceptée qu'au terme de 10 jours, prévu au même titre que
les autres crédits immobiliers, comme délai de réflexion.
Le même objectif de protection régit les règles de sortie du contrat, qui prévoient que, si le prix de vente du bien est inférieur au montant de la dette, celle-ci ne se transmet pas à la
succession, s'il est supérieur, les héritiers récupèrent le solde. La succession peut également choisir de rembourser le prêt et conserver le bien.
En outre, la signature d'un prêt viager hypothécaire nécessite l'intervention d'un notaire, qui exerce alors une fonction de conseil après que le client ait bénéficié des informations communiquées
par son banquier. Le prêt viager hypothécaire est un dispositif récent dont la diffusion est par conséquent encore progressive.
La loi n° 2008-776 de modernisation de l'économie d'août 2008 a précisé certaines caractéristiques de ce produit. La loi a ainsi confirmé la possibilité de capitaliser les intérêts, précisé que le
délai de rétractation qui s'appliquait était bien celui prévu pour le crédit immobilier et a enfin ouvert la possibilité au contrat de stipuler les conditions dans lesquelles l'emprunteur pourra
accélérer les versements de son prêt.
Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris
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Jeudi 21 janvier 2010
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17:56
Comme pour tout investissement, le placement dans l'immobilier locatif peut comporter des risques. Ces risques peuvent être maîtrisés,
à condition que l'investisseur bénéficie d'une information loyale sur le délai d'exécution du programme de construction et sur la fiabilité des loyers attendus de l'investissement et sa garantie
prévue dans l'éventualité d'une défaillance du promoteur. Par ailleurs, viennent s'ajouter en termes de risques les aléas de marché locatif immobilier et les possibles
difficultés rencontrées par le promoteur immobilier.
Le contrat de promotion immobilière, défini par l'article L. 221-1 du code de la construction et de l'habitation, précise un certain nombre d'éléments d'information permettant de protéger
l'investisseur.
Par ailleurs, conformément à l'article R. 222-9 du même code, le promoteur a une obligation de résultat. L'article L. 222-3 du code de la construction et de l'habitation indique que le contrat de promotion immobilière doit préciser « le délai dans lequel le bâtiment doit être édifié », ce qui permet au cocontractant, auquel le retard de livraison
porte préjudice, d'obtenir des dommages-intérêts ou même la résiliation du marché conformément aux dispositions des articles 1146 et suivants du code civil. Dans ce cadre, le juge des référés
peut infliger une astreinte à l'entrepreneur pour l'obliger à exécuter le marché dans les meilleurs délais.
Toutefois, les opérations d'investissements locatifs défiscalisés font intervenir plusieurs opérateurs et des réglementations différentes, notamment fiscales et
immobilières, qui rendent difficile la perception de l'engagement pris par l'investisseur.
En effet, l'opération en cause est complexe dans la mesure où le contrat passé entre l'investisseur et le promoteur prévoit que celui-ci confie le bien construit à un gestionnaire chargé de le
donner en bail, en confiant à ce dernier la responsabilité de transférer au maître d'ouvrage le produit de la location. Le contrat en cause relève donc de plusieurs corps de règles, dont celles
encadrant les baux commerciaux, ce qui en fait un objet juridique complexe. Les investisseurs ne sont pas toujours capables d'en comprendre les implications. Une amélioration de l'information des
investisseurs est certainement souhaitable, sans préjudice de celles déjà dispensées par les notaires et les avocats.
Cela ne dispense toutefois pas l'investisseur, notamment compte tenu des sommes en jeu, de porter une attention particulière au bien immobilier qu'il envisage
d'acquérir : visite sur place pour estimer in concreto l'environnement, physique et économique, du projet, étude sur le marché locatif environnant, examen attentif de simulations mises en
avant par les professionnels, par exemple.
Enfin, de façon générale, l'article L. 121-1 du code de la consommation relatif aux pratiques commerciales trompeuses permet à la direction générale de la concurrence, de la
consommation et de la répression des fraudes d'intervenir auprès des promoteurs immobiliers indélicats qui pourraient être auteurs de messages mensongers ou de nature à induire en erreur.
Conformément à l'article L. 213-1 du code de la consommation les peines encourues sont une peine d'emprisonnement de deux ans au plus et d'une amende de 37 500 euros au plus.
Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris
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Mercredi 20 janvier 2010
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17:08
Peut-on créer une société chargée de concevoir et de commercialiser des tickets de tombola en direction des personnes
qui souhaitent vendre leurs biens immobiliers. En effet, notamment pendant cette période de difficultés rencontrées par le secteur de l'immobilier, certaines personnes désireuses de vendre leur
habitation principale, mais n'y parvenant pas, pourraient avoir accès à ce recours. Les transactions immobilières ne se réaliseraient que devant un notaire. Il lui demande si une telle dérogation
est possible.
Le Ministre de l'intérieur a rappelé récemment que la loi du 21 mai 1836 dans son article 1er prohibe les loteries de
toute espèce. Dans son article 6, la loi tolère toutefois, par exception, les lotos traditionnels lorsqu'ils sont organisés dans un cercle restreint et uniquement dans un but social, culturel,
scientifique, éducatif, sportif ou d'animation sociale et qu'ils se caractérisent par des mises et des lots de faible valeur. Seul le secteur associatif a vocation à poursuivre les buts énumérés
par ces dispositions : les projets de nature commerciale, ne serait-ce qu'en raison de la recherche du profit qui leur est inhérente, ne peuvent y répondre et, partant, contreviennent aux
dispositions de la loi.
Le recours à l'organisation de tombolas et de concours afin de vendre un bien immobilier est contraire à l'article 2
de la loi du 21 mai 1836 qui dispose : « Sont réputées loteries et interdites comme telles : les ventes d'immeubles (...) effectuées par la voie du sort, ou auxquelles auraient été
réunies des primes, ou autres bénéfices dus, même partiellement, au hasard, et généralement toutes opérations offertes au public, sous quelque dénomination que ce soit, pour faire naître
l'espérance d'un gain qui serait acquis par la voie du sort ».
Dans ce cas, les dispositions pénales prévues par l'article 3 de la loi du 21 mai 1836 auraient pleinement
vocation à être appliquées. Il n'est pas envisagé d'apporter de dérogations en la matière.
Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris
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