MEMENTO IMMOBILIER

Par acte sous seing privé du 22 mai 2003, la société Trianon gestion a promis de vendre à M. X... qui s'est réservé la faculté d'acquérir, un immeuble pour une durée expirant le 24 septembre 2003, sous la condition suspensive du non exercice par leurs titulaires respectifs du droit de préemption. Par arrêté du 2 septembre 2003, la commune de Villemoisson-sur-Orge a exercé ce droit.

Le 4 novembre 2003, M. X... a saisi la juridiction administrative d'une demande d'annulation pour excès de pouvoir de la décision de préemption.

Par acte authentique du 27 novembre 2003, la société Trianon gestion a vendu l'immeuble à la commune qui, par acte authentique du même jour, l'a cédé à la Communauté d'agglomération du Val d'Orge.

Par acte extrajudiciaire des 2, 3 et 4 juin 2004, M. X... a assigné la société Trianon gestion, la commune de Villemoisson-sur-Orge et la Communauté d'agglomération du Val d'Orge en annulation de ces deux ventes et en paiement de dommages-intérêts. Par jugement du 8 juin 2004, devenu irrévocable, la juridiction administrative a annulé la décision de préemption de la commune.

M. X... reprochait à la Cour d'appel d'avoir rejeté ses demandes de nullité des ventes du 27 novembre 2003 entre la société Trianon gestion et la commune de Villemoisson-sur-Orge et entre cette commune et la Communauté d'agglomération du Val d'Orge.

La Cour d'appel a en effet considéré que si, par l'effet de l'annulation rétroactive de la décision de préemption, la condition suspensive du non exercice du droit de préemption s'est trouvée réalisée, cependant, au 24 septembre 2003, Monsieur X... n'a pas levé l'option. A cet égard, les procédures administratives et judiciaires intentées par le bénéficiaire ne peuvent être assimilées à la levée d'option dans les conditions contractuelles qui viennent d'être rappelées. Cette levée d'option n'a pas été rendue impossible par l'exercice du droit de préemption et ce d'autant que le bénéficiaire a exercé un recours contre la décision de préemption et qu'il lui appartenait donc de préserver les droits qu'il tirait de la promesse de vente. A supposer, surabondamment, que le recours contre la décision de préemption ait suspendu le délai de levée de l'option, celle-ci devait être levée dès notification à M. X... de l'arrêt du 18 mai 2006 rejetant l'appel de la commune de Villemoisson-sur-Orge contre le jugement du 8 juin 2004 ayant annulé la décision de préemption. Force est de constater qu'à ce jour, M. X... n'a pas levé l'option.

La promesse de vente était soumise à la condition suspensive, stipulée en faveur du promettant et du bénéficiaire, « du non exercice par leur titulaire respectif des droits de préemption qui pourraient être révélés par la note de renseignements d'urbanisme prévue par la circulaire numéro 73.216 du 31 décembre 1973, dont la demande devra être effectuée dans les huit jours des présentes par le promettant, ou qui résulteraient de la situation locative. Le promettant s'oblige à faire toute diligence pour la purge de ces droits et donne tous pouvoirs à Maître Jean Y..., notaire susnommé, pour établir et signer toutes déclarations d'intention d'aliéner. La saisine, par un titulaire du droit de préemption d'une juridiction aux fins de modification des conditions de la vente sera considérée comme entraînant la non-réalisation de la condition suspensive, au même titre que l'exercice pur et simple du droit de préemption ».

Tout d'abord, pour la Cour d'appel, il ne résulte pas de cette clause que les parties aient entendu subordonner la réalisation de la promesse au sort d'une éventuelle procédure d'annulation devant la juridiction administrative auquel l'acte ne fait aucune allusion.

Ensuite, la mention relative à la purge des droits de préemption est faite par référence aux délais très stricts dans lequel l'exercice de ces droits sont insérés.

Enfin, par la mention relative à la saisine d'une juridiction par le seul titulaire du droit de préemption, les parties se sont bornées à prévoir les effets d'une telle saisine sur la promesse, à savoir sa caducité. Ainsi, aucune stipulation de la promesse ne vient faire échec à la clause de caducité précitée qui y a été insérée. En conséquence, à défaut d'option du bénéficiaire, la promesse est caduque de sorte que M. X... ne dispose d'aucun droit à l'annulation des actes de vente du 27 novembre 2003, peu important que ceux-ci, dont l'appelant requiert l'annulation, le qualifie de manière erroné « d'acquéreur évincé ».

La Cour de cassation a confirmé ce raisonnement en considérant qu'ayant relevé que si, par l'effet de l'annulation rétroactive de la décision de préemption, la condition suspensive du non exercice du droit de préemption s'était réalisée, M. X... n'avait pas levé l'option, la cour d'appel a exactement retenu que la promesse était devenue caduque, de sorte que celui-ci ne disposait d'aucun droit à l'annulation de la vente.

