MEMENTO IMMOBILIER

Le juge qui autorise la vente amiable doit s'assurer qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes, compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur. Si les débiteurs produisent une estimation du bien, justifient avoir donné plusieurs mandats non exclusifs de vente et si le créancier est assuré d'être intégralement remboursé compte tenu du montant de la créance et de la valeur du bien, la vente amiable doit être autorisée et le prix minimum de vente fixé (CA Paris, 19 juin 2008, n° 08/08348, SA Corplet Bureau c/ Union de crédit pour le bâtiment).

En revanche, s'il n'est produit aucune estimation du bien, si l'acte ne comporte que le nom et l'adresse de l'acquéreur ainsi que le prix de vente, qu'aucune indication n'est donnée, ni sur les organismes financiers auxquels va s'adresser l'acquéreur qui ne dispose en réalité d'aucun fonds propre, n'a versé aucune somme à la signature de l'acte et n'indique pas à quelle date il va déposer sa demande de prêt, la Cour d'appel est dans l'impossibilité de s'assurer que la vente est conclue dans des conditions satisfaisantes (Art. 49 du décret du 27 juillet 2006). De plus, dans cette affaire, le nom du notaire chargé de la rédaction de l'acte n'était pas mentionné et il n'était prévu aucun indemnisation du vendeur en cas d'inexécution par l'acquéreur de ses obligations. Dans ces conditions, la Cour rejette la demande de vente amiable et ordonne la vente forcée de l'immeuble (CA Paris, 12 juin 2008, n° 08/08674, Ayari c/ Trésorier principal de Drancy).

Il est manifeste que dans une telle situation, le projet de vente n'apparaissait pas sérieux et l'intérêt pour le saisissant semblait faible.

La Cour d'appel de Bordeaux a également rejeté la demande de vente amiable de l'immeuble présentée par le débiteur dans la mesure où la mise à prix de l'immeuble dans le cadre de la procédure de vente forcée, si elle était inférieure à la valeur réelle du bien, avait pour objectif d'attirer le grand nombre d'enchérisseurs. La Cour a également retenu que le débiteur ne justifiait pas d'un compromis de vente, se bornant à produire une offre d'achat d'un tiers, une attestation d'un notaire chargé d'établir l'acte et un projet de compromis de vente non signé. Enfin, le débiteur n'occupait manifestement pas le bien à titre de résidence principale, l'acquisition du bien immobilier apparaissant comme un investissement de nature locative ou de défiscalisation. La demande de vente amiable a donc été rejetée (CA Bordeaux, 25 sept. 2007, n° 07/02044, Cochennec c/ CRCA du Centre Est). Il faut remarquer que le fait que l'immeuble saisi n'ait pas la résidence principale du débiteur n'a pas d'incidence, la loi ne conditionnant pas la faculté du débiteur saisi à l'affectation du bien immeuble.

Oui. La Cour d'appel d'Aix-en-Provence a jugé en effet qu'aucun texte n'empêche le débiteur de saisir le juge de l'exécution avant le dépôt au greffe de l'assignation à l'audience d'orientation pour élever toute contestation (CA Aix-en-Provence, 10 oct. 2007, n° 07/05459, Scortica c/ GIE Bétons et granulats phocéens).

L'audience d'orientation est une audience obligatoire. Elle peut être l'occasion de faire trancher par le juge de l'exécution des contestations et d'examiner les demandes incidentes. En principe, aucune contestation ni demande incidente ne peut être formée après cette audience sous peine d'irrecevabilité, à moins de porter sur des actes de procédure postérieurs.

Par ailleurs, une demande de vente amiable de l'immeuble peut être présentée et jugée avant la signification de l'assignation à comparaître à l'audience d'orientation.

Enfin, l'article L. 213-6 du Code de l'organisation judiciaire donne compétence au juge de l'exécution pour connaître de la procédure de saisie et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de celle-ci, même si elles portent sur le fond du droit. Dès lors que le commandement de payer valant saisie est délivré, la saisie immobilière est engagée et le juge de l'exécution est donc compétent pour apprécier la demande.

Avec la crise économique et la multiplication des défaillances des emprunteurs, une augmentation des saisies immobilières est à craindre d'ici quelques mois.

N'ATTENDEZ PAS LE COMMANDEMENT DE PAYER, AGISSEZ AVANT POUR EVITER LA VENTE AUX ENCHERES DE VOTRE BIEN !

Selon l'Association française des usagers des banques (Afub), chaque année, 15 000 saisies immobilières ont lieu. Les crédits hypothécaires ne sont pas les seuls concernés. Les propriétaires ayant souscrit un prêt cautionné par un organisme de caution mutuel peuvent aussi être poursuivis devant les tribunaux. Il convient d'ajouter les ménages en difficultés en raison de l'échéance de leur crédit-relais.

Il est à craindre que les saisies immobilières augmentent les ventes aux enchères immobilières dans les prochains mois. Cet afflux de nouveaux biens devrait peser un peu plus sur des prix déjà orientés à la baisse.

Les prix d'adjudication sont en général décotés de 15 à 30 % par rapport aux ventes traditionnelles.

