Mercredi 28 janvier 2009 3 28 /01 /2009 01:29

Crédit d'impôt pour économie d'énergie

Le dispositif de crédit d'impôt pour les travaux d'économie d'énergie dans la résidence principale est prorogé jusqu'au 31 décembre 2012, avec des plafonds de dépenses maintenus à 8.000 euros pour un célibataire et le double pour un couple.

Son bénéfice est étendu aux locataires, ainsi qu'aux propriétaires bailleurs, personnes physiques, effectuant des aménagements dans un logement achevé depuis plus de deux ans qu'ils s'engagent à louer à titre de résidence principale pour une durée de cinq ans.

La limite du plafond de dépenses pour ces derniers est fixé à 8.000 euros par logement pour la période allant du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012. Toutefois, au titre d'une même année, un propriétaire-bailleur peut bénéficier du crédit d'impôt pour trois logements au plus, soit un plafond total de dépenses de 24.000 euros.

En revanche, les dépenses pour lesquelles le bailleur bénéficie du crédit d'impôt ne seront pas déductibles de ses revenus fonciers.

Les chaudières basse température et les pompes à chaleur air/air sont désormais exclues de ce régime. En revanche, les frais de diagnostic de performance énergétique ouvrent désormais droit au crédit d'impôt (un diagnostic tous les 5 ans), de même que les dépenses afférentes à la pose de matériaux d'isolation thermique des parois opaques
Par Maître Pierre Masquart - Publié dans : crédit d'impôt
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Mardi 27 janvier 2009 2 27 /01 /2009 00:00

Loueurs en meublé professionnels






























Avec la loi de finances 2009, le régime des loueurs en meublé professionnels est désormais réservé aux personnes inscrites au registre du commerce et des sociétés en tant que loueurs professionnels, et tirant de leur activité de location une part significative de leurs revenus, 23.000 euros en valeur absolue "et" 50% en valeur relative, (au lieu de "ou" actuellement).

Des dispositions transitoires permettent  pour ceux qui ne justifient plus de la qualité de loueurs en meublé professionnels d’en sortir. Ceux qui restent loueurs en meublé continueront, comme auparavant, à bénéficier des avantages attachés à ce régime et notamment le report intégral des déficits sur le revenu global. Les loueurs en meublé non professionnels pourront en revanche désormais imputer aussi leurs déficits sur le revenu global comme pour les titulaires de revenus fonciers, dans la limite de 10.700 euros, avec possibilité d'imputer ultérieurement le reliquat sur des bénéfices de même nature.

Par ailleurs, le régime du "micro-BIC" applicable à la location meublée est également aménagé avec un plafond réduit à 32.000 euros, donnant droit à un abattement forfaitaire de 50%. De même l’exonération des plus-values de cession pour la totalité de leur montant ne sera plus possible que lorsque les recettes annuelles sont inférieures ou égales à 90.000 euros au lieu de 250.000 auparavant.

Enfin un nouvel avantage fiscal est créé pour ceux - non professionnels - qui effectueraient certains investissements en meublé présentant un caractère d'intérêt général : résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées, résidences pour étudiants, résidences de tourisme, agréées ou classées, etc. : ils bénéficieront d'une réduction d'impôt au taux de 5% la première année et plafonnée à 25.000 euros, ce qui correspond à un montant d'investissement maximal de 500.000 euros.


 

 
Par Maître Pierre Masquart - Publié dans : Loueurs en meublé professionnels
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Dimanche 25 janvier 2009 7 25 /01 /2009 13:02

louer ou acheter ses locaux ?

L'acquisition de locaux entraîne des questions financières, juridiques et fiscales.

Aspects financiers

Tout d'abord, il y a la question du financement dont le coût doit être supportable par la société ou le dirigeant. L'achat des murs professionnels évite les contraintes relatives au bail commercial et assure une meilleure stabilité de l'activité professionnelle. Par ailleurs, dès lors que l'achat est financé par un emprunt à taux fixe, il est possible déterminer avec précision le coût de l'investissement. En revanche, la location ne permet pas de connaître exactement le coût de la dépense dans la mesure où un loyer commercial peut augmenter dans des proportions très variables au fil des années. Mais louer les locaux permet une plus grande mobilité professionnelle.

Aspects juridiques

Ensuite, il faut choisir entre acheter directement, acheter par l'intermédiaire d'une société civile immobilière (SCI) avec inscription des murs à l'actif professionnel ou avec conservation des murs dans le patrimoine privé, acheter en crédit-bail immobilier...

