Samedi 11 avril 2009 6 11 /04 /Avr /2009 13:02
Schéma de la procédure de saisie après l'audience d'orientation (vente amiable)
1 - Audience d'orientation autorisant la vente amiable 2 - 4 mois maximum à compter de la décision : audience de rappel - constatation de la vente amiable 3 - 3 mois maximum après l'audience de rappel : audience de rappel après éventuelle prorogation 4 - 15 jours au plus tard avant l'audience de vente amiable : état ordonné des créances 5 - Audience de constation de vente amiable : jugement de vente amiable, publication du jugement au bureau des hypothèques 6 - Distribution amiable ou judiciaire du prix
Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris - Publié dans : saisie immobilière
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Samedi 11 avril 2009 6 11 /04 /Avr /2009 11:27
Comment éviter la saisie immobilière ?
Avec la crise économique et la multiplication des défaillances des emprunteurs, une augmentation des saisies immobilières est à craindre d'ici quelques mois. N'ATTENDEZ PAS LE COMMANDEMENT DE PAYER, AGISSEZ AVANT POUR EVITER LA VENTE AUX ENCHERES DE VOTRE BIEN ! Selon l'Association française des usagers des banques (Afub), chaque année, 15 000 saisies immobilières ont lieu. Les crédits hypothécaires ne sont pas les seuls concernés. Les propriétaires ayant souscrit un prêt cautionné par un organisme de caution mutuel peuvent aussi être poursuivis devant les tribunaux. Il convient d'ajouter les ménages en difficultés en raison de l'échéance de leur crédit-relais. Il est à craindre que les saisies immobilières augmentent les ventes aux enchères immobilières dans les prochains mois. Cet afflux de nouveaux biens devrait peser un peu plus sur des prix déjà orientés à la baisse. Les prix d'adjudication sont en général décotés de 15 à 30 % par rapport aux ventes traditionnelles. Les […]
Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris - Publié dans : saisie immobilière
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Vendredi 10 avril 2009 5 10 /04 /Avr /2009 20:59
Un titre authentique entaché de faux peut-il servir de fondement aux poursuites ?
Non. Un créancier exerçant des poursuites de saisie immobilière en vertu de la copie exécutoire d'un acte de prêt notarié avait été déclaré adjudicataire du bien immobilier remis en garantie. Les débiteurs, se prévalant d'un arrêt de cour d'appel ayant jugé que le notaire avait commis des faux en écriture authentique à leur préjudice, ont assigné l'adjudicataire aux fins d'annulation de la procédure de saisie immobilière et du jugement d'adjudication. La cour d'appel de Papeete avait cru pouvoir rejeter leurs demandes en considérant que si le notaire avait bien commis un faux dans l'acte authentique ayant servi de fondement aux poursuites, une obligation avait pourtant été valablement contractée par les débiteurs. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement erroné et juge que le titre authentique entaché de faux ne pouvait servir de fondement aux poursuites. Cette solution retenue sous l'empire des anciens textes devrait demeurer valable sous l'empire des textes nouveaux, et […]
Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris - Publié dans : saisie immobilière
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Vendredi 10 avril 2009 5 10 /04 /Avr /2009 20:16
Une demande de délais de grâce est-elle recevable lors de l'audience d'orientation ?
