Avec la crise économique et la multiplication des défaillances des emprunteurs, une
augmentation des saisies immobilières est à craindre d'ici quelques mois.
N'ATTENDEZ PAS LE COMMANDEMENT DE PAYER, AGISSEZ AVANT POUR EVITER LA VENTE AUX ENCHERES DE VOTRE
BIEN !
Selon l'Association française des usagers des banques (Afub),
chaque année, 15 000 saisies immobilières ont lieu. Les crédits hypothécaires ne sont pas les seuls concernés. Les propriétaires ayant souscrit un prêt cautionné par un organisme de caution
mutuel peuvent aussi être poursuivis devant les tribunaux. Il convient d'ajouter les ménages en difficultés en raison de l'échéance de leur crédit-relais.
Il est à craindre que les saisies immobilières augmentent les ventes aux enchères immobilières dans
les prochains mois. Cet afflux de nouveaux biens devrait peser un peu plus sur des prix déjà orientés à la baisse.
Les prix d'adjudication sont en général décotés de 15 à 30 % par rapport aux ventes
traditionnelles.
Les acquéreurs sont moins nombreux et les frais à la charge de l'adjudicataire sont plus important que
dans le cadre d'une transaction classique. Ils représentent entre 10 et 15 % du montant de l'adjudication.
Pour éviter la saisie immobilière et la vente aux
enchères, le mieux est d'agir avant le commandement de payer parce que celui-ci vaut déjà saisie. Il y a des moyens d'agir avant. Le recours à un avocat est fortement recommandé dès avant la
réception du commandement de payer afin d'envisager différentes solutions (par exemple : la vente et rachat en réméré,...)
Mais, même après avoir reçu un commandement de payer, vous pouvez encore réagir pour tenter de
bloquer le processus de saisie en vendant vous-même votre bien.
Lourde de conséquences, cette procédure a pour objet la confiscation et la vente du patrimoine
immobilier du débiteur pour permettre le remboursement du créancier.
Si vous n'honorez plus vos échéances de prêt immobilier, l'organisme prêteur, dès lors qu'il est
titulaire d'une hypothèque sur votre logement, pourra engager à votre encontre une procédure de saisie. En l'absence d'hypothèque, ce recours est aussi possible si le créancier use d'un jugement
de condamnation autorisant la saisie.
La visite de l'huissier
Le début de la procédure se matérialise par la visite de l'huissier venu vous délivrer un commandement
de payer.
Sous peine de nullité, ce document doit comporter certaines mentions obligatoires (article 648 du
nouveau Code de procédure civile), notamment le décompte des sommes à régler, une sommation de payer dans un délai de huit jours et l'indication que passé ce délai un huissier pourra pénétrer
chez vous pour dresser un procès-verbal descriptif de la vente.
Le droit de continuer à habiter
Le commandement vaut déjà saisie immobilière. Dès sa réception, vous ne pouvez plus vendre votre bien
sans autorisation. Mais vous conservez le droit de l'habiter ou de le louer.
Votre créancier dispose, quant à lui, de deux mois pour faire publier le commandement au bureau des
hypothèques. Si vous êtes dans l'impossibilité de faire face à vos dettes, saisissez la commission de surendettement qui pourra éventuellement suspendre la saisie.
Saisir la commission du surendettement
La commission de surendettement peut, si elle déclare votre dossier recevable, demander la suspension
de la saisie au juge de l'exécution. Cela va stopper la procédure durant l'instruction du dossier. En pratique, la suspension de la vente forcée est prolongée le temps nécessaire au règlement de
votre situation et conformément aux recommandations de la commission (vente volontaire du bien, rééchelonnement de la dette, ...).
L'audience d'orientation, une étape primordiale
Dans les deux mois qui suivent la publication du commandement, vous recevez une assignation en justice
vous convoquant à une audience "d'orientation" devant le juge de l'exécution.
Votre présence est indispensable pour éviter la vente publique automatique de votre
bien.
Une autorisation de vendre son bien à l'amiable
Mais il y a une alternative à cette vente forcée. Le débiteur peut procéder lui-même à la vente de son
bien.
Il doit toutefois d'obtenir l'autorisation du juge lors de l'audience d'orientation (le recours à
un avocat est vivement conseillé).
Le juge n'acceptera pas automatiquement cette demande. Vous devrez justifier d'un dossier complet
prouvant vos démarches pour vendre votre bien et souvent une expertise sérieuse de la valeur immobilière.
Un délai de quatre mois pour vendre
Le juge fixera, en cas d'acceptation de votre demande, le montant minimal du prix de vente autorisé et
la date d'une seconde audience, appelée audience "de rappel", dans un délai qui ne peut être supérieur à quatre mois.
Le débiteur utilisera ce temps pour finaliser la vente de son bien immobilier.
À cette seconde audience, le juge s'assurera que la vente a bien eu lieu. À défaut, il ordonnera la
vente forcée. Sous certaines conditions, il est toutefois en droit d'accorder un délai supplémentaire de trois mois.
La vente aux enchères publiques
Dès l'audience d'orientation, le juge peut aussi ordonner la vente forcée du bien saisi (soit parce
que vous n'avez pas demandé la vente amiable, soit parce qu'il l'a refusée).
Il fixe alors les modalités de visite du bien et la date de l'audience d'adjudication à laquelle
interviendra la vente judiciaire. Il s'agit d'une vente aux enchères publiques réalisée au sein du tribunal.
La publicité de la vente
Parallèlement, le créancier se doit d'accomplir des formalités de publicité : affichage dans les
locaux du tribunal, sur l'immeuble saisi, publication dans un journal d'annonces légales et dans deux journaux à diffusion locale ou régionale. Ces avis visent à informer le plus grand nombre
d'enchérisseurs.
Le jour de l'audience, le bien est attribué au plus offrant.
Le prix de vente est ensuite distribué à qui de droit. Le jugement d'adjudication constitue un titre
d'expulsion à l'égard de la personne saisie, qui se trouve alors dépossédée de son bien.
EN CAS DE RISQUE DE SAISIE IMMOBILIERE, N'ATTENDEZ PAS LE COMMANDEMENT DE PAYER, AGISSEZ AVANT POUR
EVITER LA VENTE AUX ENCHERES DE VOTRE BIEN !
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