L'acquisition des murs de l'entreprise peut être effectuée par l'entreprise elle-même. Dans ce cas, les murs sont inscrits à l'actif professionnel, augmentant la valeur totale de l'entreprise et donne une meilleure image aux banques en cas d'emprunt. Toutefois, l'acquisition suppose un financement et donc le plus souvent un emprunt, dont le coût doit être supportable par l'entreprise. C'est pourquoi, la plupart du temps, une entreprise ne se lance pas dans l'acquisition des murs dès le début de son activité, les ressources étant consacrées à des investissements plus productifs. De même, il n'est pas certain qu'il soit toujours intéressant pour une entreprise d'acheter les murs quelques années seulement avant sa cession. Le coût de l'immobilier peut être un frein pour un repreneur, sauf dans le cas où l'activité repose sur cet immobilier, comme l'exploitation d'un hôtel ou d'une maison de retraite. Lorsqu'un immeuble est inscrit à l'actif du bilan de l'entreprise, l'investissement est beaucoup plus lourd pour le repreneur, ce qui peut poser un problème de rentabilité de l'opération de reprise.

Lorsque l'acquisition est faite par le dirigeant dans le but de louer les murs à l'entreprise, il s'agit d'une opération patrimoniale qui permet de capitaliser un actif et de se constituer un patrimoine immobilier, qui pourra être utile en cas de difficultés financières ou au moment de la retraite. Détenir des murs professionnels peut faciliter la succession du dirigeant et le partage de ses actifs professionnels. Le chef d'entreprise pourra céder l'activité et conserver les murs pour lui-même, ou les louer à son successeur ou encore en faire donation à un enfant.

Aspects fiscaux

L'achat de locaux neufs ou anciens emporte des différences en ce qui concerne les droits de mutation. Ainsi, le régime de la TVA immobilière pour les locaux neufs ou des droits d'enregistrement pour les locaux anciens.
La fiscalité des murs professionnels entraîne des conséquences différentes selon que l'on est propriétaire ou locataire des locaux.

Pour les petites entreprises soumises à l'impôt sur le revenu, les dirigeants peuvent acheter les murs soit à titre privé en louant ensuite les murs à l'entreprise, soit à titre professionnel en inscrivant ces murs à l'actif professionnel. Les loyers de locaux loués à un bailleur extérieur sont intégralement déductibles du bénéfice, sous réserve que ces locaux soient affectés à la profession. Si les locaux loués sont à usage d'habitation et professionnel, seule la part du loyer correspondant à l'usage professionnel, bien entendu, est déductible.

En cas d'acquisition de locaux affectés à l'actif professionnel, l'entreprise peut déduire, outre les frais d'acquisition, les amortissements et les intérêts d'emprunt, les frais d'assurance, les dépenses de réparation et d'entretien. En cas d'acquisition de locaux affectés au patrimoine personnel du chef d'entreprise, celle-ci est faite à titre privé. En louant les murs à l'entreprise, le chef d'entreprise perçoit des revenus complémentaires qui sont imposables en revenus fonciers et les loyers versés par l'entreprise sont déductibles du bénéfice imposable.


Sii l'inscription des murs à l'actif professionnel permet de déduire des bénéfices les amortissements et les frais d'acquisition, elle soumet la vente ultérieure des murs au régime des plus-values professionnelles. La conservation des murs dans le patrimoine personnel prive au contraire le chef d'entreprise de la déduction des intérêts d'emprunt mais permet de bénéficier, lors de la vente, du régime des plus-values des particuliers. Les différences entre ces deux régimes se sont réduites puisque les entreprises soumises à l'impôt sur le revenu peuvent bénéficier d'une exonération totale de leurs plus-values immobilières après quinze ans. Sii les locaux sont à usage professionnel et d'habitation, seule la partie affectée à l'exercice peut donner lieu à déduction des amortissements et faire l'objet d'une imposition de la plus-value professionnelle.

Par Maître Pierre Masquart - Publié dans : Pratique
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Samedi 24 janvier 2009 6 24 /01 /2009 12:04

Calcul des plus-values immobilières

Une plus-value immobilière est déterminée par la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Celui-ci sera majoré de toutes les dépenses justifiées, liées à des travaux réalisés par une entreprise. A défaut de justificatifs, pour un bien cédé plus de 5 ans après l’acquisition, le cédant peut fixer une majoration à hauteur de 15% du prix d’acquisition.


Taux d’imposition et conditions d’exonération


Depuis la loi de finance 2004, les plus-values immobilières sont soumises à un prélèvement forfaitaire exigible dès la cession. Le taux d'imposition et les cas d'exonération diffèrent selon la résidence fiscale du propriétaire de l'immeuble au moment de la cession.