La Cour d'appel d'Aix-en-Provence a jugé que la demande de délais de grâce formée par le débiteur faisant l'objet d'une procédure de saisie immobilière devant le juge de l'exécution, lors de l'audience d'orientation est recevable pour les raisons suivantes : - Cette demande est née de la procédure de saisie immobilière ou s'y rapporte directement parce qu'elle est consécutive à la délivrance du commandement de payer valant saisie et a pour objet de suspendre le cours de la procédure de saisie, - L'article 1er du décret du 27 juillet 2006 n'exclut pas la possibilité d'accorder un délai de grâce, - Les textes régissant la matière n'excluent pas l'application de l'article 1244-1 du Code civil. En l'espèce, le propriétaire d'un immeuble faisant l'objet d'une procédure de saisie immobilière a demandé au juge de l'exécution, lors de l'audience d'orientation, un délai de grâce au motif que le local saisi est le siège de son activité de snack, qui dégageait un bénéfice annuel de 22 490 €. […]
Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris - Publié dans : saisie : audience de conciliation
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Jeudi 9 avril 2009 4 09 /04 /Avr /2009 17:37
Vente amiable : délai complémentaire
En principe, à l'audience d'orientation, il peut être accordé un premier délai de quatre mois, susceptible d'être prolongé par un deuxième délai de trois mois maximum mais à la condition expresse de justifier d'un engagement écrit. L'article 54 du décret du 27 juillet 2006 prévoit que l'objet de ce délai complémentaire est de permettre de rédiger et de conclure l'acte authentique. La Cour d'appel de Paris a jugé que le juge de l'exécution qui a autorisé la vente amiable de l'immeuble ne peut, à l'audience de rappel, accorder un délai supplémentaire au débiteur qui si celui-ci justifie d'un engagement écrit d'acquisition et qu'à la seule fin de permettre la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente. En l'espèce, les débiteurs produisant un compromis de vente signé devant notaire, il convenait de leur accorder trois mois supplémentaires (CA Paris, 22 mai 2008, n° 07/16029, Gallant c/ SA Crédit immobilier de France Ile-de-France). Il semble que ce délai assez bref se […]
Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris - Publié dans : saisie : vente amiable
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Jeudi 9 avril 2009 4 09 /04 /Avr /2009 12:01
Faut-il toujours investir dans les Emirats ?

Il semble que oui si on en croit un article récent de Leila Belghiti paru sur saphirnews.com : "Malgré la crise économique mondiale, les Emirats-Arabes-Unis affichent un plein d'optimisme. Protégés par le pétrole, ils semblent à l'abri de la récession. Selon le directeur de la Banque Centrale de Dubai - l' émirat le plus touché - il s'agit d' « un très fort ralentissement de l'économie ». Les effets s'en ressentent dans le secteur de l'immobilier et du tourisme, où pour la première fois l'offre dépasse la demande. "Les entrepreneurs du secteur privé étaient les gros joueurs en 2008 mais ils sont en train de perdre cette place en raison de la crise financière. Il revient maintenant aux gouvernements de stimuler le secteur par des dépenses" , estime Fatima Obaid al-Jaber, une dirigeante du groupe Al-Jaber d'Abou Dhabi actif dans le BTP, le tourisme et le transport. Annulations de permis de résidence, licenciements, tourisme en baisse sont devenus le quotidien de Dubaï. Du jamais vu […]
Par Anonyme - Publié dans : Pratique
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Mercredi 8 avril 2009 3 08 /04 /Avr /2009 15:32
Quel est le sort des contestations formées en appel ?
En principe, aucune contestation ni aucune demande incidente ne peut, sauf s'il existe une disposition contraire, être formée après l'audience d'orientation à moins que cette contestation porte sur les actes de procédure postérieures à celle-ci. Ainsi, après l'audience d'orientation, la procédure de saisie immobilière est purgée de ses vices. Toutefois, le jugement d'orientation pouvant faire l'objet d'un appel non suspensif, il faut tenir compte du Code de procédure civile applicables. SI la débitrice ne comparaît pas à l'audience d'orientation, la contestation et la demande amiable formées devant la Cour d'appel sont irrecevables selon la Cour d'appel de Paris (CA Paris, Sect. B, 10 avr. 2008, n° 08/03440, Benchimol c/ Syndicat des copropriétaires du 43 rue Emile Zola 93100 Montreuil). cette solution devra être confirmée. En effet, en déclarant irrecevables la contestation et la demande formée en appel par le débiteur saisi, la Cour d'appel vide de son sens le recours. La Cour […]
Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris - Publié dans : saisie : audience de conciliation
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Dimanche 5 avril 2009 7 05 /04 /Avr /2009 10:54
Le développement de l'éco-immobilier

Encouragé par la généralisation du diagnostic de performance énergétique avant la vente ou la location d’un logement, et par les objectifs du Grenelle de l’environnement en termes d’évolution de la performance écologique des bâtiments neufs (division par trois des consommations d’ici à 2012, et par dix d’ici à 2020), l’immobilier écologique est en plein développement ! Les initiatives se multiplient en direction des particuliers. Un promoteur vient de lancer la commercialisation d'une résidence solaire à très basse consommation d'énergie (niveau BBC, avec une consommation de 50 kwh/m2/an, annoncé comme standard réglementaire pour 2012), en proposant même aux nouveaux "éco-propriétaires" de leur offrir un e-solex pour un euro de plus, afin de ne pas anéantir la bonne performance du bâtiment par de polluants trajets quotidiens. Un autre promoteur immobilier écologique vient également de lancer son premier immeuble passif (15kwh/m2/an) en île-de-France, qui dépasse de très loin les […]
Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris - Publié dans : Eco-immobilier
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Samedi 4 avril 2009 6 04 /04 /Avr /2009 16:55
La banque qui fait souscrire une hypothèque sur un bien est-elle tenue d'un devoir de mise en garde à l'égard du constituant ?