En d'autres termes, M. X...  aurait dû lever l'option après que lui ait été notifiée la décision d'exercice du droit de préemption.

Memento Immobilier vous alerte d’une nouvelle obligation portant sur l’occupant d’un bien immobilier, prévue par la loi du 9 mars 2010 visant à rendre obligatoire l'installation de détecteurs de fumée dans tous les lieux d'habitation.

Le nouvel article L.129-8 du Code de la construction et de l’habitation prévoit désormais que :

« L’occupant d’un logement, qu’il soit locataire ou propriétaire, installe dans celui-ci au moins un détecteur de fumée normalisé. Il veille à l’entretien et au bon fonctionnement de ce dispositif. »

LOI N° 2010-238 DU 9 MARS 2010
VISANT À RENDRE OBLIGATOIRE L'INSTALLATION
DE DÉTECTEURS DE FUMÉE
DANS TOUS LES LIEUX D'HABITATION

L'Assemblée nationale et le Sénat ont adopté,

Le Président de la République promulgue la loi dont la teneur suit :

Article 1

I. ― L'intitulé du chapitre IX du titre II du livre Ier du code de la construction et de l'habitation est ainsi rédigé : « Sécurité des immeubles à usage d'habitation ».
II. ― Les articles L. 129-1 à L. 129-7 du même code sont regroupés dans une section 1 intitulée : « Dispositions générales pour la sécurité des occupants d'immeubles collectifs à usage d'habitation ».

Article 2

Le chapitre IX du titre II du livre Ier du code de la construction et de l'habitation est complété par une section 2 ainsi rédigée :

« Section 2
« Détecteurs de fumée normalisés
« Art. L. 129-8.-L'occupant d'un logement, qu'il soit locataire ou propriétaire, installe dans celui-ci au moins un détecteur de fumée normalisé. Il veille à l'entretien et au bon fonctionnement de ce dispositif.
« Cette obligation incombe au propriétaire non occupant dans des conditions définies par décret en Conseil d'Etat, notamment pour les locations saisonnières, les foyers, les logements de fonction et les locations meublées. Ce décret fixe également les mesures de sécurité à mettre en oeuvre par les propriétaires dans les parties communes des immeubles pour prévenir le risque d'incendie.
« L'occupant du logement notifie cette installation à l'assureur avec lequel il a conclu un contrat garantissant les dommages d'incendie.

« Art.L. 129-9.-Un décret en Conseil d'Etat définit les modalités d'application de l'article L. 129-8, notamment les caractéristiques techniques du détecteur de fumée normalisé et les conditions de son installation, de son entretien et de son fonctionnement. »

Article 3

Après l'article L. 122-8 du code des assurances, il est inséré un article L. 122-9 ainsi rédigé :

« Art. L. 122-9. - L'assureur peut prévoir une minoration de la prime ou de la cotisation prévue par la police d'assurance garantissant les dommages incendie lorsqu'il est établi que l'assuré s'est conformé aux obligations prévues aux articles L. 129-8 et L. 129-9 du code de la construction et de l'habitation. »

Article 4

L'article L. 113-11 du code des assurances est complété par un 3° ainsi rédigé :

« 3° Toutes clauses frappant de déchéance l'assuré en cas de non-respect des dispositions prévues aux articles L. 129-8 et L. 129-9 du code de la construction et de l'habitation. »

Article 5

I. ― Les articles 1er à 4 de la présente loi entrent en vigueur dans les conditions prévues par un décret en Conseil d'Etat et au plus tard au terme d'un délai de cinq ans à compter de la date de sa publication.
II. ― Un rapport sur l'application et sur l'évaluation de ces dispositions est transmis au Parlement à l'issue de ce délai de cinq ans. Ce rapport rend également compte des actions d'information du public sur la prévention des incendies domestiques et sur la conduite à tenir en cas d'incendie menées depuis la publication de la présente loi.

La présente loi sera exécutée comme loi de l'État.

Pour vous permettre d'entreprendre les démarches auprès des banques pour l'obtention de vos prêts pour l'acquisition, il faut établir un avant-contrat qui doit contenir toutes les informations nécessaires à l'élaboration de l'acte définitif.

Cet acte peut être une simple promesse de vente. Dans ce cas, seul le vendeur s'engage. L'acheteur peut ne pas accepter l'offre et se retirer. On dit alors que l'acquéreur n'a pas levé l'option. Si l'acquéreur a versé un acompte, en principe de 10%, il ne pourra pas le récupérer.

Cet avant-contrat peut être aussi un compromis de vente. A la différence de la simple promesse de vente, un tel acte engage définitivement les deux parties dès la signature, sous réserve bien sûr du droit de rétractation. Sachez que si l'une des parties refuse de signer l'acte authentique, le Tribunal pourra ordonner la vente.

Promesse de vente ou avant-contrat devront toujours préciser :

- l'identité des parties,

- l'identification du bien,

- la répartition des dépenses en copropriété,

- les conditions de financement de l'acquisition,

- le délai de signature de l'acte authentique.