Les acquéreurs sont moins nombreux et les frais à la charge de l'adjudicataire sont plus important que dans le cadre d'une transaction classique. Ils représentent entre 10 et 15 % du montant de l'adjudication.

Pour éviter la saisie immobilière et la vente aux enchères, le mieux est d'agir avant le commandement de payer parce que celui-ci vaut déjà saisie. Il y a des moyens d'agir avant. Le recours à un avocat est fortement recommandé dès avant la réception du commandement de payer afin d'envisager différentes solutions (par exemple : la vente et rachat en réméré,...)

Mais, même après avoir reçu un commandement de payer, vous pouvez encore réagir pour tenter de bloquer le processus de saisie en vendant vous-même votre bien.

Lourde de conséquences, cette procédure a pour objet la confiscation et la vente du patrimoine immobilier du débiteur pour permettre le remboursement du créancier.

Si vous n'honorez plus vos échéances de prêt immobilier, l'organisme prêteur, dès lors qu'il est titulaire d'une hypothèque sur votre logement, pourra engager à votre encontre une procédure de saisie. En l'absence d'hypothèque, ce recours est aussi possible si le créancier use d'un jugement de condamnation autorisant la saisie.

La visite de l'huissier

Le début de la procédure se matérialise par la visite de l'huissier venu vous délivrer un commandement de payer.

Sous peine de nullité, ce document doit comporter certaines mentions obligatoires (article 648 du nouveau Code de procédure civile), notamment le décompte des sommes à régler, une sommation de payer dans un délai de huit jours et l'indication que passé ce délai un huissier pourra pénétrer chez vous pour dresser un procès-verbal descriptif de la vente.

Le droit de continuer à habiter

Le commandement vaut déjà saisie immobilière. Dès sa réception, vous ne pouvez plus vendre votre bien sans autorisation. Mais vous conservez le droit de l'habiter ou de le louer.

Votre créancier dispose, quant à lui, de deux mois pour faire publier le commandement au bureau des hypothèques. Si vous êtes dans l'impossibilité de faire face à vos dettes, saisissez la commission de surendettement qui pourra éventuellement suspendre la saisie.

Saisir la commission du surendettement

La commission de surendettement peut, si elle déclare votre dossier recevable, demander la suspension de la saisie au juge de l'exécution. Cela va stopper la procédure durant l'instruction du dossier. En pratique, la suspension de la vente forcée est prolongée le temps nécessaire au règlement de votre situation et conformément aux recommandations de la commission (vente volontaire du bien, rééchelonnement de la dette, ...).

L'audience d'orientation, une étape primordiale

Dans les deux mois qui suivent la publication du commandement, vous recevez une assignation en justice vous convoquant à une audience "d'orientation" devant le juge de l'exécution.

Votre présence est indispensable pour éviter la vente publique automatique de votre bien.

Une autorisation de vendre son bien à l'amiable

Mais il y a une alternative à cette vente forcée. Le débiteur peut procéder lui-même à la vente de son bien.

Il doit toutefois d'obtenir l'autorisation du juge lors de l'audience d'orientation (le recours à un avocat est vivement conseillé).

Le juge n'acceptera pas automatiquement cette demande. Vous devrez justifier d'un dossier complet prouvant vos démarches pour vendre votre bien et souvent une expertise sérieuse de la valeur immobilière.

Un délai de quatre mois pour vendre

Le juge fixera, en cas d'acceptation de votre demande, le montant minimal du prix de vente autorisé et la date d'une seconde audience, appelée audience "de rappel", dans un délai qui ne peut être supérieur à quatre mois.

Le débiteur utilisera ce temps pour finaliser la vente de son bien immobilier.

À cette seconde audience, le juge s'assurera que la vente a bien eu lieu. À défaut, il ordonnera la vente forcée. Sous certaines conditions, il est toutefois en droit d'accorder un délai supplémentaire de trois mois.

La vente aux enchères publiques

Dès l'audience d'orientation, le juge peut aussi ordonner la vente forcée du bien saisi (soit parce que vous n'avez pas demandé la vente amiable, soit parce qu'il l'a refusée).

Il fixe alors les modalités de visite du bien et la date de l'audience d'adjudication à laquelle interviendra la vente judiciaire. Il s'agit d'une vente aux enchères publiques réalisée au sein du tribunal.

La publicité de la vente

Parallèlement, le créancier se doit d'accomplir des formalités de publicité : affichage dans les locaux du tribunal, sur l'immeuble saisi, publication dans un journal d'annonces légales et dans deux journaux à diffusion locale ou régionale. Ces avis visent à informer le plus grand nombre d'enchérisseurs.

Le jour de l'audience, le bien est attribué au plus offrant.

Le prix de vente est ensuite distribué à qui de droit. Le jugement d'adjudication constitue un titre d'expulsion à l'égard de la personne saisie, qui se trouve alors dépossédée de son bien.

EN CAS DE RISQUE DE SAISIE IMMOBILIERE, N'ATTENDEZ PAS LE COMMANDEMENT DE PAYER, AGISSEZ AVANT POUR EVITER LA VENTE AUX ENCHERES DE VOTRE BIEN !