Non a jugé la Cour de cassation dans un arrêt du 24 mars 2009. Une banque a accordé à une société gérée par M. A, trois prêts pour le rachat des parts d'une autre société. En garantie M. et Mme A. ont consenti une hypothèque sur un bien immobilier leur appartenant. La société ayant été mise en liquidation judiciaire, la banque a délivré aux époux un commandement aux fins de saisie immobilière. Mme Y a recherché alors la responsabilité de la banque, pour manquement à son devoir de mise en garde, et pour n'avoir pas constaté la surévaluation des parts sociales consécutive au bilan comptable faussé de la société rachetée. La Cour d'appel l'a débouté de sa demande en retenant tout d'abord, que seul le comptable de la société était responsable du bilan comptable faussé et que la responsabilité de la banque ne pouvait pas être recherchée sur ce point. Ensuite, la Cour a considéré que les époux A bénéficiant de leurs propres conseils, la banque n'était pas tenue d'une obligation […]
Par Maître Pierre Masquart - Publié dans : saisie immobilière
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Samedi 4 avril 2009 6 04 /04 /Avr /2009 16:39
Schéma de la procédure de saisie jusqu'à l'audience d'orientation
1 - Commandement de payer valant saisie 2 - 1er jour ouvrable à compter du commandement : dénonciation au conjoint si logement familial 3 - 8 jours au moins à compter du commandement : procès-verbal de description 4 - 2 mois au plus tard à compter du commandement : publication du commandement de payer valant saisie 5 - 2 mois à compter de la publication du commandement : assignation en vue de l'audience d'orientation 6 - 5ème jour au plus tard après délivrance de l'assignation : dépôt du cahier des conditions de vente + copie de l'assignation + état hypothécaire 7 - 1 mois au minimum et 3 mois au maximum après la délivrance de l'assignation : audience d'orientation
Par Maître Pierre Masquart - Publié dans : saisie immobilière
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Samedi 4 avril 2009 6 04 /04 /Avr /2009 16:30
Avis de la Cour de cassation du 16 mai 2008
Dans le cadre du décret n° 2006-936 du 27 juillet 2006 relatif aux procédures de saisie immobilière et de distribution du prix d'un immeuble, la Cour de cassation a émis l'avis que : - le juge de l'exécution est tenu de trancher les contestations relatives à la validité des déclarations de créance soulevées au cours de l'instance d'orientation ; - la saisie immobilière et la distribution du prix constituent les deux phases d'une même procédure ; - les déclarations de créance mentionnées aux articles 46 et 47 du décret doivent être faites par acte d'avocat inscrit au barreau du tribunal de grande instance devant lequel la vente est poursuivie, les dispositions de la loi n° 71-1130 du 31 décembre 1971 demeurant en vigueur. Cass. avis, 16 mai 2008, n° 08003 P
Par Maître Pierre Masquart - Publié dans : saisie immobilière
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Mardi 31 mars 2009 2 31 /03 /Mars /2009 11:00
Les limites du droit de préemption de la SAFER

La Safer ne peut pas exercer son droit de préemption sur une parcelle sur laquelle sont plantées diverses essences d'arbres autour d'un bungalow, même si cette construction a été érigée en violation des règles d'urbanisme. Le fait qu'avant sa précédente aliénation, cette parcelle était le support d'une activité sans rapport avec une destination agricole ou forestière, et qu'elle a continué à l'être, permet lors de la nouvelle vente de l'exclure du champ du droit de préemption. Par un arrêt du 4 mars 2009, la Cour de cassation a confirmé que la Safer, qui peut exercer son droit de préemption afin de réaliser des projets de mise en valeur des paysages et de protection de l'environnement approuvés par l'Etat ou les collectivités locales et leurs établissements publics, n'était pas fondée à exercer son droit de préemption sur une parcelle d'agrément Au cas présent, la Safer qui avait été informée par le propriétaire d'une parcelle située dans un espace protégé de son intention de la […]