Statut 

Taux d’imposition

Résident français 16% + Prélèvement sociaux de 11%.
Résident d’un autre Etat
membre de l’UE 1 		membre de l’UE 16% (art 244 bis A du CGI)
Non résident d’un Etat membre de l’UE  33%1/3 (art 244 bis A du CGI) sous réserve des conventions internationales



Exonération en cas de résidence fiscale en France


- Exonération fondée sur la durée de détention (10% par an à partir de la 6ème année, soit 100% dès 15 ans de détention),
- Cession de la résidence principale,
- Expropriation pour cause d’utilité publique,
- Opérations de démembrement,
- Titulaires d’une pension de vieillesse ou de la carte d’invalidité,
- Cession d’un immeuble de moins de 15.000 €.


Exonération en cas de non résidence fiscale en France


- Exonération fondée sur la durée de détention (10% par an à partir de la 6ème année, soit 100% dès 15 ans de détention),
- Si le bien a moins de 15 ans, il sera possible d’être exonéré à condition de remplir les conditions suivantes :

• Avoir été fiscalement domicilié en France pendant 2 ans continus à un moment quelconque avant la cession.
• Avoir la libre disposition du bien depuis le 1er janvier antérieur à la cession (donc pas de bien loué)
• La vente doit constituer la première cession du non-résident depuis le 01/01/2004. Si c’est une deuxième cession, il faut qu’elle intervienne 5 ans après la première et que le non-résident n’ait pas d’autre propriété en France au moment de cette cession.

Par Maître Pierre Masquart - Publié dans : Plus-values immobilières
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Jeudi 22 janvier 2009 4 22 /01 /2009 01:38

La baisse des prix de l'immobilier va t elle se poursuivre ?

Le dernier baromètre de la Fnaim vient de révéler que les prix de l’immobilier ancien ont reculé de 3,1 % en 2008. Cette tendance devrait se poursuivre pendant au moins trois ans et le marché devrait se stabiliser courant 2012.

Pendant cette période, les prix devraient enregistrer une correction totale de l’ordre de 15 à 25 % en moyenne nationale par rapport aux pics de la fin de 2007. Au plan pratique, cela ne signifie pas qu'il faut attendre, mais qu'il faut négocier pour acheter aux meilleurs conditions.

Par ailleurs, la baisse des prix à Paris se confirme : 0,12 % en décembre 2008. Le prix moyen du m2 s'établit à 6.478 euros, en recul de 4,4% par rapport au plus haut atteint en juin 2008. Sur le dernier trimestre de l’année 2008, la baisse s’établit à 1,74%. Pour l’ensemble de l’année 2008, le baromètre montre une baisse des prix parisiens légèrement supérieure de 2,06%. 


Ce chiffre cache une évolution en deux temps : les prix ont d’abord progressé de 2,4% du 1er janvier 2008 au 30 juin 2008 atteignant un plus haut à mi-année de 6.777 euros du m2, pour céder 4,4% du 1er juillet au 31 décembre 2008 et terminer l’année à 6.478 euros du m2.


L’évolution des prix en 2008 s’est faite de manière contrastée en fonction des arrondissements de la capitale. 


En effet, du 1er janvier au 31 décembre 2008, les prix dans quatre arrondissements ont encore connu des progressions positives, emmenées par le 7ème arrondissement où les prix ont augmenté de 2,9%, suivi du 4ème arrondissement (+1,8%), du 6ème arrondissement (+1,7%) et du 11ème  arrondissement (+0,6%).  Les prix moyens du 8ème arrondissement sont restés stables sur l’ensemble de 2008. Tous les autres arrondissements ont vu leurs prix au m2 céder du terrain l’an passé.  Les chutes les plus importantes ont eu lieu dans le 12ème arrondissement (-5,9%) et dans le 20ème arrondissement (-5,6%).


Par Maître Pierre Masquart - Publié dans : prix de l'immobilier
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Jeudi 22 janvier 2009 4 22 /01 /2009 01:01

Un crédit d'impôt écologique intéressant


Depuis le 1er janvier 2009, vous pouvez bénéficier d'un crédit d'impôt pour les frais engagés pour faire établir un Diagnostic de Performance Energétique si ce diagnostic n'est pas réalisé dans le cadre d'une démarche obligatoire.

L'établissement du D.P.E. est obligatoire en France depuis le 1er novembre 2006 pour toutes les ventes de biens immobiliers, et depuis le 1er juillet 2007 pour toute signature d'un contrat de location. Ce diagnostic concerne aussi les bâtiments administratifs, puisque depuis le 2 janvier 2008, il doit être affiché dans le hall d'accueil de certains bâtiments publics.


Le crédit d'impôt est fixé à 50% des dépenses engagées, ce qui est très intéressant.


Le Diagnostic de Performance Energétique permet de connaître les caractéristiques de l'habitation en termes d'isolation et de performance thermique, pour décider des travaux éventuels à programmer. Le document qui est remis précise le coût annuel des dépenses énergétiques et envisagent les voies d'amélioration possibles.

Par Maître Pierre Masquart - Publié dans : Eco-immobilier
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