Par Maître Pierre Masquart - Publié dans : droit de préemption
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Lundi 30 mars 2009 1 30 /03 /Mars /2009 18:44
SIIC 3 : l'instruction fiscale vient d'être publiée
L’instruction commentant les opérations d’externalisation de patrimoine sous le bénéfice des dispositions de l’article 210 E du code général des impôts - régime dit SIIC 3 - vient enfin d’être publiée ( instruction 4 H-1-09 du 30 mars 2009 ). Ce régime permet sous certaines conditions une imposition de la plus-value de cession d’actifs immobiliers à une société foncière faisant appel public à l’épargne ou agréée par l’Autorité des Marchés Financiers (SIIC, SPPICAV et SCPI notamment) au taux réduit de 19% de l’impôt sur les sociétés. L’instruction ne commente pas les dispositions de la loi de finances rectificative du 4 février 2009 qui étendent le bénéfice du régime SIIC 3 aux cessions à des sociétés de crédit-bail sous certaines conditions.
Par Me Pierre Masquart, avocat au Barreau de Paris - Publié dans : Plus-values immobilières
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Lundi 30 mars 2009 1 30 /03 /Mars /2009 11:30
l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre sa commission à l'agent immobilier doit réparation à ce dernier
Un agent immobilier, titulaire d'un mandat, avait fait visiter l'appartement aux acquéreurs. Les manoeuvres frauduleuses qu'ils avaient utilisées, consistant en l'emprunt d'une fausse identité pour l'évincer de la transaction immobilière, ont eu pour effet de faire perdre à l'agent immobilier la commission qu'il aurait pu exiger du vendeur. Dans ces conditions, les acquéreurs doivent être condamnés à payer à l'agent des dommages-intérêts. Un couple, qui usant auprès d'un agent immobilier d'une fausse identité pour visiter un appartement, s'adresse ensuite directement au vendeur pour en faire l'acquisition, sans passer par l'agent immobilier qui lui avait fait découvrir le bien, commet une faute engageant sa responsabilité délictuelle vis à vis de ce dernier. Dans une affaire examinée par l'Assemblée plénière le 9 mai 2008, les magistrats ont confirmé que le couple d'acquéreurs devait, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, être condamné à verser à l'agent immobilier une […]
Par Me Pierre Masquart - Publié dans : agent immobilier
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Dimanche 29 mars 2009 7 29 /03 /Mars /2009 11:22
Clauses du contrat de location et article L 632-1 du CCH
Le juge n'est pas tenu par les clauses du contrat de location pour apprécier si le locataire relève ou non des dispositions protectrices de l'article L632-1 du Code de la construction et de l'habitation. En outre, dès lors que le congé est délivré selon les formes et les délais requis, le bailleur ne peut réclamer le paiement des loyers postérieur à la date d'effet du congé, au seul motif qu'il n'a pas été en possession des clés, faute pour lui ne pas être allé les chercher chez l'huissier ayant dressé l'état des lieux, alors même qu'il avait été informé du lieu où ils pouvait venir les retirer. une étudiante, ayant quitté le domicile parental pour poursuivre ses études dans une autre région, avait signé un contrat de location d'un meublé d'une durée d'un an. Le contrat de bail stipulait que le studio loué ne constituait pas la résidence principale de la locataire, qui était légalement domiciliée chez ses parents, de façon à ne pas soumettre le bail aux dispositions plus […]
Par Maître Pierre Masquart - Publié dans : Pratique
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  • Avocat en transactions immobilières membre de la Chambre de commerce France-Bresil +33.1.44.09.04.58 +33.6.85.19.00.73 pmavocat@gmail.com

 

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